Сделки купли-продажи квартиры при участии несовершеннолетних

СДЕЛКИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ ПРИ УЧАСТИИ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ

В случае приобретения квартиры в собственность, если к ней имеют отношение несовершеннолетние, покупатель квартиры столкнется с рядом проблем. Несовершеннолетние участвуют в совершении с жильем сделок в случае, если:

— приватизированное жилое помещение и несовершеннолетние включены в договор купли-продажи жилья в собственность (как сторона);
— приватизированное жилое помещение, но несовершеннолетние не включены в соответствующий договор, хотя при приватизации у них были одинаковые права с собственником;

— несовершеннолетние входят в число собственников квартиры либо являются собственниками (единственными), что значит, что договор оформлен на них;
— наследником жилого помещения является ребенок, это подтверждает соответствующий документ. Чтобы совершить сделку с обозначенной квартирой, обязательно получение согласия от органов опеки и попечительства;

— несовершеннолетний не учувствует как собственник, однако зарегистрирован в этом жилом помещении;
— несовершеннолетний не зарегистрирован в этом жилом помещении, однако в нем проживает постоянно и не имеет другого жилья.

Участие представителей опеки и попечительства в жизни «неблагополучных» детей?

Несовершеннолетних детей можно разделить на две категории: благополучные дети (проживающие с родителями), и дети у которых нет родителей или судьба детей их не интересует. Дети, относящиеся ко второй категории, находятся у опеки и попечительства под контролем.

Если родители есть у ребенка, но злоупотребляют алкоголем или наркотическими препаратами и ребенку не уделяется внимание, то соответствующие органы обязаны обратиться в суд по поводу лишения родительских прав. Однако до принятия судом решения родители ребенка вправе совершать сделки от имени своего несовершеннолетнего ребенка.

Над ребенком будет установлена опека, когда один из родителей погиб или умер, а другой не занимается ребенком.

Оформление опеки над ребенком – это длительный процесс и может занять продолжительный период времени. В это период велика вероятность появления родственников ребенка, цели которых могут быть корыстными, в частности продажа имущества. Это обстоятельство необходимо пресекать возможными законными способами.

Если над ребенком установлена опека, то на него распространяются и нормы законодательства относительно совершения сделок. Это будет означать, что согласие на совершение сделок органов опеки и попечительства необходимо. В случае продажи собственности несовершеннолетнего без согласия органов опеки, проданное имущество будет возвращено обратно, по суду, а сделка будет признана недействительной.

Постановление органов опеки на сделку с участием несовершеннолетнего.

Этим согласием является постановление главы местного самоуправления.

Для начала нужно установить соответствует ли сделка интересам несовершеннолетнего. И в случае подачи заявления законным представителем, органы опеки могут выдать такое разрешение. В этом заявлении должно быть указано, какое имущество отчуждается и какое приобретается в ходе совершения сделки.

Случаи, при которых согласие не требуется.

Разрешение органов опеки и попечительства не требуется, в случаи эмансипации несовершеннолетних, согласно статьям 21 и 27 гражданского кодекса.

В этом случае несовершеннолетние могут выступать сторонами в договоре, а это значит совершать сделки различного характера. При этом факт эмансипации должен быть подтвержден.

Как совершить сделку с жилыми помещениями, в которых зарегистрированы несовершеннолетние?

Главная проблема это выписка, ставших бывшими, собственников из жилого помещения. Необходимо, чтобы это условие было прописано непосредственно в договоре и нужно указать срок выписки из квартиры, иначе покинуть даже проданное помещение Вы не обязаны. Существует такой термин как «группа риска», в которую входят несовершеннолетние. Регистрация сделок производиться департаментом муниципального жилья. Если на момент подписания договора купли-продажи квартиры в ней прописаны несовершеннолетние, необходимо предусмотрительно их выписать и обязательно прописать в другом месте.

Ограничения совершения сделок с жилыми помещениями при участии несовершеннолетних?

Опекун, попечитель, не имеют право совершать с подопечными сделки по отчуждению жилых помещений, кроме случаев передачи жилых помещений как дара.

Какие нюансы необходимо учитывать при заключении сделки на жилое помещение, в котором прописаны несовершеннолетние?

Перед тем как оформлять догод овор купли-продажи, покупатель обязан выяснить ряд вопросов.

В случае если в семье, которая продает квартиру, есть ребенок, прописанный в ней, необходимо немедленно обратиться в соответствующие органы и уточнить все данные в отношении жилого помещения. Если все в порядке, то хватит и письменного согласия родителей.

Если не оформлена опека над ребенком, вопросы купли-продажи жилья будут решать родители.

Помимо этого, заключенный договор будет расторгнут по иску прокурора. Следовательно, от этой сделки лучше отказаться.

Лучше не доверять стороне договора — «родственникам» несовершеннолетнего, в случае если они утверждают, что органы опеки дадут согласие. Подделка такого согласия уголовно наказуема и в суде оно ничего подтвердить не сможет, следовательно, станет основанием для признания сделки недействительной.

mmkyu.ru

Дети и сделки с недвижимостью

Операции с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние, считаются чуть ли не самыми сложными. Дети, как и взрослые, могут быть собственниками недвижимого имущества. А стало быть, распоряжаться ею: продавать, покупать, обменивать…

Но несовершеннолетние (от 14 до 18 лет) в соответствии с Гражданским кодексом РФ обладают неполной дееспособностью. То есть чтобы заключить сделку, потребуется согласие законных представителей – родителей, усыновителей или попечителей несовершеннолетнего. Проведение таких операций с недвижимостью имеет ряд существенных особенностей, и если своевременно их не учесть, сделка будет сорвана или хуже того – признана недействительной. Как этого избежать? В первую очередь — пользоваться услугами специалистов «Центра Бизнес — Недвижимости», они исключат все риски, подготовят необходимые документы для регистрации сделки, всё оформят и зарегистрируют.

В России совершеннолетие наступает с 18 лет, соответственно именно с этого возраста человек перестает быть несовершеннолетним и приобретает дееспособность в полном объеме.

Дееспособность – это способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права (например, право на обращение в суд, избирательное право, право свободно распоряжаться своим имуществом), создавать для себя гражданские обязанности (например, нести ответственность за неисполнение договора) и исполнять их.

Несовершеннолетние делятся на малолетних, которым еще нет 14 лет, и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

От имени малолетнего ребенка (до 14 лет) в сделке всегда действуют их родители или другие законные представители.

Что касается детей в возрасте от 14 до 18 лет, то эта группа несовершеннолетних более свободна в заключении сделок. Они самостоятельно их совершают, расписываются в документах и т. д. Но делают это с оговоркой, что все действия происходят с письменного согласия мамы или папы или же других законных представителей. При этом с 14 лет ребенок может принимать участие в сделках, только если имеет на руках паспорт (и свидетельство о рождении).


Как продать «детскую» квартиру.

Если квартира или доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему, то следует знать следующее:
– для продажи недвижимости, принадлежащей гражданину в возрасте от 14 до 18 лет, необходимо письменное одобрение сделки от законного представителя. В свою очередь, законный представитель ребенка может дать свое согласие на продажу только с предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства.
Для того чтобы продать квартиру, которая является собственностью ребенка в возрасте до 14 лет, также необходимо получить согласие органа опеки. Для этого понадобится достаточно объемный пакет документов, включающий в себя: паспорта всех участников сделки, подлинники правоустанавливающих документов на продаваемую квартиру, справка из БТИ, выписка из домовой книги, а если ребенок – собственник, но не зарегистрирован в данной квартире, необходимо предъявить выписку из домовой книги с места «прописки».
Уполномоченный инспектор формирует пакет документов и передает его на комиссию, действующую при муниципалитете. Затем выходит подписанное главой муниципалитета распоряжение, в котором должно быть четко указано, при соблюдении каких условий может быть совершена сделка. Рассматривая вопрос о разрешении на проведение сделок с участием несовершеннолетних, органы опеки и попечительства стараются учесть все факторы, из-за которых в последующем сделка может быть расторгнута, а жилищные права несовершеннолетнего окажутся нарушенными.

Главенствующий принцип при принятии позитивного решения: доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия – ухудшаться.
Или вместо приобретения аналогичной доли или жилья органы опеки могут выдвинуть условие о переводе причитающейся ребенку суммы денег на его персональный счет.
Если родители считают, что орган опеки необоснованно или неправомерно отказал в продаже имущества несовершеннолетнего, то законом предусмотрено право обжаловать такой отказ в суде.
*«Статья 37 Гражданского кодекса РФ предусматривает необходимость получения согласия органов опеки и попечительства не только на продажу имущества несовершеннолетнего, но и на его отказ от своих имущественных прав». Например: разрешение попечителей понадобится, если несовершеннолетний жил в квартире на момент ее приватизации, но не был включен в число собственников. Органы опеки проверяют, не нарушены ли имущественные права ребенка. По закону несовершеннолетний должен обязательно участвовать в приватизации жилья по месту постоянной регистрации. Чтобы в дальнейшем было легче продать недвижимость, некоторые родители идут на хитрости: накануне оформления квартиры в собственность «прописывают» свое чадо к дедушке с бабушкой. В таких случаях разрешение на сделку органы опеки дают лишь тогда, когда ребенок уже имеет другую собственность или может участвовать в приватизации там, где живет. Согласие опеки и попечительства нужно и при обмене муниципального жилья, в котором проживает подросток, делении долей в квартире, приватизированной в общую совместную собственность, и др.


Государственная регистрация.


Договор купли-продажи жилого помещения от имени ребенка до 14 лет подписывает законный представитель, который также должен подписать заявление о государственной регистрации и представить другие необходимые документы на регистрацию.
Если же ребенку от 14 до 18 лет, то он подписывает договор и представляет документы на регистрацию самостоятельно.
Документы, предъявляемые на государственную регистрацию:
– заявление;
– документы, удостоверяющие личность (паспорт для лиц, достигших 14 лет, свидетельство о рождении для лиц от 14 до 18 лет, документы, подтверждающие полномочия опекунов и попечителей, и т. д.);
– квитанция об уплате государственной пошлины;
– договор купли-продажи;
– кадастровый паспорт;
– правоустанавливающие документы на квартиру;
– разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших 14 лет;
– письменное согласие родителей, усыновителей или попечителя на совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет;
– разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет на распоряжение имуществом;
– документ, подтверждающий право несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет распоряжаться имуществом без согласия законных представителей (решение органа опеки и попечительства либо суда о признании несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипированным), свидетельство о заключении брака несовершеннолетним);
– договор о передаче ребенка на воспитание в приемную семью, заключенный органом опеки и попечительства и приемными родителями.
Согласие органа опеки необходимо и на такие сделки с имуществом несовершеннолетнего:
– дарение недвижимого имущества, собственником которого является несовершеннолетний;
– залог недвижимости, собственником которого является несовершеннолетний;
– сдача в наем или в аренду, в безвозмездное пользование недвижимого имущества несовершеннолетнего;
– обмен имущества несовершеннолетнего;
– отказ от преимущественной покупки доли;
– раздел имущества несовершеннолетнего;
– отказ от наследства;
– выдел доли из имущества несовершеннолетнего;
– другие сделки, влекущие за собой уменьшение имущества несовершеннолетнего.

Следует отличать сделку по продаже квартиры, где собственником является несовершеннолетний, от продажи квартиры, где ребенок имеет лишь право пользования, то есть не является собственником.
Если в продаваемой квартире проживает несовершеннолетний, который находится под опекой или попечительством, либо ребенок, оставшийся без родительского попечения, и продажа жилого помещения скажется на интересах ребенка, то отчуждение возможно с согласия органа опеки. В данной ситуации интересы ребенка могут пострадать от того, что ему просто негде будет жить. Ведь при продаже квартиры всем прописанным придется сниматься с регистрационного учета по месту жительства.


О чем следует помнить:

  1. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не могут совершать сделки со своим подопечным. Нельзя, например, родителям продать квартиру своему несовершеннолетнему ребенку, так же как и нельзя выкупить квартиру у ребенка. Но родители или другие законные представители вправе подарить квартиру несовершеннолетнему или передать недвижимое и иное имущество в безвозмездное пользование;
  2. Сделки, совершенные несовершеннолетними, не достигшими четырнадцати лет, ничтожны, но в интересах малолетнего совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего;
  3. Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях когда такое согласие требуется, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя;
  4. В Семейном кодексе РФ закреплено важное правило, в соответствии с которым ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, а родители не имеют права собственности на имущество ребенка. То есть если, допустим, родители разводятся, ребенок остается с матерью. В суде делят совместно нажитое имущество, среди которого квартира – она будет делиться лишь между отцом и матерью, так только эти два лица являются собственниками жилого помещения. По общему правилу, доли каждого из супругов признаются равными, но суд вправе и отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей;
  5. Если родители сдают в аренду жилое помещение ребенка, то для этого необходимо согласие органа опеки и попечительства. Также не следует забывать, что с дохода, полученного от сдачи имущества в аренду, необходимо будет уплачивать НДФЛ в размере 13%, а обязанность подачи налоговой декларации лежит полностью на плечах законного представителя ребенка.

Агентство недвижимости «Центр Бизнес-Недвижимости» — профессиональная помощь в продаже или обмене недвижимости.

Адрес: г. Камышлов, ул. Советская, д. 7, офис 88 (2 этаж)

Телефон: 89122847774 или 89920040102

Если у Вас возникнет необходимость в помощи специалистов, заявки принимаются по телефону: 8(912)278-1115.

xn—-htbyhhgt.xn--p1ai

Участие несовершеннолетних в сделках с недвижимостью

В соответствии со ст. 60 Семейного кодекса РФ и ст. 26, 28, 37 Гражданского кодекса РФ все сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних в возрасте до 18-ти лет регулируются действующим законодательством и находятся под контролем органов опеки и попечительства.

Органы опеки и попечительства уполномочены защищать имущественные права несовершеннолетних детей при проведении сделок с недвижимостью. Любое изменение в правовом статусе жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему, должно быть согласовано с этим органом.

Перечень сделок, которые подлежат согласованию в органах опеки и попечительства:

  • продажа жилой недвижимости (отчуждение собственности).
  • обмен муниципального жилья: комнаты, квартиры, дома на другое жилье.
  • передача жилой недвижимости в залог, в том числе при оформлении кредита или ипотеки.
  • дарение недвижимого имущества, собственником которого является несовершеннолетний;
  • сдача в наем или в аренду, в безвозмездное пользование недвижимого имущества несовершеннолетнего;
  • обмен имущества несовершеннолетнего;
  • отказ от преимущественной покупки доли;
  • раздел имущества несовершеннолетнего;
  • отказ от наследства;
  • выдел доли из имущества несовершеннолетнего;
  • отказ от участия в приватизации жилья;
  • другие сделки, влекущие за собой уменьшение имущества несовершеннолетнего.

    • Совершеннолетие в РФ наступает с 18 лет, именно с этого возраста человек и приобретает дееспособность в полном объеме.

    Дееспособность определяется как способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права (например, право на обращение в суд, избирательное право, право свободно распоряжаться своим имуществом), создавать для себя гражданские обязанности (например, нести ответственность за неисполнение договора) и исполнять их.

    Несовершеннолетние возрастной группы до 18 лет делятся на малолетних, которым еще нет 14 лет, и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

    От имени малолетнего ребенка (до 14 лет) в сделке всегда действуют их родители или другие законные представители.

    Что касается детей в возрасте от 14 до 18 лет, то эта группа несовершеннолетних более самостоятельна в заключении сделок. Они сами их совершают, расписываются в документах и т. д. Но делают они это исключительно с письменного согласия родителей или же других законных представителей, причем вышеуказанное согласие должно быть нотариально удостоверено. При этом с 14 лет ребенок может принимать участие в сделках, только если имеет на руках паспорт (и свидетельство о рождении).

    Однако, законодательством предусмотрены случаи, когда полной дееспособности ребенок может достичь и до достижения 18-ти летнего возраста:

    • если он вступает в брак до 18 лет, он считается полностью дееспособным со времени регистрации брака, причем остается таковым и в случае расторжения брака.
    • если он работает по трудовому договору или занимается предпринимательской деятельностью. Для этого необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства при согласии обоих родителей или законных представителей. Если родители или опекуны такого согласия не дают, а ребенок хочет, чтобы его признали полностью дееспособным и имеет для этого все основания — то признание ребенка полностью дееспособным до достижения 18 лет происходит по решению суда. Юридически эта процедура называется эмансипацией.

      • Некоторые родители ошибочно полагают, что обращаться в органы опеки и попечительства за разрешением на отчуждение собственности несовершеннолетнего необходимо лишь в случае ухудшения жилищных условий ребенка. Это не так: любая сделка, затрагивающая права и интересы несовершеннолетнего гражданина РФ, и меняющая правовой статус недвижимости, принадлежащей ребенку, без соответствующего разрешения органа опеки и попечительства не будет удостоверена нотариусом, и, соответственно, не будет зарегистрирована Федеральной регистрационной службой.

      Разрешение органов опеки и попечительства потребуется также, и при регистрации несовершеннолетнего по месту жительства только с одним из родителей. То есть если родители несовершеннолетнего зарегистрированы по разным адресам места жительства и, к примеру, мать решит зарегистрировать ребенка по месту своего жительства, то для этого ей придется обратиться за разрешением в органы опеки и попечительства.

      Что касается приватизации жилого помещения, в котором живет несовершеннолетний, то по закону несовершеннолетний должен обязательно участвовать в приватизации жилья по месту постоянной регистрации. В исключительных случаях, ребенок может не участвовать в приватизации, например, когда ребенок уже имеет другую собственность. Для этого также необходимо обратиться в органы опеки и попечительства за согласием на неучастие ребенка в приватизации жилого помещения. Согласие органа опеки и попечительства нужно и при обмене муниципального жилья, в котором проживает подросток, делении долей в квартире, приватизированной в общую совместную собственность, и др.

      Если квартира или доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему, то следует знать следующее:

      Итак, для продажи собственности, принадлежащей гражданину в возрасте от 14 до 18 лет, необходимо письменное одобрение сделки от законного представителя, заверенное нотариусом. В свою очередь, законный представитель ребенка может дать свое согласие на продажу только с предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства.

      Для того чтобы продать квартиру, которая является собственностью несовершеннолетнего, также необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. Для этого понадобится достаточно объемный пакет документов, включающий в себя (в общем случае):

    • паспорта всех участников сделки;
    • свидетельство о рождении ребенка.
    • заявление родителей несовершеннолетнего, а в случае их отсутствия – документ, подтверждающий данный факт (свидетельство о смерти, решение суда о лишении родительских прав, решение суда о признании родителя безвестно отсутствующим и пр.).
    • заявление несовершеннолетнего, участвующего в сделке, достигшего 14-ти летнего возраста;
    • документы, подтверждающие права собственности на все жилые помещения, участвующие в сделке (свидетельство о собственности на жилище, договор мены, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство по закону или что-то иное).
    • справки БТИ о стоимости на все жилые помещения, участвующие в сделке.
    • экспликация и поэтажный план (кадастровый план) на все жилые помещения, участвующие в сделке.
    • выписки из домовых книг на все жилые помещения, участвующие в сделке (только подлинники).
    • копии финансовых лицевых счетов на все жилые помещения, участвующие в сделке (только подлинники).

      • Уполномоченный инспектор формирует пакет документов и передает его на комиссию, действующую при муниципалитете. Затем выходит подписанное главой муниципалитета распоряжение, в котором должно быть четко указано, при соблюдении каких условий может быть совершена сделка. Рассматривая вопрос о разрешении на проведение сделок с участием несовершеннолетних, органы опеки и попечительства стараются учесть все факторы, из-за которых в последующем сделка может быть расторгнута, а жилищные права несовершеннолетнего окажутся нарушенными.

      Основополагающий принцип при принятии позитивного решения: доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия — ухудшаться.

      Если родители считают, что орган опеки необоснованно или неправомерно отказал в продаже имущества несовершеннолетнего, то законом предусмотрено право обжаловать такой отказ в суде.

      Говоря о государственной регистрации сделок с участием несовершеннолетних, следует подчеркнуть следующее:

    • договор купли-продажи жилого помещения от имени ребенка до 14 лет подписывает законный представитель, который также должен подписать заявление о государственной регистрации и представить другие необходимые документы на регистрацию.
    • если же ребенок достиг возраста 14 лет, то он может подписать договор и предоставить документы на регистрацию самостоятельно.

      • Документы, предъявляемые на государственную регистрацию (в случае купли-продажи квартиры):

    • заявление;
    • документы, удостоверяющие личность (паспорт для лиц, достигших 14 лет, свидетельство о рождении для лиц не достигших 18 лет, документы, подтверждающие полномочия опекунов и попечителей, и т. д.);
    • квитанция об уплате государственной пошлины;
    • договор купли-продажи;
    • кадастровый паспорт, экспликация;
    • выписка из домовой книги;
    • правоустанавливающие документы на квартиру;
    • разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет;
    • письменное согласие родителей, усыновителей или попечителя на совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет;
    • разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, на распоряжение имуществом;
    • документ, подтверждающий право несовершеннолетнего в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет распоряжаться имуществом без согласия законных представителей (решение органа опеки и попечительства либо суда о признании несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипированным), свидетельство о заключении брака несовершеннолетним);
    • договор о передаче ребенка на воспитание в приемную семью, заключенный органом опеки и попечительства и приемными родителями.

    Следует при этом отличать сделку по продаже квартиры, где собственником является несовершеннолетний, от продажи квартиры, где ребенок имеет лишь право пользования, то есть не является собственником.

    Если ребенок не является собственником жилого помещения, то обращаться в орган опеки за разрешением на продажу не надо. Например, квартира принадлежит мужу и жене, ребенок прописан в квартире. В этой ситуации при продаже жилья посещать сотрудников опеки и попечительства не нужно.

    Но если в продаваемой квартире зарегистрирован несовершеннолетний, который находится под опекой или попечительством, либо ребенок, оставшийся без родительского попечения, и продажа жилого помещения скажется на интересах ребенка, то отчуждение возможно только с согласия органа опеки. В данной ситуации интересы ребенка могут пострадать от того, что ему просто негде будет жить. Ведь при продаже квартиры он может быть снят с регистрационного учета по месту жительства.

  • опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не могут совершать возмездные сделки со своим подопечным. Нельзя, например, родителям продать квартиру своему несовершеннолетнему ребенку, так же как и нельзя родителям выкупить квартиру у своего ребенка. Но родители или другие законные представители вправе подарить квартиру несовершеннолетнему или передать недвижимое и иное имущество в безвозмездное пользование;
  • сделки, совершенные непосредственно самими несовершеннолетними, не достигшими четырнадцати лет, ничтожны. Однако в интересах малолетнего, по требованию его законных представителей, такая сделка может быть признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего;
  • сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя;
  • в Семейном кодексе РФ закреплено важное правило, в соответствии с которым ребенок не имеет права на приобретение в собственность имущества родителей, а родители не имеют права на приобретение в собственность на имущества ребенка (за исключением наследования имущества);
  • если родители сдают в аренду жилое помещение ребенка, то для этого необходимо согласие органа опеки и попечительства. Также не следует забывать, что с дохода, полученного от сдачи имущества в аренду, необходимо будет уплачивать НДФЛ в размере 13%, а обязанность подачи налоговой декларации лежит полностью на плечах законного представителя ребенка;
  • опекуны не вправе, без согласия органа опеки и попечительства, отказываться на имущественных прав, принадлежащих ребенку в силу требований действующего законодательства. Нельзя, например, отказаться от права на наследство или права на участие в приватизации жилья, без получения предварительного письменного согласия органа опеки и попечительства.

    • garantplus48.ru

    Сделки с несовершеннолетними. Понятие, виды и форма сделок. Глава 9 ГК РФ «Сделки»

    Сделкой по ГК РФ называется процесс, изменяющий или прекращающий права и обязанности гражданина. Признаками сделки являются:

    • сделкой могут считаться только действия людей;
    • эти действия должны быть правомерными;
    • действия эти специально направлены на возникновение, прекращение или изменение гражданских прав;
    • целью сделки является удовлетворение имущественных и духовно-нравственных по­требностей.

      • В каких случаях требуется нотариальное удостоверение сделки? Разберемся.

      Понятие состава сделки предполагает наличие некой совокупности обстоятельств, присутствие которых обязательно в любой из сделок, а в результате изменения и устранения их, могут наступить не те последствия, на которые лицо рассчитывало при совершении данной сделки. Под объективной стороной состава сделки понимаются намерения сторон о заключении договора. Это волеизъявление сторон. Оно может быть прямым, то есть совершено лицом устно или письменно, лично или косвенным, то есть от имени лица, желающего совершить сделку, исходят действия, которые нельзя истолковать иначе, как намерение совершить сделку. Субъективными элементами состава сделки называются обстоятельства, которые характеризуют субъекты. Сделки с несовершеннолетними рассмотрим подробнее в данной статье.

      Какие бывают?

      Они подразделяются на виды в зависимости от того, сколько лиц изъявляют желание участвовать в сделке. Таким образом, сделка может быть односторонняя, двусторонняя и многосторонняя. Также существует подразделение на виды в зависимости от того, взимается ли плата по договору или исполнение условий договора ведется на бесплатной основе. То есть она может быть возмездной (предусмотрена оплата при исполнении условий договора) и безвозмездной (обязательства в соответствии с договором исполняются без оплаты и без какого-либо имущественного возмещения).

      Помимо этого, сделки по ГК РФ подразделяются сообразно с моментом их возникновения: реальные, то есть совершаются, если вещь передается одной из сторон сделки; консенсуальные, то есть возможность их совершения осуществляется в момент, когда достигнуто соглашение о совершении сделки. Она может быть также бессрочной, то есть не определено время, когда она вступает в действие, и то время, когда прекращается, и срочной, с определением момента начала действия или момента ее прекращения.

      Сделки с несовершеннолетними проводятся довольно часто.

      Под формой сделки понимается выражение воли участников сделки к ее совершению. В законе предусматриваются две разновидности: устная и письменная. Устное заключение возможно в любом случае, при соблюдении некоторых условий:

      — когда закон или соглашение сторон не установили в обязательном порядке письменную форму;

      — когда исполнение сделки происходит при факте самого их совершения (исключение — сделки, требующие заверения нотариуса, а также сделки, считающиеся недействительными, если они заключены не в письменной форме);

      — совершение сделки в качестве исполнения письменной формы договора, а также при наличии соглашения сторон о том, что возможно исполнение в устной форме.

      Все остальные случаи предусматривают заключение договора в письменной форме.

      Как ее заключать?

      Заключение простой письменной сделки осуществляется при помощи со­ставления одного документа, который подписывают все заинтересованные стороны. Наличие письменной формы необходимо:

      — при заключении сделок, участниками в которых выступают юридические лица;

      — при заключении сделок между гражданами, если сумма составляет более десяти минимальных окладов.

      Если письменная форма не соблюдена, то это может лишить стороны возможности при оспаривании, делать ссылку на условия договора, однако это не может лишить их права воспользоваться письменными или другими доказательствами. В некоторых случаях простого письменного оформления недостаточно, требуется заверение нотариусом или проведение государственной регистрации сделок. Обязательное заверение с помощью нотариуса требуется в случае совершения сделки, связанной с ипотекой недвижимости, залоговыми обязательствами, договорами ренты при оформлении пожизненного содержания, а также в тех случаях, когда это предусмотрено соглашением сторон. Государственная регистрация обязательна при совершении всех сделок с землей и другой недвижимостью.

      Заключение сделок с несовершеннолетними

      В российском законодательстве определено, что несовершеннолетним гражданин считается до достижения 18-летнего возраста. Гражданский кодекс подразделяет несовершеннолетних на две категории: малолетние – дети, не достигшие 14 лет; несовершеннолетние – в возрасте от 14 до 18 лет. Подростки, находящиеся во второй группе, отличаются от первой тем, что наделены большим количеством прав в случае заключения гражданско-правовых договоров. Подросткам в возрасте от 14 до 18 лет дается право принимать участие в заключении сделок: они могут сами заключать договоры, расписываться в документах и пр. Но все действия подобного рода происходят при наличии согласия в письменной форме, данного родителями или законными представителями. У малолетних граждан таких прав нет, вместо них эти права осуществляются родителем или другим законным представителем.

      Законный представитель

      При совершении сделок, совершаемых несовершеннолетними, в которых одним из участников будет ребенок, необходимо вначале определить его законного представителя. То есть того человека, который фактически будет участвовать в сделке, и какими документами это должно быть подтверждено. Итак, законными представителями ребенка могут являться: мать и отец, усыновитель, опекун (если ребенок малолетний) и попечитель (если речь идет о подростках от 14 до 18 лет). Именно эти граждане могут совершать от имени ребенка все юридические действия.

      Подтверждение полномочий

      У законных представителей должны быть документы, которые свидетельствуют о наличии таких полномочий. У родителей это паспорт и свидетельства о рождении детей. У усыновителей таким документом является свидетельство об усыновлении. У опекунов и попечителей – документы, выданные в органах местного самоуправления. При воспитании ребенка в приемной семье необходимо предоставление документа, подтверждающего передачу ребенка в приемную семью, выдаваемого органами опеки. При проживании ребенка в государственных учреждениях опекуном ребенка считается руководитель этого учреждения. И он может действовать в интересах опекаемого.

      В качестве основания в данном случае выступает решение соответствующего органа о том, что ребенок помещен в данное учреждение. Государственная регистрация сделок с объектом недвижимости, оформление заявления и других необходимых документов от имени подростков, не достигших 14 лет, осуществляется законными представителями, ими же подписываются и договоры. Подростки, в возрасте от 14 до 18 лет подписывают договоры и подают заявления на государственную регистрацию прав самостоятельно.

      Помимо вышеозначенных документов при регистрации прав должны быть предоставлены и другие документы, а именно:

      — документы, которые подтверждают наличие полномочий у законного представителя несовершеннолетнего;

      — документы, которые подтверждают права несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет на распоряжение имуществом в самостоятельном порядке (решение, выданное органом опеки или судом о том, что несовершеннолетний, достигший 16 летнего возраста, признан полностью дееспособным, а также свидетельство о заключении брака несовершеннолетними);

      — согласие в письменной форме законного представителя на заключение сделки подростками в возрасте от 14 до 18 лет;

      — письменное разрешение, выданное органами опеки и попечительства о распоряжении законных представителей имуществом ребенка до 14 лет;

      — письменное разрешение, выданное органами опеки о даче согласия законному представителю несовершеннолетнего от 14 до 18 лет, распоряжаться имуществом.

      Основания недействительности сделок интересуют многих.

      Непредставление всех обозначенных документов влечет отказ в проведении процедуры регистрации.

      Когда требуется согласие?

      Согласие органов опеки требуется в следующих случаях:

      — при сдаче имущества, которое принадлежит несовершеннолетнему, в аренду;

      — в случае отчуждения или передачи имущества ребенка по договору безвозмездного пользования;

      — при передаче имущества в залог;

      — при отказе от принадлежащих прав несовершеннолетним;

      — при разделе имущества несовершеннолетних;

      — при сделках, исполнение которых приведет к уменьшению имущества ребенка;

      — при отчуждении жилого помещения, в котором проживают опекаемые семьи собственников данных помещений или оставшиеся без попечения родителей несовершеннолетние члены семьи собственника, в случае, ели затронуты права и интересы таких лиц. Также все подтверждающие документы при нотариальном удостоверении сделки необходимы при получении наследства ребенком или имущества по договору дарения.

      На совершение сделок с участием несовершеннолетних граждан установлены некоторые запреты. По российскому законодательству опекуны, попечители, их жены и мужья, а также близкие родственники не имеют права на совершение сделок с подопечными (исключение составляет передача подопечным имущества по договору дарения или в безвозмездное пользование). Порядок заключения сделки должен соблюдаться в обязательном порядке.

      Кроме этого, законом запрещено представлять интересы подопечных во время заключения сделок или в судебных делах между подопечным и супругом или близкими родственниками опекуна. Например, законом запрещена продажа квартиры, принадлежащей ребенку, за которого осуществляет действия мать, родителям матери или другим ее родственникам. Получается, что совершение возмездных сделок в данном случае запрещено, вне зависимости от того, приобретает ребенок или отчуждает имущество. В таких ситуациях возможно только дарение. Еще одним правилом является запрет на дарение от имени ребенка имущественных прав законным представителям.

      Основания недействительности сделок рассмотрим ниже.

      Недействительность

      В законодательстве установлены основания, при наличии которых сделки с участием несовершеннолетних могут быть признаны недействительными:

      — заключение сделки ребенком, не достигшим 14 лет;

      — заключение сделки подростком в возрасте от 14 до 18 лет в отсутствие письменного разрешения родителя или законного представителя.

      Совершая сделки с несовершеннолетними, необходимо помнить о том, что законодательством для таких случаев установлен ряд ограничений, и это следует учитывать.

      businessman.ru