Признание сделки купли продажи квартиры недействительной

Сделка — это свершившийся юридический факт. Чтобы признать сделку недействительной, нужны весомые обстоятельства. Особенно тщательно нужно готовиться к делам о признании сделки купли продажи квартиры недействительной — в судах понимают ценность недвижимости в Москве и разбирают такие дела тщательно.

Важно знать: сделки могут быть признаны недействительными по разным причинам. Вы можете узнать их все на консультации в «Юрист-Эксперт 24». Наши юристы подробно расскажут, как признать недействительной сделку по покупке или продаже квартиры.

Какие сделки могут быть признаны недействительными?

Важно знать: с юридической точки зрения признание сделки купли продажи квартиры недействительной отличается от расторжения договора купли продажи квартиры, о чем можно узнать по ссылке.

Недействительность сделки означает, что с юридической точки зрения такая сделка как бы и не заключалась. То есть нужно считать, что этой сделки вообще не было, потому что она была заключена незаконно: с использованием угроз, обмана, либо человеком, который не имел право её заключать – подробнее об этом сказано ниже.

О том, из-за чего суд может признать сделку недействительной, сказано в статьях 166-181 Гражданского кодекса:

  • Сделка недействительна, если она противоречит закону.(Пример: человек, которому выдана доверенность на продажу квартиры, не может по этой доверенности купить квартиру сам для себя. Такая сделка недействительна.)
  • Сделка недействительна, если она аморальна или противоречит основам правопорядка.
  • Недействительна мнимая сделка — то есть сделка, совершённая лишь для вида.(Пример: у человека могут отобрать квартиру за долги. Он продаёт эту квартиру своему родственнику, чтобы её не могли арестовать. Такую сделку куплипродажиквартиры могут признать недействительной.)
  • Если сделку совершает недееспособный человек, то эта сделка так же недействительна.(Пример: квартирой владеет психически больной человек. Он продаёт квартиру. Его родственники могут требовать признания сделки куплипродажиквартиры недействительной, причём для этого даже не нужно обращаться в суд.)
  • Недействительна сделка, совершённая лицом в возрасте до 14 лет.
  • Сделка недействительна, если требовалось согласие третьего лица на её совершение, но такого согласия не было.(Пример: статья 35 Семейного кодекса указывает, что для продажиквартиры, которая находится в совместной собственности супругов, нужно нотариально заверенное согласие другого супруга. Если этого согласия не было, супруг, который возражает против сделки, может подать в суд. Ещё пример: если квартира принадлежит ребёнку до 14-ти лет, родители не могут продать её так просто. Нужно разрешение органов опеки (часть 2 статьи 37 ГК РФ, часть 3 статьи 60 СК РФ). Если не получить разрешение, опека может подать в суд о признании сделки куплипродажиквартиры недействительной.)
  • Нельзя совершать сделки с квартирами, распоряжение которыми ограничено.(Пример: суд арестовал квартиру. Её невозможно продать до снятия ареста.)
  • Сделка недействительна, если человек, участвующий в ней, не осознавал своих действий, когда заключал сделку. (Пример: человека напоили алкоголем и заставили подписать договор. Можно обратиться в суд за признанием сделки недействительной.)
  • Сделку куплипродажиквартиры признают недействительной, если одна из сторон сделки существенно заблуждается относительно этой сделки. (Пример: старику с плохим зрением дают на подпись договоркуплипродажиквартиры, говоря, что это, например, договор аренды или какие-то документы для соцзащиты. Обманутый человек может обратиться в суд, чтобы сделку признали недействительной.)
  • Недействительна сделка, совершённая под влиянием обмана, угрозы, насилия. (Пример: человеку приставляют пистолет к голове и заставляют подписать договоркуплипродажиквартиры – такой договор суд признает недействительным.)

    • Есть 2 типа сделок, которые признаются недействительными – оспоримые и ничтожные. Чтобы расторгнуть оспоримую сделку, нужно обращаться в суд. Чтобы расторгнуть ничтожную сделку, обращения в суд не требуется, потому что такие сделки недействительны уже сами по себе, и решения суда не нужно.

    Хорошо, а как признать оспоримую сделку недействительной?

    Для этого нужно обратиться в суд. Сложностей в таких делах достаточно: правильно написать исковое заявление (статья 131 ГПК РФ), приложить к нему все необходимые документы (статья 132 ГПК РФ) и правильно определить подсудность — это самая маленькая часть проблем.

    В иске должны быть указаны:

    • наименование суда, куда он подаётся (по месту нахождения квартиры);
    • имя истца, его место жительства;
    • имя ответчика и его место жительства;
    • описание ситуации — когда был заключён договор и т.д.;
    • причины, по которым суд должен расторгнуть договор. Именно здесь нужно указать одну или несколько причин, описанных выше;
    • перечень прилагаемых документов.

      • Среди этих документов должна быть квитанция об уплате госпошлины, которая по делам о признании сделки купли продажи квартиры недействительной существенная — 13 200 рублей +0,5% от суммы, превышающей 1 000 000 рублей (пункт 1 части 1 статьи 333.19 НК РФ).

      Ну и самая большая сложность в подобных делах – доказать таки в суде, что есть причина признать сделку купли продажи квартиры недействительной. Например, как доказать, что в момент подписания договора продавец квартиры был пьян? Или как доказать, что одной из сторон сделки угрожали?

      В практике бывает так, что люди подают иск о признании сделки недействительной, но не прописывают в иске требование восстановить существовавшее ранее положение – то есть вернуть квартиру продавцу, а покупателю – деньги. Если этого не сделать, то придётся подавать новый иск. Часть 2 статьи 167 ГК РФ ясно говорит, что «при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке», то есть прописывать в иске это требование, казалось бы, не нужно – оно ведь уже установлено законом. Но в судах иное мнение. В судах любят, чтобы требование «вернуть всё на свои места» в иске было указано явно.

      Важно знать: это только небольшая часть сложностей, которые возникают на практике. Поэтому нужно участие профессионального юриста или хотя бы его консультация.

      Почему нужна помощь юриста

      Признание сделки купли продажи квартиры недействительной — это последовательность юридических этапов. И вопросы могут возникнуть на любом из них.

      Например, нужно ли перед обращением в суд отправлять оппоненту письменное предложение о расторжении договора купли продажи квартиры? По общему правилу – да, нужно. Но в нашем случае речь идёт не о расторжении договора, а о признании его недействительным, а это разные вещи.

      Однако может найтись судья, который решит, что досудебное предложение о расторжении договора нужно. В этом вопросе бывает по-разному. Поэтому лучше воспользоваться услугами опытного юриста и избавить себя от головной боли, связанной с оформлением документов и их подачей в суд.

      Кроме того, дело лучше выиграть в первой же судебной инстанции. При отказе можно будет подать апелляцию, но это лишнее время и деньги. Кроме того, когда судья в апелляции меняет решение судьи нижестоящего суда, это косвенный упрёк в непрофессионализме. Поэтому лучше победить сразу.

      Услуги компании «Юрист-Эксперт 24»

      • бесплатная юридическая консультация по вопросам признания сделки куплипродажиквартиры недействительной;
      • анализ ситуации и судебной перспективы дела;
      • сбор документов для подтверждения верности вашей позиции;
      • написание и подача искового заявления;
      • представительство в суде.

      Помните — признание сделки купли продажи квартиры недействительной — достаточно сложное дело, поскольку нужно доказать в суде, что есть причины для этого признания. Причём нужно быть готовым к тому, что оппонент будет опровергать ваши аргументы. Здесь необходима поддержка квалифицированного юриста или хотя бы грамотная юридическая консультация.

      Поэтому обратитесь к нам за бесплатной консультацией о том, что необходимо, чтобы признать сделку купли продажи квартиры недействительной. Консультация полностью бесплатна и ни к чему вас не обязывает. Для этого достаточно позвонить по телефону или оставить сообщение в форме ниже.

      В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 27 июля 2006 г. N 152 «О персональных данных» — мы гарантируем полную анонимность всех юридических консультаций

      webcache.googleusercontent.com

      Недействительные сделки по новым правилам

      Прошло почти два года с тех пор, как в российское законодательство были внесены существенные поправки в отношении недействительных сделок (№100-ФЗ от 07.05.2013 г.). Те из них, которые нарушают требования закона, ранее считались ничтожными, а сейчас – оспоримыми. Изменились и сроки исковой давности. Несмотря на то что в последнее десятилетие уменьшилось количество незаконных и проблемных сделок, едва ли можно говорить о качественной правовой и финансовой защищенности покупателя. Какие конкретно произошли изменения и как они влияют на сегодняшний рынок жилой недвижимости?

      На наши вопросы помогли ответить Алексей Комаров, нотариус из Санкт-Петербурга, Вадим Лященко, управляющий АН РБНО, и Ирина Щербинина, эксперт по недвижимости.

      Что изменилось в новом законодательстве? Каковы сроки исковой давности (т.е. по прошествии какого срока покупатель квартиры может быть совершенно спокоен и освобожден от претензий участников сделки и третьих лиц)?

      Алексей Комаров: «В мае 2013 года были внесены изменения в Гражданский кодекс РФ, которые разграничили понятия оспоримых и ничтожных сделок (недействительных сделок), переквалифицировав большую часть ничтожных сделок в оспоримые (ст. 168, п. 1 ГК РФ).

      Главное отличие между ничтожной и оспоримой сделками состоит в моменте их недействительности, и в том, в какие сроки можно их оспорить.

      Ничтожность сделки (иными словами – ее недействительность) не зависит от решения суда. Сделка ничтожна с самого начала ее совершения и не порождает для сторон никаких правовых последствий. Оспоримую же сделку могут признать недействительной только по решению суда, соответственно, до такого решения заключенный договор имеет юридическую силу и обязателен для исполнения.

      К моменту изменений назрела проблема по сделкам, заключенным на рынке недвижимости: любая сделка, заключенная сторонами с нарушением действующего законодательства, признавалась ничтожной. Кроме того, иск о признании ничтожной сделки могло предъявить любое лицо. Указанная возможность на практике приводила к злоупотреблениям лиц, которые, не имев конкретного интереса в заключенной сделке, пытались ее заничтожить.

      Теперь как по оспоримой, так и по ничтожной сделке требования в суд о признании ее недействительной вправе предъявить только сторона соглашения или прямо указанное в законе лицо, например попечитель, иными словами – лицо, имеющее интерес в оспаривании сделки ст. 177, 166, п. 2 ГК РФ.

      Основная причина признания сделок недействительными по ничтожности – сделка, совершенная недееспособным лицом, ст. 171 ГК РФ. То есть гражданин, продающий жилье, был до совершения договора продажи лишен дееспособности по суду. По такой сделке суд обяжет стороны вернуть друг другу все полученное по договору купли—продажи. Покупатель по данной сделке – более слабая сторона, так как, вернув купленное жилье, возникает вопрос с возвратом денег, которых у недееспособного, конечно, уже нет.

      По оспоримым сделкам вне конкуренции ст. 177 ГК РФ: сделка, заключенная лицом, не способным понимать значения своих действий или руководить ими.

      Если в первом случае достаточно факта подтверждения недееспособности – решения суда о признании гражданина недееспособным, то применительно к 177 ст. ГК РФ судом будет назначена экспертиза, и с учетом иных доказательств сторон будет принято решение о признании сделки недействительной или отказе в соответствующих исковых требованиях. На практике решающую роль играет заключение эксперта, если в достоверности экспертного заключения у суда сомнений нет (обычно так оно и есть). Иные доказательства, например показания свидетелей, могут носить весьма условное значение для решения суда.

      Говоря о правовом механизме защиты права приобретателя жилья, можно сказать, что по сути их два: срок исковой давности и квалификация по ст. 302 ГК РФ как добросовестный приобретатель.

      В первом случае по сделкам установлен срок исковой давности в один год для оспоримой сделки и три года – для ничтожной. По ничтожным сделкам, где требование заявляется стороной сделки, срок исковой давности начинает течь с момента исполнения договора, если требование заявляется третьим лицом – то с момента, когда он узнал или должен был узнать о факте заключения договора.

      Важно отметить, что от 07.05.2013 г. № 100-ФЗ внес изменения в 170 ст. ГК РФ в квалификацию притворной сделки. Притворная сделка, последствия которой – ничтожность, теперь и сделка, совершенная на иных условиях, чем это указано в договоре. Эти изменения могут иметь последствия для сторон при занижении стоимости в сделке для оптимизации налогообложения. Можно предположить, что, например, супруга, выдавшая согласие на продажу жилья, сможет признать сделку ничтожной по этому основанию, если в самом согласии не выражена стоимость продажи совместно нажитого имущества».

      Какие на сегодняшний день самые распространенные причины недействительных (ничтожных и оспоримых сделок)? Частое это явление или редкое? Были ли в вашей практике (или в истории фирмы) такие случаи и если да, чем это закончилось для покупателя?

      Вадим Лященко: «В большинстве случаев недействительная сделка заведомо содержит в себе элемент правонарушения. Поэтому уважающие себя и ценящие свою репутацию профессиональные участники рынка недвижимости стараются держаться от таких сделок подальше. То же самое можно сказать и о ничтожных сделках.

      Другое дело – сделки, при которых одна из сторон несет тот или иной риск, включая риск оспаривания совершаемой или предыдущих сделок с объектом. Такие риски могут быть никак не связаны с правонарушениями, но присутствовать в истории объекта.

      Задача специалиста, сопровождающего покупателя, – своевременно выявить этот риск или риски, оценить их величину, предложить возможные способы минимизации и дать соответствующие рекомендации клиенту. Такие рекомендации, в зависимости от конкретной ситуации и конкретных рисков оспаривания, могут быть самыми различными – отказ от покупки, требование адекватной скидки, предоставление дополнительных заявлений, гарантий и т.д.

      Задача специалиста, сопровождающего продавца, – обнаружить и минимизировать риски оспоримости предыдущих сделок с объектом еще на стадии подготовки документов продаваемого объекта, дать свою мотивированную оценку рисков контрагенту (покупателю).

      Нередко оценка возможной оспоримости сделок и вероятных последствий становится предметом жарких споров между продавцом и покупателем с участием их юристов, агентов и банковских специалистов. Иногда в этих спорах побеждает здравый смысл, иногда – нет.

      На практике приходится встречаться с очень разным отношением заинтересованных участников дебатов к таким факторам риска оспоримости сделок, как, например:

      — неучастие в приватизации несовершеннолетних (в период до августа 1994 г.);

      — отсутствие кого-то из жильцов по причине нахождения в местах лишения свободы;

      — дарение между не родственниками;

      — снятие с регистрационного учета по доверенности;

      — снятие с регистрационного учета без постановки на учет в другом месте;

      — признание прав собственности по решению суда;

      — нерыночная цена в договоре;

      — неэквивалентная мена без доплаты;

      — свежая сделка с добросовестным приобретателем.

      Список можно продолжать, и у каждого опытного специалиста найдется, чем его дополнить.

      Но самые запоминающиеся случаи – это когда коллеги пытаются скрыть от тебя риски своего объекта. Случается такое редко, но от этого менее противным не становится».

      Ирина Щербинина: «Недействительные сделки стали более редким явлением, чем раньше, в лихие 90-е годы. Во-первых, потому что Росреестр контролирует права несовершеннолетних и не проводит сделки с их собственностью без разрешения органов опеки. Во-вторых, рынок риэлторских услуг сейчас более прозрачен, в нем работают крупные компании. В-третьих, с введением понятия «добросовестный приобретатель» покупатели стали более защищены, если по квартире зарегистрирован переход прав по правилам Росреестра и если в договоре купли—продажи стоит полная стоимость.

      Тем не менее, оспоримые сделки есть. И, как правило, наиболее частые их причины следующие:

      — появление родственников после исполнения договора ренты;
      — появление наследников, о которых продавец не знал (или умалчивал);
      — ущемление прав несовершеннолетних при приватизации в 90-х годах;
      — проведение сделки с лицом, состоящем на учете в нарко- или психдиспансере без освидетельствования на момент сделки».

      Как можно минимизировать риски при покупке квартиры?

      Ирина Щербинина: «Минимизацию рисков при покупке квартиры следует начинать уже с момента обзвона списка вариантов. Я бы советовала сразу исключить из списка недавнюю ренту, наследство менее трех лет, а также наследство и дарение от чужого лица (не родственника). Сейчас на рынке масса вариантов и рисковать не стоит. Выбранный вариант следует тщательно проверить. Лучше с помощью специалиста. Пусть риэлтор или юрист соберет «досье» на покупаемую квартиру, из которого будут видны возможные риски».

      Алексей Комаров: «Говоря о правовом механизме защиты права приобретателя жилья, можно сказать, что по сути их два: срок исковой давности и квалификация по ст. 302 ГК РФ как добросовестный приобретатель. Напомню, что иммунитет на изъятие имущества – жилья у добросовестного приобретателя не распространяется на безвозмездные сделки (дарение) и если судом установлено, что имущество выбыло помимо воли собственника (продажа по подложным документам)».

      Были ли в вашей практике случаи признания нотариально удостоверенной сделки купли—продажи квартиры недействительной? Если да, то чем это закончилось для покупателя?

      Алексей Комаров: «В моей практике нет».

      Бывают ли случаи, когда вы не рекомендуете покупать квартиру из-за высокой вероятности признания в будущем сделки недействительной?

      Вадим Лященко: «Крайне редко, но возникают «экзотические» предложения проведения сделок, которые в случае их реального исполнения могут быть признаны впоследствии недействительными. Исходят такие предложения не от продавцов, а от покупателей, и касаются, например, проведения расчетов в необычных формах, формально никак не связанных с покупаемой недвижимостью. Естественно, мы категорически настаиваем на отказе от вовлечения клиента в такие «сделки».

      Ирина Щербинина: «Да, у меня были два таких случая. Я объяснила своим клиентам, на основании чего я решила, что в дальнейшем будут проблемы. Все проверки выдаю на руки».

      Как вы относитесь к страхованию риска утраты права собственности? Рекомендуете ли при каждой покупке недвижимости оформлять такую страховку?

      Ирина Щербинина: «К страхованию и страховым компаниям отношусь с изрядной долей скептицизма. В наше непростое время любая компания запросто может закрыться или объявить себя банкротом. А бывает, договоры страхования составляются так хитро, что исключают возмещение убытков при некоторых вариантах событий. Пример тому – дело Чалаевых, по которому несколько лет шли суды между страховой компанией и ипотечным банком. В общем, лучше надеяться на логику и интуицию, а доверять – специалистам».

      Достаточно ли защищены права покупателя недвижимости сегодня и что бы вы предложили изменить в законодательстве, если бы была такая возможность?

      Алексей Комаров: «Всегда будут установленные законом основания оспаривания заключенных сделок, поэтому стопроцентная гарантия права собственности приобретателя жилья — это миф.

      Государству нужно решить вопрос гарантии обеспечения стопроцентной компенсации добросовестным лицам, которые в результате признания сделок недействительными остаются без денег и жилья, что требует принятия принципиального решения, определения реального гаранта законности права собственности с внесением соответствующих законодательных изменений. Это, в свою очередь, приведёт и к вопросу системного решения проблемы оборота вторичного жилья, где немаловажен вопрос о принятии закона о риэлтерской деятельности и где должно найти отражение решение вопроса с лицензированием, объемом деятельности и ответственностью агентов, брокеров, которые всегда были и будут важным элементом упорядочивания гражданского оборота жилья и первым профессионалом, которого встречают покупающие или продающие недвижимость граждане. А первое впечатление, как известно, можно произвести только один раз».

      Недействительный договор. Суд отказал в признании договора дарения недействительным. Суд признал ничтожным договор купли-продажи квартиры

      Решение Измайловского районного суда о признании недействительной доверенности, признании ничтожным договора купли-продажи квартиры, признании права собственности на квартиру в порядке наследования по завещанию, истребовании квартиры из чужого незаконного владения и возврате истцу, выселении.

      ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

      ДД.ММ.ГГГГ г. Москва

      Измайловский районный суд г. Москвы, в составе председательствующего федерального судьи Задумовой С.И., при секретаре Илюшиной Н.Ю., с участием помощника прокурора Беспалова Д.В., представителей истца Осипова И.С., Дроздовой Ю.М., ответчицы МагомедовойХ.А., ее представителя Шамиловой А.Ш., ответчиков Розанова А.Н., Дзидзигури В.К., представителя МВМО Измайлово в г. Москве Башкиревой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Осипова Сергея Константиновича к Магомедовой Хадижат Абубакаровне действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего сына Магомедова Магомеда Абдужапаровича, Розанову Алексею Николаевичу, Самарчеву Сергею Михайловичу, Дзидзигури Валериану Кукуриевичу, Отделению по району Измайлово ОУФМС Росси по г. Москве в ВАО, нотариусу г. Москвы Гизатулиной Анне Александровне о признании недействительной доверенности, признании ничтожным договора купли-продажи квартиры, признании права собственности на квартиру в порядке наследования по завещанию, истребовании квартиры из чужого незаконного владения и возврате истцу, выселении, снятии с регистрационного учета

      Истец обратился в суд с указанным иском к ответчикам, мотивируя свои требования тем, что на основании договора передачи № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 и ФИО8 было передано в собственность жилое помещение, расположенное по адресу: , общей площадью кв.м., жилой площадью кв.м. без определения долей. ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 и ФИО7 было выдано свидетельство о собственности на жилище №. ДД.ММ.ГГГГ умерла ФИО7. После ее смерти наследство в виде доли квартиры по адресу: фактически принял ее супруг – ФИО8 ДД.ММ.ГГГГ умер ФИО8. ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 было составлено завещание, в соответствии с которым он завещал все свое имущество истцу Осипову С.К. После смерти ФИО8, Осипов С.К. обратился с заявлением о принятии наследства по завещанию к нотариусу ФИО13 ДД.ММ.ГГГГ нотариусом ФИО13 Осипову С.К. было выдано свидетельство о праве на наследство по завещанию после смерти ФИО8 на наследственное имущество, состоящее из квартиры, расположенной по адресу: . ДД.ММ.ГГГГ Осиповым С.К. были поданы документы на государственную регистрацию права собственности на квартиру в Управление Федеральной Регистрационной службы по Москве. ДД.ММ.ГГГГ Осипову С.К. было отказано в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество – квартиру, расположенную по адресу: , со ссылкой на то, что указанная квартира зарегистрирована не за ФИО7 и ФИО8, а за третьим лицом. Согласно Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ, собственником квартиры, расположенной по адресу: , являлся некто Дзидзигури В.К. В последующем истцу стало известно, что в отношении квартиры последовательно было заключено 3 (три) договора купли-продажи, а именно: ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 и ФИО7 выдали доверенность на имя ФИО9, в котором уполномочили его продать принадлежащую им квартиру по адресу: . Доверенность была удостоверена нотариусом г.Москвы Гизатулиной А.А. ДД.ММ.ГГГГ был подписан договор якобы между ФИО7, ФИО8 и неким Розановым А.Н. ДД.ММ.ГГГГ был подписан договор между Розановым А.Н. и Самарчевым С.М. ДД.ММ.ГГГГ был подписан договор между Самарчевым С.М. и Дзидзигури В.К. Первая сделка по купле-продаже квартиры, расположенной по адресу: , принадлежавшей ФИО7 и ФИО8, была заключена ДД.ММ.ГГГГ, в то время, как ФИО7 скончалась ДД.ММ.ГГГГ, а ФИО8 скончался ДД.ММ.ГГГГ, и они никак не могли подписать указанный договор купли-продажи. ДД.ММ.ГГГГ в связи с вышеуказанными фактами Следственным управлением при УВД по ВАО было возбуждено уголовное дело. В ходе предварительного следствия стало известно, что договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный якобы между ФИО7, ФИО8 и Розановым А.Н., был заключен с использованием паспорта, утерянного Розановым А.Н. более года назад. Истец считает, что сделка купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ была заключена с нарушением действующего законодательства. В настоящее время истцу стало известно, что квартира по адресу: принадлежит Магомедовой Х.А. ДД.ММ.ГГГГ Магомедова Х.А. заключила с Дзидзигури В.К. договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым приобрела квартиру по адресу: ДД.ММ.ГГГГ Магомедова Х.А. вместе со своим сыном Магомедовым М.А. зарегистрировалась в спорной квартире и проживает в ней в настоящее время.

      Истец неоднократно уточнял заявленные требования, ДД.ММ.ГГГГ истец уточнил требования в окончательной форме, просит признать доверенность от ДД.ММ.ГГГГ недействительной, признать ничтожной сделкой договор купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО7, ФИО8 и Розановым А.Н., признать за истцом право собственности на спорную квартиру в порядке наследования по завещанию, истребовать у Магомедовой Х.А. спорную квартиру из чужого незаконного владения, выселить ответчиков из квартиры и снять их сведения с регистрационного учета по указанному адресу.

      В судебное заседание не явились представитель ответчика Отделения по району Измайлово ОУФМС России по г. Москве в ВАО, нотариус г. Москвы Гизатулина А.А., представитель Управления Росреестра по Москве, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, ответчик Самарчев С.М. от него имеется заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, что дает суду возможность рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

      В судебном заседании представители истца, Дроздова Ю.М. и Осипов И.С., действующие на основании доверенности поддержали уточненные исковые требования от ДД.ММ.ГГГГ, просят суд удовлетворить уточненный иск в полном объеме.

      В судебном заседании ответчик Розанов А.Н. пояснил, что в ДД.ММ.ГГГГ г. у него украли паспорт, он никаких сделок с квартирой не совершал, денег не получал, в спорную квартиру не вселялся, ФИО7 и ФИО8, Самарчева С.М. не знает и никогда не видел.

      В судебном заседании ответчик Дзидзигури В.К. с исковыми требованиями не согласен, пояснил, что купил спорную квартиру у Самарчева С.М., сделку они оформляли сами, его вызывали в правоохранительные органы по вопросу приобретения спорной квартиры, однако сказали, что он может продолжать распоряжаться квартирой по своему усмотрению, в последствии он продал квартиру Магомедовой Х.А.

      В судебном заседании ответчица Магомедова Х.А., действующая в своих интересах, а также в интересах несовершеннолетнего сына Магомедова М.А., и ее представитель по доверенности Шамилова А.Ш., исковые требования не признали, поддержали представленные ранее возражения на иск, пояснили, что Магомедова Х.А. является добросовестным приобретателем, она купила спорную квартиру у Дзидзигури В.К., обратившись за помощью к риэлтору, все документы были в порядке, после регистрации права собственности на квартиру Магомедова Х.А. и ее несовершеннолетний сын зарегистрировались в квартире, в настоящее время в квартире завершается ремонт, Магомедова Х.А. оплачивает все коммунальные платежи за квартиру. Просят в удовлетворении иска отказать.

      В судебном заседании представитель органа опеки и попечительства МВМО Измайлово в г. Москве по доверенности Башкирева Е.В., поддержала представленное заключение, возражала против удовлетворения исковых требований в части выселения Магомедовой Х.А. вместе с несовершеннолетним сыном Магомедовым М.А. и снятии их с регистрационного учета по адресу: , т. к. это нарушает права несовершеннолетнего Магомедова М.А.

      Выслушав доводы участников судебного процесса, изучив материалы данного гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

      В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что на основании договора передачи № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 и ФИО8 было передано в собственность жилое помещение, расположенное по адресу: , общей площадью .м., жилой площадью кв.м. без определения долей. ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 и ФИО7 было выдано свидетельство о собственности на жилище №. (том 1 л.д. 17, 18, 71, 72)

      В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

      ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 было составлено завещание, в соответствии с которым он завещал все свое имущество Осипову Сергею Константиновичу (том 1 л.д. 19, 67).

      ДД.ММ.ГГГГ умерла ФИО7 (том 1 л.д. 20, 70).

      После ее смерти наследство в виде доли квартиры по адресу: фактически принял ее супруг – ФИО8

      ДД.ММ.ГГГГ умер ФИО8 (том 1 л.д. 21, 69).

      После смерти ФИО8, Осипов С.К. обратился с заявлением о принятии наследства по завещанию к нотариусу ФИО13 Нотариусом ФИО13 было открыто наследственное дело № к имуществу умершего ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 (том 1 л.д. 60-88).

      ДД.ММ.ГГГГ нотариусом ФИО13 Осипову С.К. было выдано свидетельство о праве на наследство по завещанию после смерти ФИО8 на наследственное имущество, состоящее из квартиры, расположенной по адресу: (том 1 л.д. 22, 85, 118).

      ДД.ММ.ГГГГ Осиповым С.К. были поданы документы на государственную регистрацию права собственности на квартиру в Управление Федеральной Регистрационной службы по Москве. Письмом № от ДД.ММ.ГГГГ Осипову С.К. было отказано в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество – квартиру, расположенную по адресу: , со ссылкой на то, что указанная квартира зарегистрирована не за ФИО7 и ФИО8, а за третьим лицом (том 1 л.д. 23, 116).

      Согласно Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ, собственником квартиры, расположенной по адресу: являлся Дзидзигури Валериан Кукуриевич (том 1 л.д. 24).

      Согласно Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ, собственником квартиры, расположенной по адресу: является Магомедова Хадижат Абубакаровна (том 1 л.д. 44).

      ДД.ММ.ГГГГ СЧ СУ при УВД по ВАО г. Москвы было вынесено постановление о возбуждении уголовного дела по признакам преступления, предусмотренного ст. 159 ч. 3 УК РФ в отношении неустановленных лиц по факту незаконного завладения квартирой по адресу: (том 1 л.д. 49-50).

      Из материалов регистрационного дела (том 1 л.д. 90-180), представленного Управлением Росреестра по Москве в отношении квартиры, расположенной по адресу: следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8, ФИО7 и Розановым А.Н. был заключен договор купли-продажи квартиры с правом пожизненного проживания продавцов, согласно которому ФИО7 и ФИО8 продали Розанову А.Н. квартиру по адресу: . Договор был подписан лично ФИО7, ФИО8 и Розановым А.Н. (том 1 л.д. 160).

      Для регистрации вышеуказанного договора были представлены дубликат договора передачи № от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 161), а также доверенность, выданная ФИО8, ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО9 (том 1 л.д. 165).

      Заявления на регистрацию договора купли-продажи и документы для регистрации были поданы непосредственно ФИО9, действующим от имени ФИО8, ФИО7 на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной нотариусом г.Москвы Гизатулиной А.А., реестр №.

      ДД.ММ.ГГГГ между Самарчевым С.М. и Розановым А.Н. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: , , (том 1 л.д. 142).

      ДД.ММ.ГГГГ между Самарчевым С.М. и Дзидзигури В.К. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: , (том 1 л.д. 94, 128).

      ДД.ММ.ГГГГ Дзидзигури В.К. было выдано свидетельство о государственной регистрации прав собственности на квартиру по адресу: , (том 1 л.д. 95).

      ДД.ММ.ГГГГ между Самарчевым С.М. и Дзидзигури В.К. был подписан акт передачи недвижимости – квартиры по адресу: (том 1 л.д. 93).

      ДД.ММ.ГГГГ Дзидзигури В.К. зарегистрировался в квартире по адресу: (том 1 л.д. 98).

      ДД.ММ.ГГГГ между Дзидзигури В.К. и Магомедовой Х.А. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: , (том 1 л.д. 97, 262).

      ДД.ММ.ГГГГ между Дзидзигури В.К. и Магомедовой Х.А. был подписан акт передачи квартиры по адресу: (том 1 л.д. 96, 263).

      Дзидзигури В.К. были получены денежные средства от Магомедовой Х.А. по договору купли-продажи квартиры по адресу: , (том 1 л.д. 264).

      ДД.ММ.ГГГГ Магомедовой Х.А. было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру по адресу: , (том 1 л.д. 261).

      Как следует из ответа нотариуса Гизатулиной А.А., доверенность от имени ФИО8 и ФИО7 на имя ФИО9 за реестровым номером № в ДД.ММ.ГГГГ г. ею не удостоверялась. Индекс «1» в ДД.ММ.ГГГГ г. ею не использовался (том 1 л.д. 245, 247).

      Как следует из выписки из домовой книги и карточки учета собственника в квартире по адресу: зарегистрированы Магомедова Х.А., несовершеннолетний Магомедов М.А. – ДД.ММ.ГГГГ и Дзидзигури В.К. Ранее по указанному адресу были зарегистрированы ФИО7 (снята с регистрационного учета в связи со смертью ДД.ММ.ГГГГ) и ФИО8 (снят с регистрационного учета в связи со смертью ДД.ММ.ГГГГ) (том 1 л.д. 56, 57-58).

      В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

      В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

      В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах — если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

      В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

      Суд считает, что доверенность, выданная ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 и ФИО8 на имя ФИО9, удостоверенная нотариусом г.Москвы Гизатулиной А.А., зарегистрированная в реестре за № является недействительной, в силу того, что данная доверенность не удостоверялась нотариусом г. Москвы Гизатулиной А.А. и была подписана ФИО21 после их смерти.

      В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что ФИО8 и ФИО7 не подписывали договор купли-продажи квартиры с правом пожизненного проживания продавцов от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ФИО7 и ФИО8 продали Розанову А.Н. квартиру по адресу: . Как следует из свидетельств о смерти ФИО7 умерла ДД.ММ.ГГГГ, ФИО8 умер ДД.ММ.ГГГГ, договор купли-продажи был заключен и подписан лично ФИО8 и ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ, т.е. после их смерти. В связи с чем, указанный договор купли-продажи квартиры с правом пожизненного проживания продавцов является ничтожной сделкой.

      В соответствии со ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежащие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

      В соответствии со ст. 1153 ГКРФ, принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство. Признается, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности, если наследник: вступил во владение или в управлении наследственным имуществом, принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц, произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества, оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.

      Из наследственного дела к имуществу умершего ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 следует, что Осипов С.К. обратился к нотариусу г. Москвы ФИО13 о принятии наследства по завещанию после умершего отца ФИО8 в установленный шестимесячный срок.

      Учитывая то, что истец в установленный законом срок фактически принял наследство, оставшееся после смерти отца в виде спорной квартиры, а именно: подал в установленный законом шестимесячный срок заявление о принятии наследства после умершего отца, т. е. фактически принял наследство после смерти отца, поэтому суд считает возможным признать за истцом право собственности на спорную квартиру, в порядке наследования по завещанию, после отца ФИО8, умершего ДД.ММ.ГГГГ

      Осипов С.К. обратился в суд с иском о признании сделки купли-продажи недействительной и возврате переданного покупателю имущества.

      Как указано в Постановлении Конституционного суда РФ от 21 апреля 2003 г. 16-П судам следует отказывать в удовлетворении исковых требований, так как содержащиеся в п. 1, 2 ст. 167 РФ общие положения о последствиях недействительности сделки в части касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке — по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со ст. 166 и 302 ГК РФ не могут, распространятся на добросовестного приобретателя.

      Конституционный суд разъяснил, что требовать возврата имущества может собственник в порядке предъявления виндикационного иска (ст. 302 ГК РФ) в случае установления судом безвозмездности приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли, притязания третьих лиц о которых приобретателю было известно.

      В соответствии со ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.

      В соответствии со ст. 303 ГК РФ при истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения; от добросовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества. Владелец, как добросовестный, так и недобросовестный, в свою очередь вправе требовать от собственника возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества. Добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.

      В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что ответчица Магомедова Х.А. приобрела спорную квартиру у Дзидзигури В.К. на законных основаниях, поэтому суд считает, что она является добросовестным приобретателем, что не оспаривалось представителями истца в судебном заседании. В подтверждение данных доводов Магомедовой Х.А. были также представлены документы, подтверждающие приобретение ею спорной квартиры, документы на ремонт квартиры по адресу: . (том 1 л.д. 268-296), квитанции об оплате коммунальных услуг.

      Учитывая, что спорная квартира у истца выбыла помимо его воли, поэтому суд считает, что спорная квартира подлежит истребованию из чужого незаконного владения у добросовестного приобретателя Магомедовой Х.А.

      На основании ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования, распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

      На основании ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

      Частью первой ст. 40 Конституции РФ установлено, что каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

      Также суд находит подлежащими удовлетворению исковые требования Осипова С.К. о выселении Магомедовой Х.А. с несовершеннолетним сыном Магомедовым М.А., Дзидзигури В.К. из квартиры, расположенной по адресу: , и полагает необходимым обязать Отделение по району Измайлово ОУФМС России по г. Москве в ВАО снять сведения с регистрационного учета Магомедовой Х.А., несовершеннолетнего Магомедова М.А., Дзидзигури В.К. по адресу: .

      Осипов С.К. является собственником квартиры по адресу: , в данном случае регистрация и проживание ответчиков в спорной квартире нарушает права истца как собственника жилого помещения.

      Учитывая изложенное, суд считает, что заявленные требования подлежит удовлетворению в полном объеме.

      Руководствуясь ст. ст. 194-199, 144 ГПК РФ, суд

      Признать недействительной доверенность, выданную ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 и ФИО8 на имя ФИО9, удостоверенную нотариусом г. Москвы Гизатулиной А.А., зарегистрированную в реестре за №.

      Признать ничтожным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО7, ФИО8 и Розановым Алексеем Николаевичем.

      Признать за Осиповым Сергеем Константиновичем право собственности в порядке наследования по завещанию после умершего ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 на трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: , общей площадью 54,6 кв. м.

      Истребовать у Магомедовой Хадижат Абубакаровны имущество из чужого незаконного владения – квартиру, расположенную по адресу: , возвратить указанную квартиру в собственность Осипова Сергея Константиновича.

      Выселить Магомедову Хадижат Абубакаровну с несовершеннолетним сыном Магомедовым Магомедом Абдужапаровичем и Дзидзигури Валериана Кукуриевича из квартиры, расположенной по адресу: .

      Обязать Отделение по району Измайлово ОУФМС Росси по г. Москве в ВАО снять сведения с регистрационного учета Магомедовой Хадижат Абубакаровны, несовершеннолетнего Магомедова Магомеда Абдужапаровича, Дзидзигури Валериана Кукуриевича по адресу:

      Решение является основанием для погашения записи о праве собственности Магомедовой Хадижат Абубакаровны на , общей площадью 54,6 кв. м., расположенную по адресу: Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и регистрации записи о праве собственности Осипова Сергея Константиновича на указанную квартиру.

      Отменить меры по обеспечению иска в виде наложения ареста на квартиру принадлежащую на праве собственности Дзидзигури Валериану Кукуриевичу расположенную по адресу: , путем запрета Управлению Росреестра по Москве осуществлять регистрацию сделок и перехода права собственности на расположенную по адресу: , принадлежащую на праве собственности Дзидзигури Валериану Кукуриевичу. по определению Измайловского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, и отменить меры по обеспечению иска в виде наложения ареста на квартиру принадлежащую на праве собственности Магомедовой Хадижат Абубакаровне, расположенную по адресу: , , путем запрета Управлению Росреестра по Москве осуществлять регистрацию сделок и перехода права собственности на расположенную по адресу: , принадлежащую на праве собственности Магомедовой Хадижат Абубакаровне и запрета Отделению по району Измайлово ОУФМС Росси по в ВАО производить регистрацию любых лиц, в том числе и несовершеннолетних, в квартире, расположенной по адресу: по определению Измайловского районного суда г. Москвы от ДД.ММ.ГГГГ, после вступления решения суда в законную силу.

      Решение может быть обжаловано в Мосгорсуд через Измайловский районный суд г.Москвы в течение 10 дней.

      www.realtylaw.ru