Личный опыт. Продать и купить квартиру без посредников и выйти сухим из воды: реально ли это?
Операции с недвижимостью большинству белорусов кажутся «темным лесом», заблудиться в котором проще простого. Все-таки продаем и покупаем квартиры мы не каждый день, а максимум пару раз в жизни. Нашими страхами и недостатком опыта с успехом пользуются предприимчивые риелторы, зарабатывая на каждой сделке немалые деньги. Можно ли в таком щекотливом деле, как покупка или продажа недвижимости, обойтись без участия посредников? Журналист TUT.BY делится собственным опытом. 
«Купить квартиру без риелтора? Это почти невозможно!»
Начну с того, что до заключения сделки в вопросах недвижимости мы с супругом напоминали неоперившихся птенцов. Решением квартирного вопроса занимались впервые в жизни и чувствовали огромную ответственность. Задача казалась не самой простой: нам предстояло продать однокомнатную квартиру в новостройке и купить «двушку» на вторичном рынке, по возможности вписавшись в те же деньги.
О работе риелторов на тот момент мы знали немного, но общее отношение к посредникам было одинаковым: лучше без них, чем с ними. Привычка экономить в ходе строительства «однушки» прочно пустила корни. А потому еще до наступления «времени икс» мы начали интересоваться возможностью продажи и покупки квартиры без помощи агентов. Со стороны знакомых и родственников столкнулись с непониманием: «это очень рискованно», «почти невозможно, устанете ходить по инстанциям», «потом проблем не оберетесь».
Находились и единичные положительные примеры, в реальной жизни и на форумах. Доводы в пользу самостоятельности казались вполне аргументированными. Во-первых, в век торжества интернета легко решается вопрос с рекламой, и помощь агентов в этом деле кажется весьма сомнительной. А во-вторых, соотношение стоимости услуг риелторов и их реального участия в сделке кажется абсолютно несоответствующим. Почему десяток показов квартиры стоит несколько учительских зарплат? Это мнения посторонних людей, опытом которых мы и воодушевились.
«Эксклюзивный договор: это вам ничего не будет стоить…»
Большинство сайтов, на которых размещают объявления риелторы, не являются их «секретной территорией» и доступны всем желающим. За небольшую сумму можно не только поднять свою рекламу на верхнюю строку в поиске, но и раскрасить ее во все цвета радуги. На составление текста у нас ушло 10 минут, еще столько же – на то, чтобы добавить фотографии. Мы с мужем так и не смогли понять, в чем заключается прелесть «эксклюзивной риелторской рекламы», особенно с тем условием, что по договору все расходы в итоге берет на себя клиент.
Еще одно спорное преимущество, о котором неустанно говорят агенты по недвижимости, это «помощь в анализе рынка и формировании цены». Действительно, адекватно оценить стоимость собственной недвижимости непросто. Но рынок все решил за нас. Изначально указав завышенную цену, мы каждую неделю исправно ее снижали и по числу звонков постепенно «нащупали» правильную стоимость квартиры.
К слову, интерес к объявлению со стороны агентов был с самого начала. Несмотря на то, что цена квартиры была объективно высокой, риелторы рассыпались в обещаниях ее продать. Но с одним условием: необходимо было подписать с агентством договор на эксклюзивные услуги, которые «ничего вам не будут стоить». Большинство агентов мало интересовала сама квартира, ее расположение и «начинка». Как нам показалось, главным было предложить сотрудничество.
Продаем самостоятельно: экономия почти 2000 долларов
Поддавшись на уговоры, уточняем: «Неужели совсем ничего не придется платить? А как же реклама?» И тут выясняется, что за рекламу, конечно, выложить деньги придется, и процент от стоимости проданной квартиры тоже никто не отменял. По закону сумма вознаграждения от продавца колеблется от 1 до 3 процентов (чем дороже недвижимость, тем ниже процент). Так, например, с квартиры стоимостью 80 тысяч долларов, согласно официальным тарифам, необходимо заплатить 2,3 процента, или более 1800 долларов. Плюс реклама и сопутствующие расходы. В рамках стоимости квартиры это, конечно, мелочи. Но, может быть, лучше потратить эти деньги на более приятные вещи?
Руководствуясь такими рассуждениями, мы общались только с теми риелторами, которые не настаивали на подписании договора и уверяли, что все расходы возьмет на себя покупатель. Ждать долго не пришлось. Наша покупательница, искренне недоумевавшая, как можно обойтись без риелтора, заплатила «и за себя, и за того парня». Все заботы по оформлению сделки взял на себя агент с ее стороны. Мы потратили 15 минут на получение выписки с лицевого счета и ксерокопию документов. Еще несколько часов заняло снятие наличных и оформление сделки. Сегодня процедура регистрации договоров купли-продажи значительно упрощена.
К слову, агент забрал наши документы накануне вечером, а на следующий день мы уже подписали договор. Насколько тщательную проверку можно было провести за одну ночь, нам неизвестно. А ведь это главный «козырь» всех агентств по недвижимости. Они обещают «собрать полную информацию о юридической истории квартиры и обеспечить абсолютную безопасность сделки». В любом случае, продавая квартиру, мы рисковали лишь тем, что не получим оговоренную заранее сумму. Чтобы избежать подвоха, было решено встретиться с покупателем еще в банке и пересчитать деньги до подписания договора и после.
Безопасная покупка: государственные регистраторы обязаны выявлять подводные камни
Сделка прошла успешно, но пить шампанское было рано. К этапу покупки квартиры вопрос безопасности вышел на первый план. Риелторы отлично сработали и смогли убедить население в том, что без их участия ты попадешь в неприятную историю с вероятностью чуть ли не 100 процентов. Чтобы развеять сомнения, мы позвонили в РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру», которое наделено правом регистрировать сделки с недвижимостью. Как оказалось, юридическая консультация здесь бесплатна. Специалист подскажет, какие именно документы требуются по вашему варианту, чтобы не попасть впросак.
Существует два варианта удостоверения сделки: по старинке у нотариусов или у госрегистраторов, которые наделены этим правом с 2003 года. Но зафиксировать переход права собственности можно только в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру, поэтому сегодня немало людей минуют этап нотариуса. Государственные регистраторы обладают наиболее полной базой по всем объектам недвижимости, и они ОБЯЗАНЫ проверять все нюансы, прежде чем зарегистрировать сделку купли-продажи. Если какая-то квартира, к примеру, находится под арестом, регистратор это увидит и просто-напросто откажет в ее продаже.
Конечно, существуют особенно сложные случаи, например, когда выясняется, что собственник недееспособен. Но сможет ли предотвратить такую ситуацию риелтор? По словам специалистов агентства по государственной регистрации, более полную картину, чем они, не сможет предоставить никто. Поэтому риелторы нужны скорее для подбора вариантов, нежели для проверки сделки.
Мы же предпочли подбирать варианты сами. Благо в интернете представлен широчайший выбор квартир. С риелтором или без, просматривать большое число вариантов придется все равно, поэтому покупателям в любом случае можно забыть о свободных вечерах. В момент покупки квартиры все твое время и мысли занимает только недвижимость. Где? Почем? С ремонтом или без? Окна во двор или на улицу? Был период, когда мы расстались с мыслью купить квартиру без помощи риелторов, поскольку их засилье на рынке просто колоссальное. Редкие объявления дают напрямую собственники. Все остальные любовно составлены агентами, причем грамотность и адекватность многих из них вызывает вопросы.
«Капитальный ремонт лайт» и «вся инФОструктура»
Мне до сих пор трудно поверить, что кто-то доверяет операции с недвижимостью людям, которые называют инфраструктуру «инфоструктурой», слово «встроенный» пишут с одной буквой «н» и после каждого слова ставят по три восклицательных знака. Впечатлили яркие эпитеты. Квартиру в плохом состоянии тактично называют «полностью готовой к ремонту» или квартирой, которая «позволяет все переделать под свой вкус». Иногда в ней бывает «капитальный ремонт лайт» (на вопрос «капитальный или все-таки лайт?» риелторы ответить затрудняются).
Если недвижимость не имеет ярких преимуществ, для нее все равно подберут правильные слова. Квартира может быть хорошей, уютной, солнечной, прекрасной. Рядом обязательно живут дружелюбные, респектабельные и интеллигентные соседи. Двор не может быть никаким другим, кроме как зеленым и тихим. И ни в коем случае нельзя забывать о счетчиках воды, якобы именно их наличие решает исход процесса приобретения квартиры. Штамп «вся инфраструктура» есть в каждом втором объявлении. А как вам «окна с панорамным обзором» в квартирах стандартного проекта?
Иногда агенты сознательно вводят покупателей в заблуждение. В объявлении двухкомнатная квартира на деле оказывается однокомнатной, но просто «очень большой, поэтому в ней легко сделать перепланировку». Встречались нам и «новостройка» в доме 70-х годов (со справедливой подписью «такое редко где бывает!»), и девятиэтажка, в реальности оказавшаяся хрущевкой. Каким-то удивительным образом большинство домов для агентов расположены рядом с метро, будь то Курасовщина или Зеленый Луг (всего-то 5-10 остановок).
Покупаем без риелтора: экономим от 60 до 120 базовых величин
Отдельно хочется сказать о стоимости риелторских услуг для покупателей. Их порядок закреплен законодательно. Тем не менее, за один и тот же объем услуг каждый агент норовит получить разные суммы. Так, например, мы с мужем сами подбирали вариант по интернету. В качестве вознаграждения нам назывались самые разные цифры — 120 базовых, 105 со скидкой, 90 — «по большой дружбе» и так далее. После того как мы просили расшифровать, какие именно услуги входят в эту стоимость, многие «сдувались». Молниеносно вспоминали, что подбора варианта стоимостью 45 базовых величин не было, поэтому услуги становились дешевле. Некоторые, особенно стойкие, держались до конца, с пеной у рта доказывая, что показ найденного нами варианта равен его подбору.
Нам повезло: подходящую по всем параметрам квартиру продавал напрямую собственник. По нашей просьбе он заранее предоставил нужные документы, в том числе подробную выписку из лицевого счета, полностью иллюстрировавшую историю квартиры. За несколько дней до оформления сделки мы отнесли бумаги регистратору, обязанность которого состоит в том, чтобы проверить законность сделки. А сэкономленные 120 базовых величин, или 1800 долларов, пришлись нам как нельзя кстати. После покупки начался еще один нелегкий период под названием «ремонт». По грубым подсчетам, благодаря самостоятельной продаже и покупке квартиры мы сэкономили около 4 000 долларов.
Возможно, даже после прочтения этой истории многие скажут, что продажа и покупка недвижимости без риелтора — это большой риск и нервотрепка. Своим рассказом я не призываю следовать моему примеру. Но существует и такой вариант, более дешевый и совсем не такой страшный, как его малюют.
Итак, чтобы самостоятельно продать, а затем купить недвижимость, необходимо:
1. Внимательно изучить ситуацию на рынке. Вы должны хорошо ориентироваться в ценах на недвижимость в различных районах города, а также иметь четкое представление о планировках квартир, их преимуществах и недостатках.
2. Составить короткое, но емкое и содержательное объявление о продаже квартиры. Не забудьте правильно указать год строительства дома и его расположение, площадь квартиры, ее состояние, а также ориентировочную цену, иначе всю эту информацию придется повторять каждому потенциальному покупателю. Реальная близость к метро, капитальный ремонт в доме и свежий ремонт в квартире являются безусловными преимуществами. Качественные фотографии квартиры и схема ее планировки красноречивее многих слов.
3. Подготовиться к большому числу звонков от агентов. Необходимо четко сформулировать свое желание продать квартиру самостоятельно и идти на контакт только с теми риелторами, у которых есть реальные заинтересованные покупатели.
4. Иметь в виду, что телефонные разговоры и многочисленные показы квартиры отнимут немало времени. Если для вас оно — деньги, лучше отказаться от самостоятельной продажи и все-таки обратиться к специалисту.
5. Общаясь с потенциальными покупателями, помнить, что при проведении операций с недвижимостью принято торговаться. В среднем продавцы сбрасывают от 1000 до 3000 долларов от заявленной изначально стоимости. Чем дороже квартира, тем больше скидка.
6. Покупатель подтверждает свое намерение приобрести квартиру тем, что оставляет задаток (в районе 1000 долларов), от продавца чаще всего требуется написать соответствующую расписку.
7. Перед оформлением сделки купли-продажи необходимо сделать ксерокопии ряда документов (свидетельство о государственной регистрации, паспорта, свидетельства о браке, если квартира является общим имуществом), а также взять выписку из лицевого счета.
8. До того как поставить свою подпись в договоре, убедиться в том, что покупатель заплатил вам деньги в полном объеме. Будет нелишним проверить подлинность денежных купюр в одном из банковских отделений.
9. Задавшись целью купить квартиру без риелтора, нужно быть готовым к тому, что число предложений от собственников значительно меньше, чем от агентств. Придется потратить время на поиск оптимального варианта.
10. Выбирая квартиру, важно трезво оценить все возможные недостатки: расположение рядом с шумной улицей, отсутствие в шаговой доступности магазина, детских садов и школы, наличие пьющих соседей и т. д.
11. Убедиться в том, что в квартире никто не прописан, особенно дети. Попросить собственника квартиры подготовить развернутую выписку из лицевого счета, которая отражает ее историю. Заранее договориться обо всех нюансах: кто уплачивает пошлину за регистрацию сделки, каким образом и где будут переданы деньги за квартиру, в какие сроки продавец должен освободить помещение.
12. Перед тем как оформить сделку, есть смысл записаться на бесплатную консультацию в РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру». Специалисты подскажут, какие документы в вашем конкретном случае должен подготовить продавец и покупатель. Обычно требуются:
— свидетельство о государственной регистрации
— технический паспорт квартиры
— копия лицевого счета
— нотариально заверенные согласия от супруги продавца, участников приватизации или членов семьи собственника (только в том случае, если они прописаны в квартире)
13. Заключить договор и отмечать новоселье!
news.tut.by
Договор купли-продажи квартиры (жилых домов) в Беларуси
Осуществление сделок с недвижимостью требует защиты интересов обеих сторон на юридическом уровне. Поэтому необходим верный с правовой точки зрения и правильно составленный с соблюдением всех норм и корректировок договор купли-продажи квартиры (жилого дома).
Однако, если определенные причины предполагают осуществление сделки своими силами, необходимо уточнить следующие позиции:
Обеспечить передачу продавцом прав собственности на жильё покупателю – это главная задача договора купли-продажи квартиры / жилого дома (статья № 520 п.1 ГК Республики Беларусь). Из указанного возникает предмет договора:
- незаселенные квартиры жил. фонда РБ;
- жильё, являющееся собственностью граждан;
- № 49 от 09.02.2015г.
- «О гос. регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (от 22.07.2002 г.);
- от 23.04.2004 г. № 17;
- от 26.12.2006 г. № 1728;
- от 09.11.2010 г. № 63;
- обязательно должен быть заверен у регистратора или у нотариуса: это позволяет государству гарантировать безопасность сделки;
- в нем желательно указать условия приобретения недвижимости: стоимость, характеристика и тип имущества, виды и порядок расчетов и др.;
- имеет юридическую значимость: в случае отказа либо покупателя, либо продавца от дальнейшего сотрудничества вторая сторона имеет право с помощью суда взыскать компенсацию за материальный ущерб / убытки или принудить к заключению/подписанию основного договора.
Договор купли-продажи квартиры и/или жилого дома в РБ: законодательство
На государственном уровне данный договор регулируется следующими юридическими документами:
1. Указы Президента РБ:
Некоторые обстоятельства (например, оформление документов для получения кредита, временная неготовность или нежелание заключить основной договор и др.) могут на начальном этапе сделки предусмотреть составление особого документа. Таковым является предварительный договор купли-продажи квартиры или жилого дома.
Полезность предварительного договора есть и для одной стороны – покупателя жилой недвижимости, и для второй стороны – продавца: ведь в нем прописываются главные условия и моменты, которые будут присутствовать в основном документе.
Предварительный договор обязан соответствовать нижеуказанным характеристикам:
Соответствие нормам, при соблюдении которых признаётся законность договора
- Две стороны его подписали.
- Прошел процесс регистрации в гос. организации, которая занимается регистрацией жилья: заключенным договор является с момента регистрации.
- В содержании указаны данные, которые точно характеризуют проданное недвижимое имущество (согласно ст. 525 ГК РБ):
7. Предусматривает указание точной стоимости недвижимости (этот момент прописан в статье 526 ГК РБ).
1. В роли одной стороны – продавец:
Фактическое выполнение договора купли-продажи жилого дома
Что учитывать при составлении и заключении договора купли-продажи недвижимости
3. Данные: важно прописать в договоре точные данные продавца, полную характеристику объекта недвижимости, способов расчета и цен.
4. Психологическое и физическое состояние продавца.
5. Юридическая чистота недвижимости: подвергнуть проверке факты (если имеют место быть) – сделка по доверенности, полученная по наследству недвижимость, приватизированное жилье.
Образец договора купли-продажи квартиры (жилого дома):
m.domovita.by
Если процесс осуществления сделки предполагает использование помощи агентства недвижимости, то беспокоиться о безопасности не следует: в таких случаях происходит грамотное оформление / составление и соблюдается четкий порядок заключения договора.
- № 305-3 «О нотариате и нотариальной деятельности» (от 18.07.2004 г.).
- от 23.10.2006 г. № 63;
- от 08.08.2013 г. № 38.
- составляется в письменной виде (это утверждено на законодательном уровне);
- указывает время, когда необходимо подписать основной договор: если время не указано, то подписать договор нужно не позднее одного года после создания предварительного договора;
- данный документ необязательно регистрировать на государственном уровне;
- Составлен в виде единственного документа.
- Составлен в письменной форме.
- Удостоверен у нотариуса.
- место нахождения;
- кадастровый номер;
- этаж;
- количество лоджий, балконов и комнат.
- юридические лица — собственники недвижимости (при этом в квартире не должны проживать);
- физическое лицо как собственник жилья (должен иметь согласие совершеннолетних жильцов и все разрешения для несовершеннолетних (из органов опеки));
- белорусский гражданин;
- резиденты других стран;
- юридическое лицо;
- после регистрации договора в соответствующем уполномоченном государственном учреждении;
- например, определенный пункт договора указывает, что оплата произведена до момента регистрации сделки (т.е. подписания), а собственник даёт еще и документ о получении денег от покупателя: вероятность судебного иска высока, т.к. фактически (документально) продавец дважды получил сумму денег;
- стоит продумать пункт о расторжении договора в том случае, если покупателем вовремя не выплачена стоимость недвижимого имущества.
3. Постановления Совета Министров РБ:
4. Жилищный и Гражданский Кодексы РБ.
Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества
На текущий 2015 год договор купли-продажи квартиры в Беларуси считается действительным при соблюдении следующих правил:
8. Согласно ст. 529 (п.1) ГК Республики Беларусь указывает лиц, у которых есть право пользования продаваемым жилым помещением (в письменной форме).
Кто может быть стороной договора купли-продажи квартиры (жилого дома)
Нормативно-правовые документы РБ чётко определяют участников и сторон сделки с недвижимым имуществом:
2. В роли второй стороны – покупатель:
Квартира / дом становится собственностью покупателя после следующих действий:
Наличие подписанного «Акта о передаче недвижимости» подразумевает исполнение условий договора и обязательств по передаче квартиры / жилого дома (ст. 527 ГК РБ).
1. Предмет заключаемого договора:
2. Последовательность и виды взаимных расчетов: