Процедура оформления покупки квартиры

Оформление покупки квартиры с помощью услуг опытного агентства позволит оперативно решить все формальные и юридические вопросы сделки, гарантируя ее безопасность.

Чтобы избежать мошенничества, стоит провести проверку юридической чистоты приобретаемой недвижимости.

Как купить квартиру в Москве?

Приобретая жилье, узнайте о возможности страхования сделки – это гарантия защиты вашего права на собственность.

Чтобы сэкономить время, силы и деньги на оформлении документации, доверяйте агентствам с проверенной репутацией.

Бесплатная консультация ведущих специалистов по вопросам покупки квартир в Москве и Подмосковье.

Самостоятельная покупка квартиры – рискованное занятие в том случае, если вы не имеете соответствующего юридического образования или не покупаете ее у людей, которым можете доверять. При оформлении подавляющего числа сделок без помощи квалифицированного риелтора не обойтись, поскольку вам, скорее всего, потребуется помощь не только с формальной стороны дела, касающейся подготовки необходимых документов, но, возможно, и независимая оценка стоимости квартиры, а также правовая проверка безопасности совершаемой сделки.

Итак, рассмотрим пошаговые действия, совершаемые при покупке квартиры.

Порядок оформления покупки квартиры

Заключению любого договора купли-продажи в обязательном порядке должна предшествовать тщательная проверка юридической чистоты объекта!

Все начинается с истории – истории квартиры и всех ее правообладателей, которые имелись за время существования объекта недвижимости.

• Проверка собственников квартиры должна включать анализ:
  • физического и психического здоровья продавца, проверку на алкогольную и наркотическую зависимость, психические расстройства, возрастные неврологические заболевания, затрагивающие функцию памяти, хронические заболевания, которые могут повлиять на психоэмоциональное состояние продавца, – если подобные диагнозы имеют место, то продавец или его родственники могут инициировать судебные разбирательства, оспаривая сделку как недействительную и т.д.;
  • в случае приобретения прав на недвижимость по наследству – срока, прошедшего со дня смерти предыдущего правообладателя, и юридического основания для перехода жилой недвижимости к наследнику (подлинность завещания, отсутствие других вариантов завещания);
  • судебного решения на предмет вероятности его отмены или обжалования в вышестоящих инстанциях, а также его подлинности – в случае приобретения прав на недвижимость по решению суда, когда в ходе прошлых судебных разбирательств нынешнего собственника с другими претендентами на квартиру суд принял его позицию;
  • количества правообладателей продаваемой недвижимости: нет ли между собственниками конфликтных отношений, поскольку при наличии долей собственности на квартиру может возникнуть ситуация оспаривания сделки купли-продажи на основании статьи 250 ГК РФ, по предписанию которой у владельцев долей есть преимущественное право покупки продаваемой доли;
  • в случае приобретения прав на недвижимость по договору дарения, прикрывающему договор купли-продажи, – юридических аспектов покупки данной квартиры. Если бывший правообладатель успешно оспорит договор дарения в суде, новый собственник лишится и квартиры, и уплаченных денег;
  • наличия несовершеннолетних собственников квартиры, права которых защищены российским законодательством. В этом случае проводится проверка законности прав на продажу жилой недвижимости, которая осуществляется путем подачи запроса в органы опеки и попечительства, – они должны подтвердить выдачу соответствующих разрешений;
  • отношений собственников с правоохранительными органами, которые могут существенным образом повлиять на совершение сделки купли-продажи, если правообладатель находится в розыске или под следствием, если в прошлом имел проблемы с законом, – важно понимать, не исчезнет ли продавец после получения задатка.
  • Проверка самого объекта жилой недвижимости, в том числе:
    • информации о прошедших и возможных будущих капитальных ремонтах, перепланировках, реконструкциях, возможном сносе, о состоянии коммуникаций;
    • подлинности всех правоустанавливающих документов (выписки из БТИ, Росреестра, паспортного стола);
    • нахождения квартиры в залоге у кредитных учреждений и прочее.

  Покупатель вправе потребовать от продавца:

  • архивную выписку из домовой книги, где отражена информация о том, кто и когда был прописан на этой жилплощади, когда и куда выписан и по какой причине;
  • справки ПНД и НД на всех собственников;
  • кадастровый паспорт, в котором отражены перепланировки в квартире, так называемые «красные линии», если таковые имели место.

  Оформление документов при покупке квартиры

  Если проверка собственников и объекта недвижимости прошла успешно, можно приступать к внимательному изучению договора купли-продажи, которое лучше доверить опытному риелтору.

  Договор купли-продажи в обязательном порядке должен содержать данные:

  • необходимые для однозначного установления недвижимого имущества – адрес расположения недвижимости на конкретном земельном участке или в составе иного объекта недвижимости, название (вид) недвижимого имущества, его фактическая площадь согласно документам и назначение – определяются статьей 554 ГК РФ и абзацем 3 пункта 6 статьи 12 Закона о государственной регистрации;
  • о цене, включающей (в случае, например, с загородным коттеджем) стоимость передаваемого вместе с недвижимостью земельного участка и права на него, которая может быть выражена в рублях или другой валюте либо в рублях и валюте одновременно. Цена должна быть указана за весь объект или за квадратный метр (данное положение установлено статьями 555 и 317 ГК РФ);
  • обо всех собственниках, о порядке их выписки и освобождении ими продаваемой квартиры из продаваемой жилплощади.

  Если договор составлен корректно и не вызывает вопросов, то остается предоставить следующие документы:

  • документ, удостоверяющий личность (паспорт);
  • свидетельство о браке (если покупатель женат/замужем и приобретает жилье в равных долях);
  • нотариально заверенное согласие супруга на заключение договора купли-продажи (если квартира приобретается в единоличную собственность).

  В случае если приобретение квартиры осуществляется на кредитные средства – в ипотеку, оплатой жилищным сертификатом, материнским капиталом или субсидией, – то в дополнение к вышеперечисленным документам потребуется:

  • договор ипотечного кредитования или другой кредитный договор;
  • закладная;
  • справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец квартиры не стоит в них на учете;
  • некоторые другие документы по требованию банка.

  Когда все документы собраны, история квартиры и ее собственников проверены, а договор купли-продажи не вызывает сомнений, можно переходить к его подписанию и оплате приобретаемого объекта недвижимости, которая, если осуществляется наличными денежными средствами, должна подтверждаться распиской в получении денег. Вам следует быть уверенными, что продавец не получит деньги раньше, чем квартира будет переоформлена на вас.

  Заключение сделки нужно проводить в переговорной комнате в банке, имеющем депозитарий, который выбирается по согласованию сторон. В банке подписываются договоры аренды ячеек, в которые закладываются денежные средства до завершения процесса регистрации перехода права собственности в Росреестре. В договорах аренды ячеек прописываются условия доступа и определяются документы, необходимые для доступа к ячейкам. Такая схема обеспечивает максимальную безопасность и для покупателя и для продавца. В случае сделки с использованием ипотечных средств она проводится в банке, который выдает ипотечный кредит.

  В этот же день все юридические документы должны быть предоставлены в Росреестр (Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии), и в присутствии представителя Федеральной службы должно быть подписано заявление на регистрацию совершаемой сделки. Затем покупателю следует получить расписку с перечнем предоставленных документов и указанием даты их возврата после регистрации и получения свидетельства о праве собственности на квартиру, что обычно занимает от недели до месяца, в зависимости от характера сделки.

  Стоимость оформления покупки квартиры

  В расходы по оформлению покупки квартиры входят:

  • государственная пошлина: за регистрацию перехода права собственности (пошлина может быть поделена в равных долях между покупателем и продавцом квартиры);
  • оплата услуг нотариуса;
  • оплата услуг агентства недвижимости за юридическое сопровождение сделки.

  На заключительном этапе приобретения квартиры подписывается акт приема-передачи объекта недвижимости, после чего сделка считается полностью завершенной.

  Надежные сделки по покупке квартир

  Если вы задумываетесь о покупке или обмене квартиры, рекомендуем обратиться в агентство недвижимости «Азбука Жилья», где вам окажут профессиональные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью и их регистрации.

  Объем услуг и соответствующую стоимость выбираете вы (от подготовки договора до полного сопровождения сделки «под ключ»). При этом цена на услуги не зависит ни от суммы сделки, ни от сроков ее заключения. Вы оплачиваете только трудозатраты работающего с вами специалиста.

  Сотрудники агентства «Азбука Жилья» подробно консультируют вас по всем вопросам, связанным с проведением сделки, проведут экспертную оценку. В рамках договора вы можете рассчитывать на:

  • экспертизу документов продаваемой квартиры;
  • оценку реальной рыночной стоимости вашей недвижимости;
  • сбор документов по выбранным объектам;
  • проверку юридической чистоты недвижимости;
  • составление договора мены, купли-продажи;
  • подбор банка для осуществления взаиморасчетов для сделки;
  • участие специалиста в переговорах и сделке.

  При по­куп­ке не­дви­жи­мос­ти луч­ше об­ра­тить­ся за по­мощью к про­фес­си­о­на­лам. В про­тив­ном слу­чае про­це­ду­ра по­куп­ки жилья от­ни­мет у вас мно­го вре­ме­ни, до­ста­вит мас­су хло­пот. Кро­ме то­го, вы не смо­же­те са­мос­то­я­тель­но пол­но­цен­но оце­нить все рис­ки, свя­зан­ные со сдел­кой и не бу­де­те уве­ре­ны в том, что про­цесс за­клю­че­ния до­го­во­ра куп­ли-про­да­жи квар­ти­ры про­ис­хо­дит по всем пра­ви­лам.

  www.kp.ru

  Схема проведения сделки купли-продажи квартиры

  В современном мире сделки с недвижимостью становятся все более и более частыми в жизни каждого человека – это покупка/продажа недвижимости – квартир, домов, земельных участков, дарение и получение в дар, наследование и прочие сделки.

  Приняв решение продать квартиру, а также собрав необходимую сумму, и решившись на покупку квартиры, каждый встает перед вопросом – что делать дальше.

  В настоящей статье мы рассмотрим основные этапы (шаги) при совершении указанных выше сделок на собственные деньги (без привлечения кредита).

  Купля-продажа недвижимости НА СОБСТВЕННЫЕ средства (без привлечения кредита)

  Общая схема:

  

  Как купить или продать недвижимость нерезиденту вы можете прочитать здесь.

  Для ПОКУПАТЕЛЯ:

  А) До момента начала поиска квартиры и для облегчения последующих поисков, Вам необходимо определиться, что именного Вы хотите, а именно:

  — Район (станция метро), которые для Вас предпочтительны ( в том числе удаленность от метро);

  — Количество комнат в квартире;

  — Предпочтительный этаж, на котором квартира должна располагаться;

  — Этажность и конструктив дома (из чего дом сделан- кирпичный, панельный, блочный, год постройки);

  — Требования к квартире по отделке ( с ремонтом, без ремонта, без отделки);

  — Вид из окон (в том числе сторона света);

  — Инфраструктура района ( детские сады, школы, магазины, прочее);

  — Готовность или нет к заключению ипотечной сделки;

  — Иные индивидуальные требования.

  Б) Самостоятельно или через компанию сопровождения сделок купли продажи, осуществляющую услуги по подбору квартир ( агентство недвижимости) с учетом пожеланий и финансовых возможностей по заданным параметрам начать поиск квартиры. В обоих случаях поиск квартиры –достаточно нелегкая процедура и потребует от Вас времени и сил на поездки по просмотру предварительно выбранных вариантов.

  Для облегчения задачи, приводим Вам наиболее полные базы данных для получения информации по недвижимости, выставленной на продажу на рынке жилья. Это такие известные компании, как «Недвижимость и Цены» ( realty.dmir.ru ), Avito ( www.avito.ru ), Квадрум ( kvadroom.ru ), ЦИАН ( cian.ru ) и «Из рук в руки» ( irr.ru ).

  Г) Вы, наконец, подобрали квартиру своей мечты и наступает самый ответственный момент – выход на сделку. О тонкостях заключения договора купли-продажи и сопровождению сделок купли продажи Вы можете прочитать здесь.

  Как правило, заключение сделки происходит в два этапа:

  1) Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры с условием внесения аванса или задатка . Основное отличие аванса от задатка в том, что в случае отказа от выхода на сделку одной из сторон, аванс подлежит возврату, а сумма задатка не возвращается ( либо возвращается в двойном размере в случае, если продавец раздумал по каким-то причинам продавать свою недвижимость на условиях уже заключенного предварительного договора). При заключении предварительного договора купли продажи квартиры, Вам следует ознакомиться с оригиналами документов на квартиру (свидетельством о праве на собственность, договором, на основании которого квартира приобретена в собственность продавцом, с передаточным актом, пр.). Кроме этого, на данном этапе необходимо определить банк, в котором Вы будете совершать сделку, а также обратить внимание на сумму, которая будет указана в договоре ( она должна соответствовать реальной цене продажи ).

  2) После заключения предварительного необходимо осуществить дополнительную проверку «чистоты» квартиры. Для этого надо:

  — получить выписку из Росреестра, в которой будет указано, что ограничения/обременения и правопритязания отсутствуют):

  — запросить выписку из домовой книги ( лучше архивную) для проверки всех зарегистрированных в квартире лиц;

  — запросить выписку из финансово-лицевого счета об отсутствии задолженности по уплате коммунальных платежей;

  — запросить справку из наркологического и психоневрологических диспансеров и убедиться, что продавец не состоит на учете;

  — убедиться, что в квартире не была произведена перепланировка, а если была произведена, то запросить и получить соотвествующие документы ( разрешение на перепланировку, акт о согласовании перепланировки, технический паспорт (кадастровый) на квартиру.

  На данном этапе могут появиться нюансы, которые могут повлиять как на цену квартиры, так и на само заключение сделки. К таким моментам относятся – постановка на учет продавца в один из диспансеров, временная выписка лиц из квартиры ( в армию, в места лишения свободы, пр.), технические ошибки в реестре ( отсутствие отметок о снятии обременения), нарушение прав несовершеннолетних и пр.

  3) В случае, если проверка прошла успешно и Вы готовы к заключению сделки в дату, указанную в предварительном договоре, Вы совместно с продавцом бронируете сейфовую ячейку в банке, либо определяете условия аккредитива для последующих расчетов, готовите и согласовываете с продавцом текст договора и порядок подачи его на государственную регистрацию, а также составляете у нотариуса заявление о гражданском состоянии ( в случае, если Вы не состоите в браке) или Ваш супруг составляет согласие на совершение сделки (также нотариальное). В случае, если государственную регистрацию осуществляет Ваше доверенное лицо, то – нотариально удостоверенную доверенность для регистрации.

  4) В назначенный день Вы и продавец встречаетесь в банке или в любом удобном для Вас месте и вы подписываете договор купли-продажи квартиры и, затем, осуществляете проверку купюр и «закладку» денег по сделке. Одновременно продавец выписывает Вам расписку в получении денег, которая до государственной регистрации договора остается у него. Ключ от ячейки остается у Вас и передается продавцу после государственной регистрации взамен на расписку. Акт приема-передачи квартиры и ключей подписывается либо после государственной регистрации договора, либо в момент подписания договора – в зависимости от желания сторон и требований отделения Росреестра. Будьте внимательны при подписании акта – осматривайте квартиру тщательно во избежание обнаружения впоследствии скрытых дефектов.

  В случае открытия аккредитива, Вы направляете деньги в банк – эмитент ( в котором у Вас открыт счет и находятся деньги) и даете распоряжение о перечислении денег в банк – исполнитель ( который будет выдавать деньги продавцу после регистрации сделки)

  5) Документы подаются на государственную регистрацию ( государственная пошлина оплачивается через банк или через терминалы, которые установлены в отделениях Росреестра). Спустя 2-4 недели право регистрируется и Вы получаете Ваш комплект документов на квартиру. О государственной регистрации договора и права на квартиру Вы можете прочитать здесь.

  6) Подписание акта приема-передачи квартиры ( в случае, если он не подписан в момент подписания договора) и получение ключей от квартиры.

  После всего вышеперечисленного Вы становитесь полноправным собственником квартиры с правом регистрироваться по месту нахождения своей недвижимости, а также регистрировать членов своей семьи. При этом необходимо помнить о необходимости представления копий документов в обслуживающую дом управляющую компанию (или ТСЖ) или единый расчетный центр.

  Для ПРОДАВЦА:

  Если Вы решили продать свою недвижимость, остановимся на основных этапах, которые Вам предстоит пройти:

  1) Проверить, все ли документы на квартиру у Вас имеются для совершения сделки. Это- свидетельство о праве на собственность и документы, на основании которых эта собственность была приобретена ( это- договор купли-продажи, инвестиционный контракт, договор дарения, свидетельство о вступлении в наследство, брачный договор и пр.)

  2) Оценить стоимость квартиры по текущему рынку. Это Вам поможет сделать специалист агентства недвижимости по сопровождению сделок купли продажи. Как правило, такие услуги предоставляются агентствами бесплатно. Также Вы можете самостоятельно провести оценку, опираясь на рыночные предложения, представленные на интернет – сайтах, таких как «Недвижимость и Цены» ( realty.dmir.ru ), Avito ( avito.ru ), Квадрум ( kvadroom.ru ), Slando ( slando.ru ), ЦИАН ( cian.ru ) и «Из рук в руки» ( irr.ru ) и других. Обращаем Ваше внимание на важность указания в договоре реальной цены квартиры. С возможными последствиями несоблюдения этого условия Вы можете ознакомиться здесь.

  3) Дать максимальное количество объявлений в интернете, в газетах ( в том числе и местного значения), а также вывесить ( при возможности) рекламное объявление на окнах квартиры и отвечать на полученные звонки.

  4) После того, как Вы нашли потенциального покупателя, Вы заключаете с ним на начальном этапе предварительный договор купли-продажи квартиры. На этом этапе Вам надо быть внимательным, поскольку именно в предварительном договоре купли продажи квартиры указываются все существенные условия сделки купли-продажи. Вам одновременно надо принять решение – берете ли Вы аванс или задаток ( в случае, если спрос на квартиру невелик, Вам выгоднее заключить предварительный договор купли продажи квартиры на условиях получения задатка, а если интерес покупателей к квартире большой, для Вас выгоднее взять аванс, который без потерь можно вернуть, отказавшись от заключения основного договора купли-продажи).

  5) Снятие с регистрации. Этот этап по договоренности с покупателем можно совершить и до и после государственной регистрации договора. В случае необходимости, на данном этапе получается согласие органов опеки и попечительства.

  6) Получение необходимых для покупателя документов – справок из наркологического и психоневрологического диспансеров, согласие супруга на совершение сделок, выписки из домовой книги, выписки из финансово-лицевого счета, технический (кадастровый) паспорт на квартиру ( в случае необходимости).

  7) Согласование текста основного договора с покупателем, бронирование ячейки ( или согласование условий аккредитива) в банке, в котором планируется проведение сделки.

  8) Выход на сделку. Вы подписываете договор купли-продажи квартиры в банке или любом удобном для Вас месте, в кассе банка проверяете купюры на подлинность ( в случае расчетов наличными деньгами) и осуществляете «закладку» денег в банковскую ячейку. Ключ остается до момента государственной регистрации договора у покупателя. Одновременно Вы пишите расписку в получении денег по договору, которая остается у Вас и передается покупателю только после государственной регистрации договора в обмен на ключ от ячейки. Доступ к ячейке осуществляется Вами при предъявлении ключа от ячейка, паспорта и зарегистрированного договора купли-продажи квартиры ( в ряде банков требуются дополнительные документы).

  В случае осуществления расчетов по аккредитиву, Покупатель направляет деньги из банка – эмитента ( в котором у него открыт счет и находятся деньги) и в банк – исполнитель – Ваш банк. После регистрации сделки и при предъявлении документов, определенных Вами и покупателем, банк выдает деньги.

  9) Документы подаются на государственную регистрацию ( государственная пошлина оплачивается через банк или через терминалы, которые установлены в отделениях Росреестра). Спустя 2-4 недели право регистрируется и Вы получаете Ваш комплект документов на квартиру для представления в банк и получения денег. О государственной регистрации договора и права на квартиру Вы можете прочитать здесь.

  10) Подписание акта приема-передачи квартиры ( в случае, если он не подписан в момент подписания договора) и передача ключей от квартиры.

  11) В случае, если в квартире остались зарегистрированные лица, осуществить все действия для снятия их с регистрационного учета.

  В случае, если на каком-либо этапе Вы столкнетесь со сложной ситуацией по сопровождению сделки купли продажи, наши специалисты всегда будут рады Вам помочь. Типовые формы документов для совершения сделки Вы можете бесплатно скачать здесь.

  creditestate.ru

  Сделка купли-продажи. Как избежать мошенничества

  Покупка и продажа квартиры — важные советы

  Во все времена находятся люди, желающие улучшить свои жилищные условия, произвести обмен с доплатой или снять квартиру. И не наживается на этом только ленивый мошенник: квартиры все дорожают, а законодательство в этой области далеко не так совершенно, как хотелось бы честным гражданам.

  Фантазия профессиональных обманщиков неисчерпаема: используются подставные лица, подкупается нотариус, составляются хитрые договора в пользу аферистов… Мошенники ради одной сделки могут поменять номера квартир на этаже или название улицы на доме. Способы обмана постоянно совершенствуются, что придумают изобретательные мошенники в следующий раз, никто не знает.

  

  Самый главный совет при сделках с недвижимостью — обращайтесь в крупные агентства недвижимости, имеющие хорошую репутацию и квалифицированных специалистов. Но, к сожалению, полностью обезопасить себя от обмана не сможет никто, даже профессионалы допускают ошибки или в погоне за прибылью не замечают рисков. Здесь мы даем несколько советов, следуя которым вы сможете во многом обезопасить свою сделку от неожиданных проблем.

  Часть 1. Сами с усами

  Итак, вы решили купить, продать или обменять квартиру, но помощь агентства недвижимости вам не по карману, или вы предпочитаете все делать сами, или участник сделки ваш друг (брат, сосед, сослуживец и т.п.) и вы ему полностью доверяете. И все же даже в последнем случае вам следует предпринять некоторые шаги, которые обезопасят вашу сделку от последующих судебных разбирательств.

  Начнем с советов продавцам квартиры.

  • Будьте внимательны, получая деньги наличными: вместо настоящих купюр вам могут подсунуть «куклу» из газетной бумаги. Конечно, обмануть таким образом довольно трудно. Но не забывайте, что аферисты — замечательные психологи, иногда и в голову не может прийти, что такой улыбчивый внимательный человек преследует коварные цели.
  • Заключая сделку, указывайте в договоре реальную стоимость квартиры, за которую вы получаете деньги. Не редки случаи, когда мошенники-покупатели убеждают продавца квартиры указать в договоре сумму меньше реально заплаченной: якобы не имеет смысла платить «лишние» деньги в качестве налогов. А потом как раз ее и выплачивают за квартиру — не больше.
  • Получив задаток за квартиру, нельзя расслабляться, даже если оба экземпляра договора остаются у продавца. Аферисты находят самые разные способы обмана: например, заплатив часть денег, уезжают за остальной суммой. Сами приезжают к нотариусу, заключавшему договор, и просят у него копию договора: свой экземпляр они якобы потеряли. Доверчивый или подкупленный нотариус может пойти навстречу, выдать копию, а мошенники быстро зарегистрируют сделку в БТИ и продадут квартиру.

  Советы покупателям квартиры.

  1. Еще раз повторюсь: указывайте в договоре купли-продажи реальную стоимость квартиры. В этом заинтересован не только продавец квартиры, но и ее покупатель. Ведь если продавец квартиры уже после ее продажи по какой-то причине передумает и решит аннулировать сделку (на что он, кстати говоря, имеет полное право), суд пойдет ему навстречу. Квартира возвращается ее бывшему владельцу, а владелец выплачивает покупателю только ту сумму, которая указана в договоре.
     Еще один нюанс: если продавец заявит на суде, что денег у него нет (пропил, потерял, украли и т.д.), он будет возвращать их частями, не более 30% от месячной заработной платы (официальной, с которой платятся налоги). Несложно подсчитать, что при средней официальной зарплате в 3 тыс. руб., сроки возврата денег могут отодвигаться до бесконечности.
  2. Будьте внимательны при покупке квартиры по дубликатам. Тем более если квартира продается по низкой цене и срочно. Мошенники делают копии с документов на квартиру, которая может действительно принадлежать одному из мошенников, и в течение короткого времени заключают несколько сделок купли-продажи, а получив деньги, исчезают. Надо сказать, хозяином квартиры в таком случае станет тот покупатель, который первым зарегистрирует ее в БТИ.
  3. Внимательно проверяйте документы на недвижимость: нередки случаи, когда продают арендованную квартиру по поддельным документам.
  4. Чтобы вычислить мошенника, необходимо проверить у продавца/покупателя квартиры подлинность документов, удостоверяющих его личность, в психоневрологическом и наркологическом диспансере по месту жительства проверить не находится ли он на учете. Это сложно, но сделки, заключенные недееспособным продавцом, считаются недействительными.
  5. В органах опеки и попечительства обязательно проверьте наличие или отсутствие решения судебных органов о признании собственника квартиры недееспособным. В этих же органах необходимо узнать, существует ли разрешение на проведение сделки с недвижимостью.
  6. Очень важно выяснить семейное положение продавца квартиры и возможное наличие прав на недвижимость супруга/супруги и детей. Если с продавцом проживают несовершеннолетние, потребуйте у него решение комиссии по опеке. А от супруга — разрешение на приобретение или отчуждение недвижимости.
  7. Если продавец квартиры действует по доверенности, необходимо проверить ее подлинность, а еще лучше встретиться с настоящим собственником и удостовериться, что он действительно собирается продавать квартиру.
     При совершении сделки с недвижимостью, где имеет место доверенность, следует провести следующие проверки:
     1. уточнить у нотариуса, удостоверившего доверенность, имеет ли она силу на момент предъявления,
     2. желательно навести справки о лице, выдавшем доверенность,
     3. а также проверить правильность ее оформления.

        Знайте, что доверенность прекращает свое действие в следующих, важных для покупателя случаях:

     4. истечения срока доверенности (проверяйте даты),
     5. отмены доверенности лицом, выдавшим ее,
     6. в случае смерти собственника квартиры, выдавшего доверенность,
     7. признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим,
     8. признания недееспособным гражданина, которому выдана доверенность, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.
     9. Необходимо проверить квартиру в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Проверка недвижимости по БТИ необходима, чтобы получить сведения обо всей истории квартиры: о предыдущих владельцах, о предыдущих сделках, с ней произведенных, и т.п.

        Вот некоторые тонкости:

        1. если с квартирой когда-то был произведен обмен, необходимо убедиться, что все лица, которые были в обмене заинтересованы, полностью им удовлетворены;
        2. если квартира продается наследником, обращайте внимание на срок вступления собственника квартиры в права наследства (сомнительна юридическая чистота квартиры, если срок больше шести месяцев), родственные связи наследника (чем дальше родство, тем выше риск);
        3. вас также должна насторожить насильственная смерть бывшего владельца квартиры;
        4. необходимо выяснить количество прописанных в квартире людей;
        5. не нарушаются ли права граждан, которые раньше жили в этой квартире и выписались из нее;
        6. прописаны ли они по новому месту жительства.
        7. Что касается финансового аспекта проверки квартиры, то необходимо выяснить, есть ли задолженность по оплате телефона и междугородних разговоров, оплачены ли счета за коммунальные услуги и т.п.

        Конечно, это не все проверки, которые вы должны произвести, хотя даже это потребует от вас огромного количества времени и усилий. Что ж, вы приняли решение действовать самостоятельно, значит, придется делать работу агентства недвижимости самому. Но выявить мошенников вы сможете довольно быстро, если будете внимательны и проверите хотя бы часть необходимых сведений. К сожалению, даже самые тщательные проверки не смогут гарантировать вам отсутствие проблем в будущем, связанных с несовершенством законодательства, с неправильно проведенной приватизацией, ущемлением прав тех граждан, о существовании которых может не знать даже сам продавец квартиры.

        Часть 2. Риэлтер, а ты нас не обманешь?

        Если вы спросите тех людей, которые когда-то удачно самостоятельно купили квартиру, в 9 случаях из 10 получите неожиданный ответ: лучше обращаться к профессионалам. Мы именно это и советуем.

        К сожалению, даже общаясь со специалистами, нужно быть очень внимательным, чтобы избежать неприятностей.

     10. Доверяйте, но проверяйте. Очень важно подробно изучить договор на оказание услуги. Причем обязательно попросите агентство дать вам образец договора с собой: вы сможете подробно его изучить и, если нужно, проконсультироваться с юристом. Ну а если в этой просьбе вам откажут, отнеситесь к такому агентству с максимальным подозрением.
     11. Никогда не давайте риэлтеру задаток или аванс без расписки и (или) заключения договора. Не забывайте, что именно такой глупости от вас ожидают мошенники, ну а недобросовестные сотрудники быстро используют вашу оплошность в своих целях.
     12. После заключения договора с агентством у вас обязательно должен остаться ваш экземпляр договора. Иначе агентство с удовольствием снимет с себя ответственность за итог сделки.
     13. Не соглашайтесь на просмотр вариантов за деньги: так действуют только мошенники. Они обещают подобрать вариант, знакомят с хозяевами (обычно это подставные лица, находящиеся в сговоре с аферистом), мошенник получает условленную сумму денег за оказание услуги, но сделка «неожиданно» срывается, а деньги за подбор варианта покупателю не возвращают.
         Очень часто в спешке риэлтер «забывает» заключить договор, или в договоре, который вы не успели (забыли, постеснялись) прочитать, мелкими буквами написана короткая фраза, исходя из которой фирма ни за что ответственности не несет.
     14. Не верьте агентству недвижимости, если вам обещают продать вашу квартиру за баснословные деньги. Продать квартиру по цене, значительно превышающей рыночную, вряд ли получится, вскоре вам предложат снизить цену до ее реальной рыночной стоимости. А вот время и нервы вы потеряете.
     15. Обязательно интересуйтесь историей квартиры. Конечно, все тщательно проверить — задача агентства недвижимости. Но иногда они могут скрыть важные сведения, или просто не акцентировать на этом внимание. Поэтому задавайте как можно больше вопросов о предыдущих владельцах квартиры, их семьях, состоянии здоровья и т.п. И если что-то вас насторожило, от варианта нужно отказаться.
     16. Заключайте договор задатка только в том случае, если вы уже хорошо знаете обо всех предыдущих сделках с квартирой и ее бывших собственниках. Если после заключения договора от данного варианта вы откажетесь, задаток риэлтерская компания может вам не отдать, мотивируя это тем, что именно вы виновник того, что сделка сорвалась. Доказать вину агентства недвижимости, не предоставившего всей информации о квартире, очень трудно.
     17. Внимательно читайте договор задатка: некоторые агентства пишут, что если сделка срывается по их вине, задаток возвращается покупателю, что само по себе противоречит гражданскому кодексу РФ, согласно которому агентство должно выплатить задаток в двойном размере.

         Итак, к сожалению, покупая и продавая недвижимость, человек очень рискует. Поэтому на арене недвижимости у вас должен быть один девиз: «Никому не доверяю, всех подозреваю, все проверяю!» И удачной вам сделки!

         www.7ya.ru