Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Комментарий к Ст. 246 ГК РФ
1. Распоряжение общим имуществом, т.е. определение его юридической и фактической судьбы, является исключительной прерогативой самих сособственников, которые должны согласовать порядок распоряжения находящейся в долевой собственности вещью. Если распоряжение долей в праве — прерогатива каждого из сособственников (с соблюдением установленных гражданским законодательством правил), то определение судьбы всего объекта, находящегося в долевой собственности, предполагает компромисс волеизъявлений. Отсутствие такого соглашения, неспособность сособственников находить компромисс приведут к невозможности полноценного распоряжения общим имуществом, поскольку реализация долей в праве на него, как правило, экономически менее эффективна и выгодна, чем использование полезных свойств всей вещи в целом. По сути, только этот экономический мотив и может служить стимулом к достижению компромисса между сособственниками. Категорически недопустимо понуждение в любой форме кого-либо из них к согласованию предложенного способа распоряжения общим имуществом; в частности, невозможно против воли сособственника настаивать на получении им денежной компенсации взамен доли в вещном праве. В этом находит свое проявление абсолютный характер права собственности, который сохраняется и в отношении общего имущества.
Сопоставление комментируемой статьи со ст. 247 ГК РФ приводит к выводу о квалифицированном умолчании законодателя при ответе на вопрос о возможности установления судом порядка распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, — определение юридической судьбы имущества судебным решением по общему правилу не допускается; исключение составляют ситуации, предусмотренные п. 4 ст. 252 ГК РФ (см. комментарий к данной статье), когда одному из сособственников, имеющему незначительную долю в общем имуществе, может быть даже против его воли, выплачена компенсация с прекращением его вещного права.
Разумеется, поиск устраивающего всех сособственников способа реализации правомочия распоряжения общим имуществом, в том числе и в виде временного определения его юридической судьбы (например, посредством сдачи его в аренду), тем труднее, чем большее количество субъектов объединяет правоотношение общей долевой собственности. Такая проблема, вероятнее всего, возникает при определении судьбы общего имущества многоквартирного жилого дома. В соответствии с п. 4 ст. 36 ЖК РФ объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц, по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников. Таким образом, ЖК РФ облегчил по сравнению с существовавшим до его введения в действие порядком процесс достижения консенсуса сособственников в определении некоторых вариантов распоряжения общим имуществом в многоквартирном жилом доме, ограничив требования к нему принятием решения на общем собрании сособственников квалифицированным большинством голосов. Более жесткий порядок принятия решения о судьбе общего имущества предусмотрен п. 2 ст. 40 ЖК РФ в случае, когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме. На такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Нежелание хотя бы одного из таких лиц согласовывать изменение судьбы общего имущества, даже ничем не мотивированное, способно стать непреодолимым препятствием. Требование к суду о запрете злоупотребления правом, адресованное к отказывающему в согласовании сособственнику, на практике может быть трудно осуществимым. Применение же для разрешения подобного спора негаторного требования (см. комментарий к ст. 304 ГК) недопустимо, поскольку спор идет о реализации правомочия распоряжения, а не владения общим имуществом.
2. Сказанное выше относимо только к распоряжению общим имуществом в целом. Любой из сособственников может распорядиться принадлежащей ему долей в праве самостоятельно, не испрашивая на это согласия других участников правоотношения общей долевой собственности. В случае возмездного отчуждения доли в праве — по договору купли-продажи или мены — другие сособственники получают преимущественное право на приобретение отчуждаемой доли (см. комментарий к ст. 250 ГК).
Преимущественное право покупки установлено законодателем и в случае отчуждения жилого помещения в коммунальной квартире (п. 6 ст. 42 ЖК), однако следует помнить, что в данном случае мы имеем дело лишь с применением порядка, предусмотренного ст. 250 ГК РФ, — ведь отчуждаемое жилое помещение в коммунальной квартире объектом долевой собственности не является.
Преимущественное право покупки доли не возникает в случае наследования доли по закону или по завещанию.
В силу п. 4 ст. 37, п. 5 ст. 42 ЖК РФ запрещено отчуждение долей в общем имуществе в многоквартирном жилом доме, в коммунальной квартире, производных от права собственности на жилые помещения, без распоряжения соответствующими жилыми помещениями.
Безвозмездное отчуждение доли преимущественного права покупки у сособственников не порождает. В этой связи актуальным может оказаться доказывание фактической возмездности отчуждения доли в праве и притворного характера безвозмездной сделки, направленной лишь на уклонение от соблюдения преимущественного права сособственника на приобретение доли.
В случае необходимости обращения взыскания на заложенную долю сособственника подлежат совокупному применению правила ст. ст. 255 и 349, 350 ГК РФ (см. комментарий к указанным статьям).
К иным формам распоряжения долей в праве общей собственности могут быть отнесены передача ее по договору ренты (гл. 33 ГК), а также внесение в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества (товарищества) или кооператива, в общее имущество, используемое в совместной деятельности на основании договора простого товарищества. Передача доли в праве собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации (см. комментарий к ст. 251 ГК).
С учетом специфики отношений долевой собственности невозможно распоряжение своей долей посредством ее уничтожения. По смыслу закона в случае отказа сособственника от своей доли в праве без указания, в чью пользу осуществлен отказ (если отказ осуществляется в пользу конкретного лица, то имеет место по сути дарение имущества), происходит приращение долей остальных сособственников.
Ярким примером злоупотребления правом распоряжения долей в общей собственности служит распространившаяся практика заключения заведомо неисполнимых сделок по отчуждению в собственность мизерных долей в праве на жилое помещение исключительно в целях предоставления возможности новому «сособственнику» приобрести право на постоянную регистрацию по месту жительства, в результате которых до 500 лиц оказываются субъектами долей в праве собственности на жилое помещение размером в 9 кв. м. Такие сделки по своей сути являются либо мнимыми или притворными, либо по своей цели противными основам правопорядка.
stgkrf.ru
Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности
1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
Комментарий к Ст. 244 ГК РФ
1. Имущество может принадлежать на праве собственности как одному лицу, так и нескольким — на праве общей собственности. Причем с включением в гражданский оборот вещей, сделки по поводу которых в прежнее время не допускались либо сильно ограничивались (в первую очередь речь идет о недвижимости), все чаще возникают отношения общей собственности: подавляющее количество государственного и муниципального жилья приватизируется в общую собственность проживающих в них граждан; очень часто по наследству передаются автомобили, участки, мебель не одному, а нескольким гражданам; широко распространены случаи совместного приобретения гражданами того или иного имущества. Кроме того, как будет показано далее, у супругов при отсутствии брачного договора, как правило, возникает право общей совместной собственности на приобретенные вещи.
Право общей собственности — право двух или более субъектов на одну вещь или совокупность вещей.
Таким образом, общая собственность характеризуется: а) множественностью субъектов — сособственников, б) единством объекта. Например, если после смерти родителей их дети получили по наследству жилой дом в общую собственность.
Наиболее важные нормы об общей собственности сосредоточены в ГК РФ (ст. ст. 244 — 259) и СК РФ (ст. ст. 33 — 46).
Праву общей собственности не соответствует какой-либо вид или форма собственности в экономическом смысле.
Субъектами права общей собственности могут быть любые субъекты гражданского права и в любых сочетаниях (два гражданина, гражданин и юридическое лицо, государство и юридическое лицо (или гражданин) и т.д.).
2. Существует два вида общей собственности: долевая и совместная.
При долевой собственности каждому сособственнику принадлежит арифметически выраженная доля (1/2, 1/10 и т.п.) в праве общей собственности. Важно подчеркнуть, что речь не идет о доле (части) в имуществе. Имущество не разделено, и доля (часть) каждого сособственника в натуре не выделена. Весь объект один. Сособственник имеет долю в праве.
Доля может быть равной (предположим, по 1/2 у каждого из двух сособственников) и неравной (предположим, 1/3 у одного сособственника и 2/3 — у другого). Если доли не могут быть определены на основе закона и не установлены соглашением сторон, то доли участников общей собственности считаются равными (см. ст. 245 ГК и комментарий к ней).
Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда федеральным законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
Существо общей совместной собственности состоит в том, что доли участников общей собственности не определены. Всем субъектам принадлежит равное право на имущество. Доли определяются, если производится раздел общего имущества.
Законом предусматриваются три случая общей совместной собственности:
1) имущество, нажитое супругами во время брака (см. ст. 256 ГК и комментарий к ней);
2) имущество крестьянского (фермерского) хозяйства (см. ст. 257 ГК и комментарий к ней);
3) имущество общего пользования, приобретенное или созданное садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим товариществом . Думается, объявление такого имущества совместной собственностью есть следствие недоразумения. Никаких объективных предпосылок для такого решения нет.
———————————
См.: ст. 4 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» // Собрание законодательства РФ. 1998. N 16. Ст. 1801.
3. Большое число жилых помещений было приватизировано в общую совместную собственность отца и дочери, братьев и сестер и т.п. Считается, что такое основание возникновения права общей совместной собственности предусматривалось Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» до того, как в ст. 2 этого Закона были внесены изменения (31 мая 2001 г.) . До этих изменений в ст. 2 данного Закона указывалось: «Жилые помещения передаются в общую собственность (совместную или долевую) либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних». Из этого указания многими делался легковесный вывод о том, что граждане вправе сами решать, приобретут они жилье в общую долевую или в совместную собственность. Никаких более или менее серьезных оснований для такого вывода не было.
———————————
Собрание законодательства РФ. 2001. N 21. Ст. 2063.
Общая совместная собственность может возникнуть лишь в случаях, предусмотренных законом. Если же допустить (к сожалению, это делалось), что граждане сами будут решать, какой вид общей собственности на квартиру появится, то возникновение общей совместной собственности оказывается возможным по соглашению лиц, приватизирующих жилье (по договору). Нонсенс. Однако такая практика «беспредельной диспозитивности», когда соглашением нанимателя и членов его семьи определялся вид общей собственности на квартиру, получила широчайшее распространение. Чтобы «обуздать», ее в ст. 2 указанного Закона были внесены изменения. Соответствующее указание сегодня выглядит так: «Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних». По сути, ничего не изменилось. Но зато стали констатировать, что «возможность двойственного толкования устранена», «возникновение общей совместной собственности по усмотрению лиц, приватизирующих жилое помещение, стало невозможным». Да не было такой возможности. Была грубейшая ошибка.
К чему об этом? Отнюдь не любопытства ради. Дело в том, что и сегодня есть немало граждан, имеющих документы о приватизации жилья (договоры), в которых значатся обладателями квартир на праве общей совместной собственности бабушка и внучка, отец и сын и т.п., в связи с чем возникают споры (их не может не быть), особенно часто при определении наследственной массы умершего участника такой общей собственности.
Как же быть? Как представляется, в таких случаях надо считать, что жилье приватизировано в общую долевую собственность. И применять к соответствующим отношениям нормы об общей долевой собственности, невзирая на записи в договорах приватизации о передаче жилья в совместную собственность дяди и племянника и т.п. (если они, конечно, не члены крестьянского (фермерского) хозяйства) . В качестве обоснования этой позиции можно привести такой бесспорный аргумент: «Этого не может быть, потому что этого не может быть никогда».
———————————
Кстати, в одном из первых комментариев к Закону о приватизации жилищного фонда в РФ при рассмотрении ст. 2 указывалось, когда возможно возникновение общей долевой собственности на квартиру и в каких случаях она передается в совместную собственность. Кроме прочего, было сказано: «В договоре о передаче жилья в общую собственность должно быть четко определено, передается ли оно в долевую или совместную собственность. Если, однако, при этом неверно определен вид общей собственности, действуют изложенные правила» (Басин Е.В., Гонгало Б.М., Крашенинников П.В. Приватизация жилья. Комментарий к Федеральному закону «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». М., 1993. С. 23).
В силу п. 3 комментируемой статьи возникновение общей совместной собственности возможно только в случаях, предусмотренных федеральным законом. И не иначе. Не стоит страшиться игнорировать несерьезные записи в договорах о приватизации жилья. Они противоречат закону.
Следовательно, в этой части (при определении вида общей собственности) сделка недействительна в силу ст. 168 ГК РФ (сделка, не соответствующая закону, ничтожна). Однако недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения в договор недействительной ее части (ст. 180 ГК).
Таким образом, договор о приватизации жилья действительный, а условие о передаче его в совместную собственность недействительно. Кстати, не замечаем же (стараемся не замечать) рассеянные в различного рода документах упоминания о «коллективной» «смешанной» собственности. Потому что всерьез и говорить-то об этом неловко. Применительно к рассматриваемому вопросу должно быть такое же отношение.
4. Общая долевая собственность чаще всего возникает на основании гражданско-правовых сделок. Например, несколько граждан объединяют денежные средства и покупают («вскладчину») трактор. Нередко общая долевая собственность появляется в результате создания во исполнение некоего договора неделимого имущества. Так, достаточно широкое распространение получило возведение под жилыми домами подземных парковок, которые, как правило, находятся в общей долевой собственности собственников помещений, расположенных в соответствующем доме, и иных граждан. Иногда закон указывает на то, что в том или ином случае возникает право общей собственности независимо от того, являются ли вещи делимыми или неделимыми. Классический пример: при наследовании по закону, если наследственное имущество переходит к двум или нескольким наследникам, и при наследовании по завещанию, если оно завещано двум или нескольким наследникам без указания наследуемого каждым из них конкретного имущества, наследственное имущество поступает со дня открытия наследства в общую долевую собственность наследников (ст. 1164 ГК).
В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Это правило детализируется в ЖК РФ (более подробно см. комментарий к ст. 247 ГК).
Общая совместная собственность возникает при особых обстоятельствах, в силу указания закона, независимо от воли субъектов. Между ее участниками имеется какая-то личная связь. Так, супруги связаны брачными (супружескими) отношениями. Между членами крестьянского (фермерского) хозяйства существует семейно-трудовая связь.
5. Возникновение права общей собственности на неделимые вещи обусловлено спецификой объекта — неделимой признается вещь, раздел которой невозможен без изменения ее назначения (например, автомобиль).
Недопустимость раздела вещи в силу закона — крайне редкое явление. Так, в силу п. 5 ст. 11.9 ЗК РФ не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.
6. Допустимость трансформации общей совместной собственности в общую долевую собственность, предусмотренная п. 5 комментируемой статьи, конкретизируется в нормах закона о соответствующих видах права совместной собственности. Так, в силу п. 1 ст. 256 ГК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества. В соответствии с п. 1 ст. 257 ГК РФ имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное (см. ст. ст. 256, 257 ГК и комментарий к ним).
Основаниями рассматриваемой трансформации могут быть соглашения участников общей собственности и судебные решения.
Общая долевая собственность не может преобразоваться в общую совместную собственность. Таково общее правило. Вместе с тем можно представить ситуации, когда какое-либо имущество, принадлежащее субъектам на праве общей долевой собственности, станет принадлежать им на праве общей совместной собственности. Например, при определенных обстоятельствах это может быть следствием заключения брачного договора (см. комментарий к ст. 256 ГК).
7. При общей собственности существуют отношения, складывающиеся между сособственниками, с одной стороны, и третьими лицами — с другой. Это абсолютные отношения: определена только одна сторона — управомоченная, а обязанными являются все третьи лица («всякий и каждый»).
Кроме того, формируются и отношения между сособственниками (по поводу владения, пользования и распоряжения общим имуществом, содержания имущества и пр.). Это отношения относительные (но не обязательственные!) — все субъекты определены (известны).
Гражданский Кодекс Российской Федерации. ГЛАВА 16
1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. 2. Имущество может находиться в общей собственности.
1. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются.
1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по.
1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в.
Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между.
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в.
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой.
Доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное. Момент.
1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. 2. Участник долевой собственности вправе.
1. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. 2. Распоряжение.
1. Раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены после предварительного.
Кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли.
1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества. 2.
1. Имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено.
1. При прекращении крестьянского (фермерского) хозяйства в связи с выходом из него всех его членов или по иным основаниям общее имущество подлежит разделу по.
1. Членами крестьянского (фермерского) хозяйства на базе имущества хозяйства может быть создано хозяйственное товарищество или производственный кооператив.
www.grazkodeks.ru
Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Комментарий к Ст. 247 ГК РФ
1. Как представляется, по соглашению сособственников могут быть установлены какие угодно условия и порядок владения и пользования общим имуществом.
Поскольку право общей долевой собственности принадлежит всем участникам соответствующих отношений, постольку, достигнув соглашения, они вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего им имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. В том числе осуществляя правомочия владения и пользования, сособственники господствуют над соответствующим имуществом, обладают им, имеют его у себя физически, а также извлекают из вещи (вещей) ее (их) полезные свойства.
То, каким образом (способом) осуществляются владение и пользование общим имуществом, с одной стороны, предопределено свойствами (спецификой) объектов, находящихся в общей собственности, а с другой — волей сособственников. Так, жилой дом может использоваться совместно всеми сособственниками. Однако ничто не мешает сособственникам принять решение, в соответствии с которым домом будет пользоваться только один (или несколько) из участников общей собственности (с выплатой некой компенсации другим сособственникам или без нее). Причины тому могут быть как объективные (например, ограниченность площади жилого дома, невозможность проживания в нем нескольких граждан (семей), учитывая его планировку и пр.), так и субъективные (например, элементарное нежелание «делить кров» с кем-либо).
Иногда сособственники пользуются общим имуществом в порядке определенной очередности. Обычно так поступают, если использование (владение и пользование) общим имуществом по частям невозможно (например, автомобилем).
Следует еще раз подчеркнуть, что по соглашению сторон возможны самые различные варианты реализации правомочий владения и пользования, вплоть до того, что кто-либо из сособственников устраняется от владения и пользования с выплатой сособственниками каких-либо сумм (компенсаций) или без таковых и т.д. и т.п.
Соответствующее решение принимается только единогласно (причем независимо от размера доли, принадлежащей тому или иному сособственнику).
Форма соглашения законом не определена. Следовательно, она должна быть подчинена общим правилам о форме сделок (ст. ст. 158 — 165 ГК). Однако государственная регистрация таких соглашений (ст. 164 ГК) не производится. Как представляется, не следует механически применять и правила о простой письменной форме и последствиях ее несоблюдения (ст. ст. 161 и 162 ГК). Все же многое зависит от того, какие субъекты являются участниками общей собственности (предположим, граждане-наследники, граждане и юридические лица, юридические лица и государство и т.д.), рассматривается ли спор между сособственниками или спор, возникший между сособственниками, с одной стороны, и третьими лицами — с другой, и т.д.
2. Если участники общей долевой собственности не могут достичь соглашения о порядке и об условиях владения и пользования общим имуществом, то спор разрешается судом. Точно так же, как и, несмотря на наличие некоего соглашения, при возникновении разногласий между сособственниками. Иск может предъявить любой из них.
Какие-либо критерии, которыми следует руководствоваться суду, закон не устанавливает. Они подразумеваются. В первую очередь во внимание принимаются свойства общего имущества и то, как распределены доли в праве общей собственности между участниками соответствующих отношений.
3. Часть общего имущества может быть выделена во владение и пользование участнику долевой собственности, если это технически и юридически возможно и есть соглашение сособственников. В отсутствие такого соглашения — по решению суда. В этих случаях предоставляется часть имущества, соразмерная доле участника. Если, к примеру, ему принадлежит 1/3 в праве собственности, то ему может быть выделена третья часть имущества (предположим, 1/3 жилого дома).
Такие действия отнюдь не означают материализацию доли, появление мифической «реальной» доли и пр. С долей в субъективном праве ничего не происходит. Достигается лишь соглашение (либо его отсутствие компенсируется решением суда) о способе реализации данного субъективного права (общей собственности).
4. Невозможность предоставления сособственнику части имущества, соразмерной его доле, может быть двоякого рода.
Во-первых, невозможно предоставить во владение и пользование часть имущества, если вещь является неделимой (раздел такой вещи в натуре невозможен без изменения ее назначения) (ст. 133 ГК).
Во-вторых, далеко не всегда есть возможность выделить во владение и пользование сособственнику часть имущества, именно соразмерную его доле в праве общей собственности. Например, трехкомнатная квартира жилой площадью 45 кв. м принадлежит на праве общей долевой собственности трем субъектам. Доли равные. Комнаты размером 12, 17 и 16 кв. м. Помещения общего пользования (кухня, ванная и пр.) всегда будут использоваться совместно. Если же речь пойдет о предоставлении во владение и пользование части имущества, соразмерной доле каждого сособственника, то это должны были быть комнаты площадью 15 кв. м (45 : 3). Поскольку в приведенном примере таких комнат в квартире нет, постольку сособственник, получивший во владение и пользование комнату площадью 12 кв. м, вправе требовать от других сособственников компенсацию (за три «недостающих» квадратных метра).
В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 г. N 4 (с последующими изменениями, включая ред. от 6 февраля 2007 г.) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», в частности, сказано следующее: «…при установлении порядка пользования домом (ст. 247 ГК) каждому из сособственников передается в пользование конкретная часть строения исходя из его доли в праве общей собственности на дом. При этом право общей собственности на дом не прекращается. Выделенное помещение может быть неизолированным и не всегда точно соответствовать принадлежащим сособственникам долям. Если в пользование сособственника передается помещение большее по размеру, чем причитается на его долю, то по требованию остальных сособственников с него может быть взыскана плата за пользование частью помещения, превышающей долю».
При проведении необходимых расчетов должны приниматься во внимание цены, которые обычно взимаются за владение и пользование соответствующим имуществом. Так, в приведенном примере это плата по договору коммерческого найма жилого помещения.
5. Совершенно особые правила установлены законодательством в отношении владения, пользования и распоряжения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном жилом доме (ст. 290 ГК, ст. ст. 36 — 48 ЖК).
В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам жилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Указанный перечень не является исчерпывающим. В данном случае можно сформулировать принцип: имущество может быть отнесено к общему в случае, если оно предназначено для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения.
Особенности правового регулирования соответствующих отношений, в частности, заключаются в следующем.
Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению распорядиться своей долей. При этом в силу правила ст. 250 ГК РФ в случае продажи доли в общей собственности постороннему лицу остальные участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (см. указанные статьи и комментарий к ним). В отношении объектов общего пользования в многоквартирных домах данные правила не действуют. Собственник помещения не может произвести отчуждение доли в праве общей собственности без отчуждения помещения. Таким образом, доля каждого собственника жилого помещения в праве общей собственности на объекты общего пользования всегда следует судьбе права собственности на жилое помещение.
В случае перехода права собственности на помещение в многоквартирном доме доля каждого нового собственника в праве общей собственности на указанные предметы определяется соответствующей долей предшествующего собственника.
Участник общей долевой собственности имеет право на выдел своей доли. Данное правило к многоквартирному дому также применено быть не может.
Из изложенного можно сделать вывод о том, что общая долевая собственность на недвижимость общего пользования в многоквартирных домах характеризуется следующими признаками: а) отсутствие возможности выдела доли в натуре; б) невозможность отчуждения доли в праве общей собственности отдельно от помещения; в) признак, вытекающий из первых двух: доля не может существовать самостоятельно, она, условно говоря, составная часть помещения как объекта права собственности, а потому всегда следует судьбе такого помещения.
Аналогичные правила установлены в отношении общего имущества в коммунальной квартире (помещения, находящиеся в коммунальной квартире, которые предназначены для обслуживания более одной комнаты: кухня, ванная, прихожая и т.п.). Критерием определения доли в общей долевой собственности является площадь недвижимости, находящейся в собственности. Доля каждого участника общей собственности на вспомогательные объекты пропорциональна доле общей площади, принадлежащей ему в общей жилой площади дома, если иное не установлено договором.
По общему правилу владение и пользование указанными объектами могут быть только общими. Только отдельные объекты общего пользования можно выделить кому-либо из собственников помещений в многоквартирном доме без ущемления прав и законных интересов других собственников в этом же доме. Например, в некоторых случаях можно предоставить в пользование кому-либо из собственников помещений часть подвала, но такое предоставление невозможно, если в качестве объекта выступает крыша дома, внеквартирное инженерное оборудование и т.п.
Справедливости ради надо отметить, что право общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме в большинстве случаев все же обременение (обуза), нежели благо (право в подлинном смысле слова). С одной стороны, благодаря такому режиму все собственники помещений в многоквартирном доме получают возможность владеть и пользоваться лифтами, лестницами, коридорами и пр. С другой — к чему лифт собственнику помещения, находящегося на первом этаже? Подобные разногласия в отношении ряда объектов, входящих в состав общего имущества, не редкость. Многие собственники помещений многоквартирного дома, исходя из житейских соображений, не хотели бы считаться сособственниками общего имущества. Ведь на них возлагается бремя расходов на содержание общего имущества. Но «если не они, то кто»?
Как представляется, применение правил о долевой собственности рассматриваемого вида возможно и в отношениях, не связанных с жилищной сферой. Такая схема вполне возможна, например, в гаражно-строительных кооперативах по отношению к объектам общего пользования (земельным участкам, объектам инженерного обеспечения, дорогам и т.п.). Зачастую подобные проблемы возникают в административных зданиях, принадлежащих различным юридическим лицам и гражданам, индивидуальным предпринимателям. Регламентация же таких отношений до принятия соответствующих законодательных актов может осуществляться нормами ГК РФ и ЖК РФ по аналогии. К сожалению, практика применения таких норм по аналогии весьма противоречива.