Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 6 апреля 2006 г. N А33-20108/2005-Ф02-715/06-С2 Регистрирующий орган правомерно отказал в регистрации за юридическим лицом права собственности на объект недвижимости в связи с отсутствием документов, подтверждающих факт создания объекта недвижимости, а также отвод земельного участка под строительство данного объекта (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа
от 6 апреля 2006 г. N А33-20108/2005-Ф02-715/06-С2
(извлечение)

Определением от 7 сентября 2005 года Арбитражным судом Красноярского края принято к производству исковое заявление открытого акционерного общества «Норильскгазпром» (далее — ОАО «Норильскгазпром») к Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Эвенкийскому и Таймырскому (Долгано-Ненецкому) автономным округам в лице его Дудинского отдела (далее — ГУ Федеральной регистрационной службы) о признании незаконным отказа от 21 июля 2005 года N 37/1/2005-1779 в государственной регистрации права собственности на нежилое двухэтажное здание «Электростанция на 3 агрегата» площадью 1.356,5 квадратных метров (инвентарный N 1010296), расположенное по адресу: Таймырский (Долгано-Ненецкий) автономный округ, Усть-Енисейский район, поселок Тухард, и об обязании зарегистрировать право собственности за истцом на вышеназванное здание.

Решением от 12 декабря 2005 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В порядке апелляционного производства дело не рассматривалось.

В кассационной жалобе ОАО «Норильскгазпром» просит отменить решение от 12 декабря 2005 года, исковые требования удовлетворить.

Как полагает заявитель кассационной жалобы, решение от 12 декабря 2005 года является необоснованным, принятым без учета того, что для регистрации права собственности на спорный объект был достаточен акт рабочей комиссии о приемке в эксплуатацию объекта, поэтому отсутствует необходимость представления акта государственной приемочной комиссии.

Заявитель кассационной жалобы указывает на то, что акт рабочей комиссии от 3 октября 1999 года, представленный ОАО «Норильскгазпром» регистрирующему органу, подписан всеми членами комиссии в составе представителей всех государственных контролирующих органов, его форма соответствует требованиям СНиПа 3.01.04-87 .

В письме от 5 ноября 2001 года N ЛБ-6062/9 Государственный комитет Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу разъяснил порядок применения нормативных документов по приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов, согласно которому приемочные комиссии для производственных объектов бюджетного финансирования назначаются министерствами и ведомствами — государственными заказчиками и соответствующими администрациями, а для внебюджетного финансирования — инвесторами.

Несостоятельным является также отказ ответчика от регистрации права собственности на объект со ссылкой на непредставление документа, подтверждающий отвод земельного участка для его строительства. Земельный участок под линейные и площадные объекты газопровода «Мессояха-Норильск» общей площадью 1.395,11 га предоставлен на срок 25 лет постановлением Администрации Усть-Енисейского района от 8 октября 1999 года N 137/1 и договором аренды от 8 октября 1999 года N 350/99, к которому подписано дополнительное соглашение N 2 с указанием на предоставление земель для строительства и эксплуатации линейных (трасса газопровода Мессояха-Норильск) и площадных (рабочие поселки, здания, сооружения) объектов.

ГУ Федеральной регистрационной службы в отзыве на кассационную жалобу выражает несогласие с содержащимися в ней доводами, указывает на законность решения от 12 декабря 2005 года, просит оставить его без изменения.

Истцом не были представлены документы, необходимые для государственной регистрации права собственности, и по этой причине ему было отказано в государственной регистрации такого права на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Право собственности на вновь созданный объект недвижимости регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Законченные строительством объекты должны предъявляться к приемке государственным приемочным комиссиям как это предусмотрено постановлением Совета Министров СССР от 23 января 1981 года N 105 и СНиПом 3.01.04-87. Дата подписания государственной приемочной комиссией акта, который подлежит утверждению органом, назначившим комиссию, считается датой ввода объекта в эксплуатацию.

Акт рабочей комиссии, представленный истцом ГУ Федеральной регистрационной службы для регистрации права собственности на нежилое двухэтажное здание «Электростанция на 3 агрегата», мог бы явиться основанием для предъявления объекта государственной приемочной комиссии, но он был составлен без участия представителя администрации. Иного документа, свидетельствующего о возникновении права собственности ОАО «Норильскгазпром» на нежилое здание, не было представлено.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на письмо Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 5 ноября 2001 года N ЛБ-6062/9 не учитывает того, что на момент составления акта рабочей комиссии (3 ноября 1999 года) оно не действовало, а поэтому не подлежит применению.

В отзыве на кассационную жалобу обращено внимание на то, что объект недвижимости создан на земельном участке, не отведенном для этой цели в порядке, установленном законом, а поэтому его следует рассматривать как самовольную постройку.

Согласно постановлению Администрации Усть-Енисейского района от 8 октября 1999 года N 137/1 и договору аренды от 8 октября 1999 года N 350/99, на которые сослалось в кассационной жалобе ОАО «Норильскгазпром», истцу предоставлен в аренду земельный участок уже под существовавшие линейные и площадные объекты газопровода, при этом в числе объектов, перечисленных в постановлении Администрации Усть-Енисейского района от 8 октября 1999 года N 137/1, не значится объекта, имеющего наименование нежилое здание «Электростанция на 3 агрегата» по адресу: Таймырский (Долгано-Ненецкий) автономный округ, Усть-Енисейский район, поселок Тухард. Документа, подтверждающего отвод земельного участка под строительство указанного объекта, ОАО «Норильскгазпром» не предоставило.

Стороны о времени и месте рассмотрения дела извещены в соответствии с требованиями, содержащимися в части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации: ОАО «Норильскгазпром» 20 марта 2006 года (почтовое уведомление N 13530) и ГУ Федеральной регистрационной службы 28 марта 2006 года (почтовое уведомление N 13531), представитель заявителя кассационной жалобы явился в судебное заседание.

Дело рассмотрено на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя ГУ Федеральной регистрационной службы в порядке, установленном главой 35 вышеназванного Кодекса.

Представитель ОАО «Норильскгазпром» Беляков В.В. поддержал в судебном заседании доводы кассационной жалобы.

Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, возражения на нее, и проверив в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность решения от 12 декабря 2005 года, принятого по делу N А33-20108/2005, правильность применения Арбитражным судом Красноярского края норм материального права и норм процессуального права, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы, исходя из следующего.

Как видно из материалов дела и установлено Арбитражным судом Красноярского края «в уже под существовавшие линейные и площадные объекты газопровода., 9 июня 2005 года ОАО «Норильскгазпром» обратилось в ГУ Федеральной регистрационной службы с заявлением о государственной регистрации права собственности на электростанцию на 3 агрегата, расположенную по адресу: Таймырский (Долгано-Ненецкий) автономный округ, Усть-Енисейский район, поселок Тухард, на основании акта рабочей комиссии о приемке законченного строительством объекта (л.д.12 т.2).

Письмом N 37/1/2005-1779 от 20 июня 2005 года государственный регистратор Худолей С.В. предложил ОАО «Норильскгазпром» со ссылкой на СНиП 3.01.04-87 представить в срок до 20 июля 2005 года документы, необходимые для государственной регистрации права — акт государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, разрешение на строительство и документы, свидетельствующие о выделении земельного участка для строительства объекта недвижимости, именуемого «Электростанция на 3 агрегата», приостановив государственную регистрацию на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (л.д.10-11 т.2).

Сообщением от 21 июля 2005 года об отказе в регистрации N 37/001/2005-1779 ГУ Федеральной регистрационной службы отказало ОАО «Норильскгазпром» на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости «Электростанция на 3 агрегата», расположенный по адресу: Таймырский (Долгано-Ненецкий) автономный округ, Усть-Енисейский район, поселок Тухард.

Регистрирующим органом указаны следующие основания для отказа в государственной регистрации права: отсутствие правоустанавливающих документов, подтверждающих факт создания объекта недвижимости, к которым относится акт государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, предусмотренный СНиПом 3.01.04-87 , и разъяснено, что представленный на государственную регистрацию акт рабочей комиссии, утвержденный 3 ноября 1999 года генеральным директором ОАО «Норильскгазпром», является в силу раздела 3 того же СНиПа документом о готовности законченного строительством объекта для его предъявления государственной приемочной комиссии; отсутствие документа, подтверждающего отвод земельного участка под строительство объекта недвижимости «Электростанция на 3 агрегата», при этом государственный регистратор, сославшись на представленный ОАО «Норильскгазпром» договор аренды от 8 октября 1999 года N 350/99, указал на то, что земельный участок общей площадью 1.395,11 га предоставлен для эксплуатации линейных (трасса газопровода Мессояха-Норильск) и площадочных (рабочие поселки) объектов, а не для строительства.

Полагая, что отказ в государственной регистрации права собственности на нежилое двухэтажное здание «Электростанция на 3 агрегата» площадью 1.356,5 квадратных метров (инвентарный N 1010296), расположенное по адресу: Таймырский (Долгано-Ненецкий) автономный округ, Усть-Енисейский район, поселок Тухард, является незаконным, ОАО «Норильскгазпром» обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к ГУ Федеральной регистрационной службы о признании отказа незаконным и об обязании совершить действия по государственной регистрации права на объект недвижимости, сославшись на статью 209 Гражданского кодекса Российской Федерации и на статью 35 Конституции Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что действия регистрирующего органа являются правомерными, основанными на положениях пункта 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Принимая решение от 12 декабря 2005 года, Арбитражный суд Красноярского края пришел к выводу, что ОАО «Норильскгазпром» не были представлены для государственной регистрации права собственности необходимые документы, подтверждающие факт создания объекта недвижимого имущества, в качестве которого выступает акт государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию объекта, утвержденный решением органа, назначившего комиссию, в связи с чем законное и обоснованное решение регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации права не нарушает права и законные интересы истца.

Суд первой инстанции, сославшись в решении от 12 декабря 2005 года на дополнительное соглашение N 2 от 1 декабря 2005 года к договору аренды N350/99 от 8 октября 1999 года, заключенному между ОАО «Норильскгазпром» и администрацией Усть-Енисейского района, которое не предоставлялось для государственной регистрации права, указал на возможность использования ранее предоставленного истцу земельного участка под строительство.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа соглашается с выводами Арбитражного суда Красноярского края о правомерности отказа регистрирующего органа в государственной регистрации за ОАО «Норильскгазпром» права собственности на нежилое двухэтажное здание «Электростанция на 3 агрегата» площадью 1.356,5 квадратных метров (инвентарный N 1010296), расположенное по адресу: Таймырский (Долгано-Ненецкий) автономный округ, Усть-Енисейский район, поселок Тухард.

Предметом исследования при вынесении обжалуемого судебного акта являлись вопросы обоснованности отказа регистрирующего органа в государственной регистрации права на конкретный объект недвижимости.

Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 25 Федерального закона в редакции Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 196-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

ОАО «Норильскгазпром» обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права на объект недвижимости, расположенный по адресу: Таймырский (Долгано-Ненецкий) автономный округ, Усть-Енисейский район, поселок Тухард, представив в качестве правоустанавливающего документа утвержденный 3 ноября 1999 года генеральным директором ОАО «Норильскгазпром» акт рабочей комиссии, назначенной приказом ОАО «Норильскгазпром» от 31 января 1996 года N 40/10, о приемке в эксплуатацию законченного строительством здания, сооружения (л.д.32-35 т.1).

Вместе с тем, определяя правоустанавливающий документ, подтверждающий факт создания объекта недвижимости, следует руководствоваться постановлением Совета Министров СССР от 23 января 1981 года N 105 «О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов» (в редакции постановлений Совмина СССР от 24 апреля 1984 года N 355 , от 12 июля 1987 года N 739 , от 23 января 1985 года N 76 , от 29 мая 1985 года N 489 , от 5 июля 1985 года N 610 , от 29 августа 1988 года N 1058 и от 30 декабря 1988 года N 1485 ) (далее — постановление Совета Министров СССР от 23 января 1981 года N 105) и строительными нормами и правилами «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения» ( СНиП 3.01.04-87 ), утвержденными постановлением Госстроя СССР от 21 апреля 1987 года N 84, с изменениями, утвержденными постановлением Госстроя СССР от 18 ноября 1987 года N 279.

По-видимому, в предыдущем абзаце допущена опечатка. Номер «N 279» следует читать как «N 272»

В силу статьи 1 Закона РСФСР от 24 октября 1990 года N 263-1 «О действии актов органов Союза ССР на территории РСФСР» акты Совета Министров СССР, принятые в пределах полномочий, переданных Российской Федерацией Союзу ССР в соответствии с Декларацией о государственном суверенитете РСФСР и постановлением Съезда народных депутатов РСФСР «О разграничении функций управления организациями на территории РСФСР», действуют на территории РСФСР (ныне — Российской Федерации) непосредственно.

Согласно пункту 2 Заключительных и переходных положений Конституции Российской Федерации законы и другие правовые акты, действовавшие на территории Российской Федерации до вступления в силу настоящей Конституции , применяются в части, не противоречащей Конституции Российской Федерации.

Поэтому вышеназванный акт Совета Министров СССР подлежит применению в части, не противоречащей законодательству Российской Федерации.

Из пункта 5 постановления Совета Министров СССР от 23 января 1981 года N 105, не противоречащего законодательству Российской Федерации, а также из пунктов 3.3 и 3.4 СНиПа 3.01.04-87 следует, что в полномочия рабочих комиссий, назначаемых решением организации-заказчика (застройщика), входит обследование зданий, сооружений, законченных строительством, и составление акта об их готовности для предъявления государственной приемочной комиссии по форме, приведенной в приложении 3 к СНиПу 3.01.04-87, а также подготовка сводных материалов о готовности объекта к приемке в эксплуатацию Государственной приемочной комиссией.

Постановление Совета Министров СССР от 23 января 1981 года N 105 и СНиП 3.01.04-87 предусматривают приемку всех без исключения завершенных строительством объектов государственными приемочными комиссиями ( пункт 1 постановления Совета Министров СССР от 23 января 1981 года N 105 и раздел 4 СНиПа 3.01.04-87).

В состав государственных приемочных комиссий включаются представители государственных контролирующих органов и организаций, предусмотренных пунктом 4.13 СНиПа 3.01.04-87.

В соответствии с пунктом 4.24 СНиПа 3.01.04-87 приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов государственными приемочными комиссиями оформляется актами, составленными по форме, приведенной в обязательном приложении N 5. Согласно пункту 4.27 СНиПа 3.01.04-87 акт государственной приемочной комиссии о приемке объекта в эксплуатацию утверждается решением органа, назначившего комиссию.

Как видно из материалов дела, ОАО «Норильскгазпром» не представило регистрирующему органу с заявлением о государственной регистрации права собственности на вновь возведенный объект ни акта государственной приемочной комиссии по форме, предусмотренной обязательным приложением N 5 к СНиПу 3.01.04-87, ни решения органа о назначении государственной приемочной комиссии; такие документы отсутствуют в материалах дела N А33-20108/2005 и на их наличие у истца не указано в кассационной жалобе.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что должностные лица, участвовавшие в составе рабочей комиссии от имени органов надзора в приемке объекта, были надлежащим образом уполномочены на совершение такого действия, в связи с чем подписание ими акта рабочей комиссии не может гарантировать того, что возведение электростанции на 3 агрегата в п.Тухард не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Поэтому у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для регистрации за ОАО «Норильскгазпром» по представленному им акту рабочей комиссии права собственности на электростанцию на 3 агрегата, расположенную по адресу: Таймырский (Долгано-Ненецкий) автономный округ, Усть-Енисейский район, поселок Тухард, поэтому Арбитражным судом Красноярского края правомерно отказано в удовлетворении заявленного истцом требования.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что письмо Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 5 ноября 2001 года N ЛБ-6062/9 допускает приемку в эксплуатацию законченных строительством объектов, возведенных инвесторами без привлечения бюджетного финансирования, приемочными комиссиями, назначенными инвесторами, не могут повлечь отмены обжалуемого судебного акта.

Со дня вступления в силу постановления Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 года N 1009 «Об утверждении Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации» нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти издаются только в виде постановлений, приказов, распоряжений, правил, инструкций и положений.

Акты, изданные в ином виде, не носят нормативного правового характера, они не должны противоречить нормативным актам, поэтому акт рабочей комиссии, представленный истцом для государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, утвержденный ОАО «Норильскгазпром», являющимся инвестором строительства, даже при отсутствии бюджетного финансирования не может быть принят в качестве правоустанавливающего документа, подтверждающего факт создания объекта.

К заявлению о государственной регистрации права ОАО «Норильскгазпром» приложило договор аренды от 8 октября 1999 года (л.д.13 т.2).

По условиям договора о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) N 350/99, заключенного 8 октября 1999 года между Администрацией Усть-Енисейского района и ОАО «Норильскгазпром» (далее — договор аренды N 359/99 от 8 октября 1999 года), первая, именуемая в договоре арендодателем, сдала второму, именуемому арендатором, в долгосрочное пользование на условиях аренды земельные участки общей площадью 1.395,11га, расположенные в южной части Усть-Енисейского района от поселка Мессояха на восток до административной границы района (р.Мал.Хета, оз.Черичий) для линейных (трасса газопровода Мессояха-Норильск) и площадных (рабочие поселки) объектов ОАО «Норильскгазпром», что следует рассматривать, как отмечено в договоре, разрешенным использованием и является окончательным (л.д.26 т.2).

Согласно статье 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 , 10 и 11 этого же Кодекса.

По договору аренды N 359/99 от 8 октября 1999 года истцу был предоставлен в аренду земельный участок для эксплуатации указанных в нем площадных и линейных объектов.

Доказательства, которые бы свидетельствовали о предоставлении ОАО «Норильскгазпром» земельного участка под объект недвижимости «Электростанция на 3 агрегата», расположенный по адресу: Таймырский (Долгано-Ненецкий) автономный округ, Усть-Енисейский район, поселок Тухард, истец не предоставил регистрирующему органу.

Арбитражный суд при проверке законности действий регистрирующего органа принял от истца и исследовал дополнительно представленный документ — дополнительное соглашение N 2 от 1 декабря 2005 года к договору аренды N350/99 от 8 октября 1999 года, который не были предметом рассмотрения ГУ Федеральной регистрационной службы, но при этом в нарушение статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не исследовал и не дал оценки приобщенным к материалам дела постановлению Администрации Усть-Енисейского района от 8 октября 1999 года N 137/1 «О предоставлении ОАО «Норильскгазпром» земельных участков под линейные и площадные объекты газопровода «Мессояха-Норильск», на основании которого заключен договор аренды N 350/99 от 8 октября 1999 года, в котором не названо такого объекта, под который выделены земельные участки, как нежилое двухэтажное здание «Электростанция на 3 агрегата» площадью 1.356,5 квадратных метров (инвентарный N 1010296), расположенное в поселке Тухард (л.д.75 т.1), а также постановлению Администрации п.Тухард от 3 июня 2005 года N 214 «О разрешении на сохранение объектов ОАО «Норильскгазпром», возведенных без разрешения на строительство», в котором объект недвижимости «Электростанция на 3 агрегата» значится как объект, возведенный без разрешения на строительство (л.д.97 т.1).

С учетом изложенного, вывод арбитражного суда, содержащийся в обжалуемом судебном акте, о том, что земельный участок, на котором расположен объект недвижимости «Электростанция на 3 агрегата», предоставлен для строительства, является ошибочным, сделанным с нарушением норм процессуального права статей 71 , 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, но этот вывод не повлек и не мог повлечь принятия неправильного решения.

Выводы о наличии обстоятельств, имеющих значение для дела, на основании доказательств, которые не представлялись регистрирующему органу, суд первой инстанции с учетом предмета и основания заявленного иска мог сделать лишь после проверки органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, юридической силы представленных на государственную регистрацию права правоустанавливающих документов в соответствии с пунктом 1 статьи 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поскольку им проверяется законность (незаконность) отказа ГУ Федеральной регистрационной службы от 21 июля 2005 года N 37/1/2005-1779 в государственной регистрации права собственности, последовавшего после проверки тех документов, которые были представлены заявителем на государственную регистрацию.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа находит, что доводы ОАО «Норильскгазпром» о неправомерности отказа регистрирующего органа в государственной регистрации права собственности на указанный в заявлении объект недвижимости не нашли своего подтверждения, в связи с чем ГУ Федеральной регистрационной службы правомерно, на основании статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», отказало истцу в государственной регистрации заявленного права.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что регистрирующий орган должен был осуществить государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости на основании акта рабочей комиссии, представленном истцом ответчику, являются ошибочными, поскольку не учитывают требования к правоустанавливающим документам, содержащимся в нормативных правовых актах.

При таких обстоятельствах, у Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа не имеется оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемого судебного акта, поэтому в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 287 того же Кодекса решение от 12 декабря 2005 года подлежит оставлению без изменения, а кассационная жалоба без удовлетворения.

Государственная пошлина за рассмотрение дела в суде кассационной инстанции подлежит отнесению на заявителя кассационной жалобы на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274 , 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа,

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 12 декабря 2005 года по делу N А33-20108/2005 оставить без изменения, а кассационную жалобу — без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

www.garant.ru

Признаем право собственности на квартиру или машиноместо в новостройке через суд

Оценим перспективы дела, бесплатно дадим рекомендации касательно способов признания права собственности.
Не дадим вашей квартире или машиноместу попасть в конкурсную массу при банкротстве застройщика.
Тел. 8-903-120-51-06, бесплатные консультации ежедневно с 9 до 21 ч.

Почему важно признать право собственности в новостройке через суд?

Признаки скорого банкротства застройщика:

— застройщик длительное время не может передать квартиру по акту;
— не платит дольщикам по исполнительным листам, которые были выданы судом при взыскании с застройщика неустоек по ДДУ;
— на сайте Федеральной службы судебных приставов в разделе «банк данных исполнительных производств» по застройщику скопилось большое количество неоплаченных исполнительных листов и счет идет на миллионы рублей;
— на сайте арбитражного суда в картотеке арбитражных дел накопилось много исков к застройщику от других юридических лиц и суммы требований измеряются миллионами рублей;
— в арбитражный суд поданы заявления от других юридических лиц о признании застройщика банкротом (это совсем край и дожидаться последнего китайского предупреждения дольщику нет никакой необходимости).

Признание права собственности в суде общей юрисдикции

До банкротства застройщика право собственности признаётся в суде общей юрисдикции (т.е. городском или районном суде).
При этом совсем не обязательно, чтобы дом был введен в эксплуатацию.
Если разрешение на ввод в эксплуатацию застройщиком не получено, мы признаем в суде право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры с условным номером таким-то, расположенном на таком-то этаже в доме по строительному адресу такому-то.
Если дом введен в эксплуатацию, признаем право собственности на квартиру без долей.
Во втором случае останется только поставить квартиру или машиноместо на кадастровый учет и подать заявление в Росреестр о государственной регистрации права собственности на основании решения суда, при этом акт приемки-передачи квартиры вам не потребуется.

Признание права собственности в Арбитражном суде

«До банкротства застройщика» — означает, что арбитражный суд еще не ввел в отношении застройщика процедуру наблюдения (первую стадию банкротства).
Как правило, дольщики узнают об этом на форумах, однако в этом случае, время уже упущено.
Особенно это важно дольщикам у которых права требования на нежилые помещения, в частности на машиноместа.
Если требование о передаче квартиры еще можно включить в «реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений», то требования о передаче нежилых помещений включать некуда, такого реестра нет.
Можно включить только денежные требования в реестр кредиторов застройщика банкрота, но это третья очередь и шансов на получение денег не будет никаких.
Остается только последний шанс, признать в Арбитражном суде право собственности на машиноместо, это возможно, но гораздо сложнее, чем в суде общей юрисдикции.

Почему не нужно уповать на включение требования о передаче квартиры в «реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений» при банкротстве застройщика?

Итого: при наличии вышеуказанных признаков банкротства застройщика, нужно сразу обращаться в суд общей юрисдикции о признании права собственности на квартиру или машиноместо в новостройке.
После введения в отношении застройщика процедуры наблюдения это можно сделать через арбитражный суд, но это намного сложнее и дороже, при этом риск отказа выше, чем в суде общей юрисдикции.

Однако, если вы упустили время и процедура банкротства застройщика уже запущена, признание права собственности в арбитражном суде — это последний шанс не потерять квартиру и в первую очередь нежилое помещение.
Если есть признаки банкротства застройщика, позвоните по телефону 8-903-120-51-06 (бесплатно консультируем ежедневно).
Так как мы активно занимаемся взысканием неустоек по договорам долевого участия, мы раньше всех знаем, какие застройщики перестали платить по исполнительным листам и сможем поделиться с вами такой информацией.

Вне зависимости от того, в какой суд подается иск, общей юрисдикции или в арбитражный суд: если дом введен в эксплуатацию — признается право собственности на квартиру, не введен в эксплуатацию — на долю в объекте незавершенного строительства.

Признание права собственности на квартиру в новостройке через суд зависит от договора по которому она приобреталась.
Ниже варианты договорных конструкций по оформлению квартир в новостройках Москвы и Московской области.

Заключение ДДУ по ФЗ-214
Самая надежная схема оформления новостройки.
Главное, чтобы договор был зарегистрирован в Росреестре.
Однако от банкротства застройщика защитить такой договор не сможет.
Самый надежный способ защиты — это признание права собственности через суд.
На примере застройщика-банкрота АО «СУ-155», большое количество дольщиков таким образом сохранило свои квартиры.

Причины, по которым застройщикам выгодна схема с ДДУ
Меньше проблем с контролирующими застройщика государственными организациями и привлекательность таких объектов с точки зрения покупателя.

Предварительный договор купли продажи (ПДКП)

От ДДУ ПДКП отличается тем, что он не регистрируется в Росрестре и правила ФЗ-214 к нему не применяются.
Застройщики обычно обещают заключить ДДУ после подписания ПДКП, но не всегда выполняют свои обещания.
На жаргоне, менеджеры отдела продаж новостроек, называют такой договор ПДДУ, что расшифровывается как предварительный ДДУ.
Даже рассказывают, что этот договор смешанный и оформлять право собственности на квартиру в новостройке через суд не потребуется.
Насколько «такой» договор защищает покупателей, понятно даже несведущему человеку.
Правоотношения по такому договору регулируются правовыми нормами ГК РФ и ЗоЗПП.
В некоторых случаях возможно признать в судебном порядке предварительный договор купли-продажи, договором долевого участия.
В случае введения в отношении застройщика процедуры наблюдения (первая стадия банкротства), внести квартиру приобретенную по ПДКП, в «реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений» не сложно, однако это не самый лучший вариант для дольщика, если сравнивать с признанием права собственности.

Причины, по которым застройщикам выгодна схема с ПДКП, следующие:
— возможность начать продажи до получения разрешительной документации, которая необходима для регистрации договора долевого участия по ФЗ-214.
Поскольку процесс получения такой документации быстрым не бывает, а деньги нужны застройщику всегда, такая схема продажи не прекращается и по сей день.
По статистике, такая схема больше распространена в Москве, чем в Московской области, где многие работают по ФЗ-214.
— возможность заложить проданные по ПДКП квартиры третьему лицу, например, подрядчику или поставщику строительных материалов в качестве гарантии исполнения обязательств по оплате.
Двойные продажи выплывают на поверхность, когда застройщик попадает в сложное финансовое положение.
Важно первым подать исковое заявление о признании права собственности, не дожидаясь, когда это сделает другое лицо с аналогичными правами на вашу квартиру.

Жилищный кооператив или ЖСК
Самая проблемная схема продажи квартир гражданам и самый опасный для покупателя способ.
Застройщик не рискует вообще ничем, а дольщик такого дома рискует всем.
По такой схеме реализовывались квартиры в ЖСК «Губернский», ЖСК «Зодчий», ЖСК «Новые Черемушки, 8», ЖСК «Чертаново, 2», ЖСК «Фили-Давыдково, 69», ЖСК «Аврора» и «Заря» и других ЖСК, аффилированных с Су-155.

Причины, по которым застройщикам выгодна схема с ЖСК
При наличии признаков банкротства застройщика, незамедлительно обращаться в суд общей юрисдикции с исками к ЖСК о признании нрава собственности на квартиры и машиноместа, привлекая застройщика к участию в деле в качестве третьего лица.
Подробнее об этом в статье: признание права собственности на квартиры или машиноместа в ЖСК.

Причины, по которым невозможно получить право собственности на квартиру без обращения с иском в суд:

— не подписан акт о реализации (частичной реализации) инвестиционного контракта, не подписан протокол окончательного распределения квартир из-за разногласия между администрацией и застройщиком, либо между инвестором и заказчиком. В таких случаях дом построен, а собственность люди ждут годами, пока инвесторы не поделят имущество.
— не готов необходимый пакет разрешительной документации для государственной регистрации.
— не оформлены документы на земельный участок. Ждать оформления застройщиком земли бесполезно.
— приостановлены работы, банки строительство не кредитуют, все квартиры проданы и дело идет к банкротству застройщика.

Рассмотрим два варианта с разными юридическими схемами по защите прав истцов.
Исковые требования зависят от того, сдан дом в эксплуатацию или нет.

Дом сдан в эксплуатацию.
Застройщик не оформляет собственность до урегулирования отношений с инвесторами по инвестиционному контракту.
Подаётся иск о признании права собственности на квартиру.
Основывается на ч. 1, 4 ст. 218, 219, ч.1 ст. 131 ГК РФ и ч. 1, ст. 25 ФЗ N 122-ФЗ.
Смысл статей в том, что нарушаются ваши права и это единственно возможный вариант их защиты.

Дом не сдан в эксплуатацию.
Застройщик не оформляет жилые помещения в собственность, поскольку дом физически не построен, проблемы с финансированием, с разрешительной документацией.
Ждать нельзя – перспектива банкротства застройщика.

Варианты исковых требований:
— иск о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект. Иск основывается, в частности на ст.130, 307, 309, 310 ГК РФ.
При такой конструкции иска жилое помещение может быть не передано по акту. Пункт 17 обзора в ред. от 04.03.2015.

— иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры. При такой конструкции иска жилое помещение должно быть передано дольщику по акту приема-передачи. Пункт 16 обзора в ред. от 04.03.2015.

Каждый иск о признании права собственности на новостройку индивидуален.
Бесплатно консультируем по вопросам подачи иска в суд по телефону 8-903-120-51-06 (ежедневно).

Для оформления права собственности на новостройку через суд нужны документы:
1. ЖСК — подтверждающие выплату пая, протокол о принятии дольщика в члены ЖСК, договор участия в ЖСК и др., подробнее здесь.
2. ПДКП — предварительный договор, документы подтверждающие оплату (платежные поручения, приходный кассовый ордер), договор уступки (при наличии), любая переписка и др.
3. ДДУ — договор долевого участия, документы по оплате, договор уступки (если есть), переписка с застройщиком.

Вне зависимости от схемы покупки квартиры: если необходимые документы у вас отсутствуют, подадим ходатайство об истребовании через суд.

При наличии признаков скорого банкротства застройщика приглашаем обратиться за бесплатной консультацией.

Ежедневно по телефону 8-903-120-51-06 расскажем, что нужно делать по вашему случаю.
Работаем, в том числе, со сложными объектами: где не оформлена земля, с перспективой банкротства застройщика.

Какие документы нужны для признания права собственности по объектам ЖСК?
Об этом подробно в статье Признание права собственности на квартиры или машиноместа в ЖСК.

У меня застройщик АО СУ-155.
Что можно сделать?
О признании права собственности в отношении застройщика-банкрота в статье Банкротство АО «СУ-155» с примерами из судебной практики.

У меня застройщик АО «АлеутСтрой».
Как признать право собственности?
Подробнее об этом в статье Иски к АО «АлеутСтрой» .

У меня застройщик МОИСК.
Какие мои действия?
Обсуждение этого вопроса в статье МОИСК — иски о признании права собственности

У меня застройщик АО «Московский комбинат хлебопродуктов».
Какой порядок признания права собственности на квартиру и машиноместо?
Процедура признания права собственности и последовательность ваших действий описана в статье Признание права собственности по МКХ через суд

Какие особенности расторжения договора долевого участия по инициативе дольщика?
Обязательно ли заключать соглашение о расторжении ДДУ?
Какие могут возникнуть риски?
Что можно взыскать с застройщика помимо цены договора?
Нужно ли перед подачей иска в суд подавать какие-либо документы в Росреестр?
Об этом подробно в статье расторжение ДДУ.

По каким ставкам правильно делать расчет при взыскании неустойки пор ДДУ?
Считать по одной ставке или за каждый период по отдельности?
Как правильно определить период просрочки при расчете неустойки?
Подробнее в статье: расчет.

Какие деньги, полученные по исполнительному листу, облагаются по ставке 13% ?
Читаем про НДФЛ.

Что кроме неустойки можно потребовать в суде с застройщика и какие переспективы?
В каких случаях суды удовлетворяют требования истца по убыткам?
Об этом в статье: взыскание убытков.

Судебная практика по взысканию неустойки в виде вопросов и ответов юриста.
Обсуждаются вопросы имеющие практическое значение для истца.
Например, какие суды хорошо, а какие плохо присуждают по неустойкам?
Также затрагиваются многие процессуальные вопросы, например, как забрать исковое заявление, если истец решил переподать иск в другой суд?
Об этом в статье: вопросы и ответы юриста.

Можно ли продать права на неустойку и штраф юридическому лицу?
Может ли ООО или ИП взыскать штраф?
Снижает ли арбитражный суд штраф по 333 ГК РФ?
Читаем про
уступку прав требования.

С какой даты исчисляется начало течения срока исковой давности?
Подробнее в статье
срок исковой давности по ДДУ.

Какие ошибки чаще всего допускают при подготовке претензии к застройщику?
Читаем в статье: неустойка с застройщика.

Где у вас на сайте калькулятор неустойки?
Смотрите здесь.

www.regpractic.ru