Какие документы должны быть при покупке садового участка?

Подскажите при купле-продаже садового участка, документы какие нужны. И вообще опишите процедуру покупки участка, спасибо.

Ответы юристов (1)

При купле-продаже земельного участка, документов нужно много, но я перечислю основные, и вкратце опишу всю процедуру.

Основными моментами, на которые следует обратить внимание при покупке земельного участка, являются: наличие правоустанавливающих документов и надлежащее оформление перехода права собственности на участок к покупателю путем подписания договора и обращения в регистрационный орган для регистрации права. Всё это требует достаточной юридической квалификации и знаний особенностей правового режима недвижимого имущества.

В самом начале, ещё в процессе выбора земельного участка для покупки, необходимо сразу обратить внимание на категорию земель и разрешенное использование земельного участка (для садоводства, огородничества, индивидуального жилого строительства, личного подсобного хозяйства и т.д.). Возможно, на этом участке нельзя заниматься тем, чем вы планируете, например, строить капитальный дом. Лучше заранее выяснить подробную информацию о будущем приобретении и ознакомиться с соответствующими документами. Это очень важный момент.

Что касается правоустанавливающих документов на земельный участок, то они могут вообще отсутствовать у продавца. В нашей стране огромное количество граждан владеют садовыми, огородными и дачными участками, однако многие не имеют на них документов. В этом случае не стоит торопиться с покупкой. Отсутствие документов лишает дачника права совершать сделки с такими объектами, в том числе продавать или передавать их по наследству. Неоформленную в собственность недвижимость и землю также трудно учитывать для целей налогообложения и сложно застраховать.
Для решения данной проблемы был принят Федеральный закон от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», так называемый «Закон о дачной амнистии». Он упрощает процедуру оформления в собственность земельных участков, садовых домов, гаражей и других бытовых построек.
Несмотря на упрощенную схему, обычным гражданам она по-прежнему кажется слишком сложной, вследствие чего они предпочитают не утруждать себя сбором всей необходимой документации. Поэтому, чаще всего покупка осуществляется путем фактической передачи участка покупателю и расчета с продавцом. Таким образом, новые собственники остаются без соответствующих документов и прав.
Также очень часто продавцы вводят в заблуждение своих покупателей, сводя процедуру оформления прав к подаче заявления председателю дачного кооператива и переоформлению членской книжки. Данная процедура не является сделкой по купле-продаже земельного участка и не заменяет её. Следует знать, что право собственности у покупателя возникает с момента его регистрации в уполномоченном органе – регистрационной службе, а не в правлении кооператива или у председателя. Если документы у продавца имеются, и препятствий к оформлению нет, то остаётся только оформить переход права собственности, обратившись в регистрационную службу с готовым пакетом документов. Обязательным является составление соответствующего договора (купли-продажи, дарения или др.), который подписывается сторонами. Кстати, очень часто граждане полагают, что достаточно заверить договор у нотариуса и сделка оформлена – еще одно заблуждение!
С вступлением в силу с 31 января 1998 г. Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отменено обязательное нотариальное удостоверение совершаемых гражданами сделок с недвижимостью. Следовательно, обращение к нотариусу — это право граждан и организаций, но не обязанность, которая вследствие высоких взимаемых государственных пошлин и тарифов становится все более обременительной.
В органы государственной регистрации представляются уже надлежащим образом оформленные и подписанные сторонами документы. Тексты договоров могут быть подготовлены самими гражданами как самостоятельно, так и с помощью квалифицированной юридической консультации. В любом случае обязательной является лишь государственная регистрация — юридический акт признания и подтверждения государством заключаемых сделок и приобретаемых прав, при этом зарегистрированное право или сделка могут быть оспорены только в суде.

Следует отметить также, что, если на земельном участке существуют незарегистрированные постройки, лучше, чтобы продавец сразу же оформил их в упрощенном порядке. В соответствии с ныне действующим Законом о дачной амнистии граждане вправе в заявительном порядке оформить в собственность жилые и садовые дома, гаражи и земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, если этого не было сделано раньше.
И ещё несколько слов о требованиях к документам со стороны уполномоченных органов.
Если земельный участок находится в собственности нескольких лиц, продавцу необходимо позаботиться о том, чтобы они, либо их представитель с доверенностью присутствовали при заключении сделки, а их подписи стояли на договоре купли-продажи. Если участок получен продавцом в наследство, он должен полностью вступить в права наследования, без чего сделка невозможна. И, наконец, земельный участок к моменту заключения сделки купли-продажи должен быть полностью освобождён от ареста или выкуплен из залога.
После подготовки всех документов и их сдачи в регистрирующий орган начинается процесс государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок. Конечным результатом является получение покупателем свидетельства о государственной регистрации права и других документов после регистрации сделки.

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как продать участок в садовом товариществе?

Садоводческие некоммерческие товарищества (СНТ) – добровольные объединения граждан РФ, создаваемые с целью совместного управления общим имуществом. Их деятельность заключается в решении социально-хозяйственных задач, отдыхе и выращивании сельхозпродукции.

• Составьте с нотариусом документ купли-продажи. Далее, его должен проверить сотрудник регистрационной службы. Только после этого подписывайте его.

Продажа участка с домиком

В договор внесите отдельно стоимость дома и стоимость участка.\

Обращение к нотариусу

Не стоит пренебрегать законом при передаче собственности от одного владельца другому. Иногда о переводе земельного участка к другому хозяину извещают только председателя или правление садоводческого товарищества.

Право собственности на земельный участок должен закрепить нотариус.

Тип сделки купли-продажи

Это может быть купля-продажа:

• садового участка без строения;
• земельного участка с жилым домом;

Какой участок можно продать?

Отметим сразу, что если ваш участок не приватизирован и вы не имеете никаких документов на него кроме книжки члена товарищества, то ни продать, ни оставить в наследство его вы на законных основаниях не можете.

При оформлении перехода собственности нотариусу нужно предоставить:

В случаях, когда участок был куплен много лет назад, может быть востребовано подтверждение от СНТ, что участок действительно принадлежит вам.

• Статья 30 Федерального закона № 82 «Об общественных объединениях», законодательно закрепляет за общественными организациями, которые являются к тому же и юридическими лицами, право владеть землёй, зданиями и постройками, инвентарём, транспортом, денежными средствами, акциями, другими ценными бумагами и имуществом.

1. Собственность, которая была приобретена из фонда целевых взносов участников объединения, является имуществом СНТ.
2. Общее собрание может принять решение открыть спецфонд товарищества. Источник его наполнения – вступительные или членские взносы, доходы, полученные от хозяйственной деятельности СНТ или другие поступления в фонд. Если за счёт этих средств приобретена или создана собственность объединения, то она принадлежит садоводческому товариществу как юридическому лицу.
3. Законом устанавливается право участника СНТ, кроме выращивания овощей и фруктов на своём участке, ещё и строительство жилья и хозяйственных построек с правом регистрации проживания.

   В соответствие со статьёй 252 ГК РФ, любой член садоводческого товарищества может выйти из его состава. Для этого нужно подать заявление председателю или правлению товарищества, написанное в произвольной форме. При этом член СНТ вправе требовать выделения его части из общего имущества.

4. Участники дачного кооператива, полностью уплатившие свой пай за дачу, получают на неё право собственности.
5. Приобретательная давность. Если садовый участок не является государственным или муниципальным, но его землепользователь, не будучи его правовым собственником, но добросовестно возделывающий участок более 15 лет, получает право собственности на него.
6. Передача собственности должна быть зарегистрирована в соответствии с законодательством РФ.

   Если вы планируете приобрести участок или продать участок в садоводческом товариществе, то лучше, чтобы ещё на первом этапе вы получили консультацию по правовым вопросам, касающимся этого вида сделки. Каждый случай по-своему уникален и квалифицированная помощь юриста поможет сэкономить на долгих и разорительных судебных процессах.

   Если вы приняли решение о продаже участка в садовом товариществе, вам следует ознакомиться с правовой базой совершения сделки.

   Законодательство устанавливает за садоводческими товариществами некоммерческий статус деятельности, это значит, граждане объединяются в товарищества, не ориентируясь на получение прибыли, а для реализации возможностей в обеспечении семьи сельскохозяйственными продуктами.

   

   Особенности продажи

   Этапы:

   1. Сама регистрация занимает определённое время. Чаще всего это от 10 до 30 дней. Только после прохождения процесса регистрации пересылайте деньги за участок его предыдущему владельцу.

      Оформляйте сделку как договор купли-продажи участка с домом. Предварительно подготовьте в БТИ техническую документацию на дом.

      Скачать образец договора купли-продажи земельного участка (файл в формате Word).

      Решение об исключении одного члена товарищества и принятии другого принимают на общем собрании. Но, ни выписанная на нового владельца книжка члена садоводческого товарищества, ни протокольные записи о его членстве имущественных прав покупателю не добавят. Это неправильно и может поставить нового владельца в ситуацию, когда выяснится, что собственность все ещё остаётся за предыдущим её владельцем.

      Могут сложиться типичные ситуации. Например, в течение 10 лет со времени приобретения дачного участка бывший владелец «передумает» и потребует возврата участка. Или новый владелец участка за несколько месяцев разочаруется в новом приобретении и потребует вернуть свои деньги взамен разонравившегося домика.

   2. садового дома на неприватизированной земле;
   3. земельного участка с садовым домом;
   4. жилого дома на неприватизированной земле.

      Ни председатель, ни все правление СНТ не имеют законных оснований на предоставление права владения землёй кому бы то ни было. У них есть только право организовывать процесс землепользования.

      Если, как документ о землевладении, вам предъявляют старенькое, времён середины 90-х свидетельство о праве собственности на землю, знайте, что оно нуждается в предварительном переоформлении.

      Какие документы подготовить?

   5. выписку из кадастра и план участка,
   6. документ, подтверждающий отсутствие правонарушений в отношении этой собственности;
   7. справку о технической инвентаризации.

      Виды владения

      Деятельность СНТ регламентируется положениями Федерального Закона № 66 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» и Уставом товарищества, утвержденном общим собранием:

   8. Статьёй 4, за гражданами, желающими реализовать своё право на владение и распоряжение садовым, огородным или дачным участком закрепляется право на создание добровольных объединений в форме:
      • садоводческого, огороднического или дачного товарищества;
      • кооператива;
      • некоммерческого партнерства. Из всех указанных выше форм владения собственностью наибольшим спросом пользуется форма садоводческих товариществ.

      Какие ещё правовые нормы действуют в СНТ?

      Если консенсуса в этом вопросе в переговорах с правлением не достигается, то можно требовать выделения части из общего имущества в натуре. Если и здесь компромисс достигнут не будет, то участник объединения может требовать уплаты его доли другими членами СНТ.

      Правовые основания для владения

      В статье 218 ГК РФ изложены основания для приобретения права собственности.

      В частности, для участников дачных кооперативов и садоводческих товариществ определён следующий путь получения права на собственность:

   Итак, подводя итоги, сделаем следующие выводы:

7. Сделку купли-продажи садового участка можно начинать только в том случае, если вы убедитесь в наличии у продавца Свидетельства о праве собственности на землю, выданном Регистрационной палатой не ранее 1998 года.

   consultplace.ru

   Покупка участка без межевания

   Покупаю по ипотеке дом с земельным участком. На зем. участок не было сделано межевание. Банк просит его сделать. Кто должен платить за процедуру межевания?

   И возможна ли вообще сделка купли-продажи участка без межевания, если не прибегать к ипотеке?

   Ответы юристов (2)

   

   В настоящее время процедура межевания не является обязательной ни для оформления прав собственности на недвижимый объект, ни для осуществления сделок с этим объектом.

   В вашем случае — это условие предоставление кредита. Банк таким образом подстраховывается на случай спорных ситуаций с землей.

   Провести межевание должен собственник. Он будет подписывать акт межевания с соседями. Что касается оплаты за межевание, то в Вашем случае собственник навряд ли захочет что-то оплачивать, потому что он может продать з/у и без межевания. Попробуйте договориться. Может получится разделить затраты.

   

   При покупке земельного участка без межевания может возникнуть целый ряд неприятностей. Начнем с того, уверены ли вы в том, что участок, который он Вам показывал действительно тот, собственность на который оформлена?

   Недавно был случай того, что мошенники, при продаже участка, показали покупателю отличные 10 соток земли возле водоема, с хорошей асфальтированной дорогой. Покупатель купил участок, не раздумывая, но, как выяснилось позже, данная земля никогда не принадлежала продавцам, им принадлежала часть заболоченной местности, расположенной неподалеку от якобы купленного участка. Но, как нестранно, вернуть деньги покупателю так и не удалось, так как продавцов уже и след простыл.

   А ситуация эта произошла от того, что покупатель приобретал участок без межевания, границы участка не были установлены на местности, на руках у собственника не было ни акта согласования с соседями, ни схемы расположения земельного участка на кадастровом плане с точными границами земельного участка и согласованием с администрацией, ни выноса границ в натуру (производится после проведения межевания – вбиваются колышки, показывающие границы участка).

   Идем дальше… какие еще могут возникнуть трудности при покупке земельного участка?

   В том случае, если вы уверены, что продавец предлагает Вам именно тот участок, который показывал, имеете ли вы 100% уверенность в том, что продавец не захватил лишнюю землю, для наглядности, и соседи не предъявляют никаких претензий по границам земельного участка, который Вы хотите купить? Как правило, людям сложно наглядно оценить, сколько земли захвачено – 10 ли соток перед Вами, как по документам, или же все 15, пять из которых являются уже соседскими, а Вас убедили в том, что это все Ваше и при пользовании купленным участком никаких вопросов и проблем с соседями не возникнет.

   Это только малая часть того, какие проблемы смогут возникнуть при покупке земельного участка без геодезической съемки, без межевания. Предсказать все варианты развития событий очень сложно, поэтому, наш Вам совет – не покупайте кота в мешке.

   Артем, в том случае, если Вам действительно понравился данный земельный участок и никаких других вариантов вы рассматривать не желаете, то можем предложить один из вариантов – это самому оплатить геодезическую съемку перед покупкой земельного участка. Если никаких нарушений границы участка и никаких претензий соседей не возникнет, то потраченные средства вычтете из суммы, передаваемой покупателю.

   Если же при межевании возникнут нарушения, то (перед началом геодезических работ) советуем заключить письменный договор с продавцомо том, что в случае возникновения каких-либо проблем с оформлением земельного участка, хозяин обязан вернуть Вам затраченные средства. Не стоит бояться того, что продавец откажется проводить геодезию, так как, если ему действительно бояться нечего, то он согласиться, если же на Ваше предложение он ответит отказом, то Вам следует улыбнуться, ведь Вы только что предотвратили уйму проблем, которые могли бы возникнуть при покупке данного участка. В последнем случае, Вам лучше посмотреть еще варианты и не связываться с подозрительным продавцом.

   Ольга: Здравствуйте, у меня на руках имеется постановление о предоставлении мне земельного участка и имеется свидетельство о праве собственности на землю, я являюсь полноправным собственником участка, для чего мне нужно проводить геодезию, ведь я много лет пользуюсь этой землей, так же как и мои соседи?

   Здравствуйте, Ольга. Вопрос очень логичный и часто задаваемый. Начнем с того, что бывало много случаев того, что собственники, много лет пользующие своим участком, невольно захватывают чужую землю.

   Например, в 90-е года Вам предоставили 15 соток земли, Вы начали ее обрабатывать, через лет 5 решили сделать дополнительные грядки, построить небольшой сарай, туалет, которые оказались уже за границами Вашего участка, а Вы совсем и не подозреваете об этом.

   При межевании земельного участка имеется возможность увеличить площадь Вашего участка по действующему закону «О дачной амнистии», а так же оформить дополнительный отвод к основному земельному участку. То есть узаконить ту землю, которую Вы нечаянно захватили при пользовании земельным участком, и сделать это нужно как можно скорее, так как если Ваши соседи начнут межеваться быстрее, чем Вы, и увидят, что по факту Вы захватили часть их земли, и что Ваши сараи находятся уже на их территории, то Вас заставят снести то, что строилось такими трудами.

   Так же при межевании может выясниться и обратная ситуация, в которой окажется, что, наоборот, соседи заняли часть Вашей земли. Поэтому для выявления точных границ земельного участка на местности, в соответствии с имеющимися у Вас на руках документами, необходимо провести геодезическую съемку земельного участка.

   При межевании земельного участка проводится согласование границы и площади земельного участка с соседями и администрацией. То есть после установления границы на местности, никто уже не вправе посягнуть на Вашу собственность, либо захватить часть Вашей земли. Так же после проведения межевания у Вас уже не возникнет никаких скандалов с соседями, Вы можете спокойно пользоваться своей землей.

   В том случае, если Вы много лет пользуетесь землей, прекрасно знаете своих соседей и уверены, что споров по границе участков у Вас никогда не возникнет, то задумайтесь, уверены ли Вы в том, что Ваши дети или внуки в дальнейшем будут также хорошо ладить, и, что у них не возникнет никаких разногласий и споров по отношению прохождения границы Ваших участков? Если же не уверены, то советуем, провести межевание сейчас, тем более, что с соседями Вы дружите, поэтому лучше вместе с ними отмежевать границы Ваших участков, установить их документально, чтобы избежать возможные споры и разногласия между Вашими наследниками.

   Несмотря на все вышеперечисленное, существует еще одна причина провести межевание земельного участка: по нынешнему законодательству все землепользования проходят обязательный кадастровый учет. Например, земли лесфонда заносятся в карту Российской Федерации, границы которого ставятся на учет в органы кадастра и картографии, после чего изменить границу лесфонда будет уже проблематично.

   Установление границ так же относится и к землям сельскохозяйственного назначения. В результате этого собственники, которые поздно начали межеваться, либо которые вообще не межевались, сталкиваются с распространенной проблемой – это наложение границ земельного участка. То есть при постановке земель сельскохозяйственного назначения или земель гослесфонда на кадастровый учет, часто упускают границы земельный участков, смежных с этими землями. В результате чего, собственнику, который вовремя не провел межевание участка, приходится обращаться в суд для устранения наложения между смежными земельными участками.

   Ищете ответ?
   Спросить юриста проще!

   m.pravoved.ru