Как избежать оплаты налога с продажи квартиры — нюансы

Спрос на недвижимость был всегда. Только покупателю сбить цену сложно — хозяева жалуются на большие налоги при продаже. Этот фактор заставляет отложить сделку, искать способ не платить или минимизировать затраты.

Расчет налога

Для Российской Федерации сумма налога составляет 13% от вырученных денег. Органы Нормативные документы предусматривают снижение на 1 миллион рублей. Если хотите «скидку на налог», то надо подать письменное заявление в органы налогообложения.

Пример. Продаете квартиру за 5 млн. рублей. Налог составляет: (5-1) * 13% = 520 тыс. рублей. Если недвижимость продана меньше чем за 1 миллион — проценты не вычисляются.

Для нерезидентов России, налогообложение составляет почти треть стоимости — 30%. Ставка применяется и к гражданам России, которые учатся, работают за границей. Процент начисляется на полную стоимость. Расчет: 5 млн.*30% =1,5 миллиона рублей.

Суммы в первом и втором случае огромные. Жители России задают вопрос — как избежать оплаты налога с продажи квартиры? Сразу уточним, что налогу не подлежит квартира, которая в вашей собственности больше трех лет. При этом не надо подавать декларацию. В остальных случаях нужно искать пути решения.

Как сэкономить на налоге при продаже:

  • Договорится с покупателем о «разделенной» оплате. Первую часть денег до 1 миллиона оформить официально, вторую — «в конверте». Такие сделки незаконны, риск остаться без дополнительной суммы большой. С точки зрения закона – вы недобросовестный продавец. Для Москвы и области отслеживаются неправомерные сделки – пресекаются государственными органами.
  • Договорится с покупателем о разделе налога. Это не выгодно, но такая договоренность дает уверенность, что жилье достанется именно ему.
  • Оформить дарственную квартиру. В этом случае полностью платит покупатель.

    • Сэкономить можно при продаже-покупке. Продали свою – купили чужую. Здесь важно операцию провести в календарном году – с 1 января по 31 декабря текущего года. Если недвижимость куплена дороже, то налог с продажи начисляется на разницу в сумме. Важно предоставить документы купли-продажи. В противном случае будете платить процент от всей суммы.

    Пример. Продали за 5, купили за 7 миллионов. Расчет: (7-5)*13% = 2*13%=260 тыс. рублей.

    Печальная ситуация для пенсионеров — при сделках на недвижимость льгот нет. Это касается как полной, так и частичной продажи территории.

    Считаем дату для 3-х летнего права собственности

    Владельцы квартир, часто спрашивают о том, с какого периода правильно считать право собственности.

    Рассмотрим разные варианты.

  1. Термин владение считается с момента регистрации права собственности на недвижимость. Данные есть в документах на жилье.
  2. Квартира передана по наследству — расчет даты с момента смерти владельца.
  3. Когда территория совместная и один владелец дарит свою часть другому, то на термин владение это не влияет. Берется первоначальная дата.
  4. При перепланировке, новых документах с БТИ срок не уменьшается.
  5. Для жилья застройщиками, которых были кооперативы, берется дата, указанная в документах на пай.

    Сложно владельцам, которым подарили недвижимость. Подарок подпадает под 13% налог. Если обратится в суд — есть шансы не платить денег государству.

    Не вычисляется процент, если вы:

    • близкий родственник;
    • бабушки, дедушки по отношению к внукам;
    • сестра и брат. Хотя бы по одной линии;
    • усыновленные дети.

    Во всех случаях нужно предоставить документы. Если они утеряны, то в судовом порядке их можно получить.

    Выход для нерезидентов, но граждан России

    Если вы приедете из-за заграницы и поживете в стране не меньше 183 дня, то согласно закону вы автоматически становитесь резидентом. Налог составит 13% вместо 30%.

    Важно. После продажи нельзя уезжать из страны до окончания календарного года. В противном случае вам пересчитают налог с продажи квартиры до 30%.

    При любых сделках с недвижимостью желательно советоваться с профессионалом по продаже. Законы постоянно меняются, поправки надо учитывать.

    rieltor-ask.ru

    Избежать налога на продажу квартиры

    Лада Ступишина

    Налог будет в любом случае. Правила про единственное жилье не существует.

    Налог с полученного дохода уплачивать нужно.Можно минимизировать уплату налога, путем получения налогового вычета на покупку другого жилья(если ранее этим не пользовались и планируете с полученных денег покупать недвижимость).

    Спасибо, Людмила, за совет и главное — за доброе отношение! 🙂

    Участник программы «‎Работаю честно»

    Вы имеете очень далёкое представление о налогах с продажи недвижимости…
    Термин «единственное жильё», я это называю: «услышала в трамвае». Ничего подобного в РФ, нет.
    Всё, что Вы тут спросили, никак не сопоставляется с реальностью. Налоги платить придётся, если будете продавать до истечения 3-х летнего срока, после смерти наследодателя. Продавать квартиру в вашей с сестрой ситуации, наверное не стоит по двум причинам:
    1. Налог наверняка будет очень высоким, учитывая город, откуда пришёл вопрос. Налог будет высчитан от кадастровой стоимости, так как вы попадаете под изменения в законодательстве.
    2. Наследство в Москве, покупают не очень охотно, а три года может способствовать более лояльному отношению к квартире.
    Более того, такая сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Единственный вариант в Вашем случае минимизировать налоги, описала Людмила Андреева.

    Если Вам не очень срочно, то лучше подождите еще 2,5 года, а потом продавайте. И налога не будет, и покупателя будет легче найти.
    А пока можно сдавать и получать доход.

    Спасибо, Татьяна! Буду думать теперь, хотя, увы, сестра настроена решительно продать. 🙁

    А Вы ей скажите, сколько денег она должна будет отдать после этого государству — может ее решительность уменьшится ;о)
    Это будет 13% от суммы продажи квартиры, уменьшенной на 1 миллион.
    Т.е., если продадите квартиру, допустим, за 5 млн, то налог будет 520 тысяч. А если еще дороже — .
    А через 2,5 года налога не будет.

    Попытаюсь ее убедить, но она боится, что в условиях реализации программы реновации откладывать продажу квартиры в Москве на 2.5 года может оказаться опасным. Кто знает, какой дом захотят снести в следующие 2.5 года? 🙁

    Какое-то неадекватное количество вопросов касательно налогов в последнее время.

    Ваш ответ был особенно ценен.

    Это не ответ, а констатация факта. Не путайте, пожалуйста!

    Проверено ЦИАН

    Избежать налога, тема всегда была №1, пусть не на этом форуме, но на рынке недвижимости. Время сейчас такое, введенное правило по кадастру даёт свои очевидные плоды.

    Вы абсолютно правы, Елена! Спасибо за понимание!

    Лада,не слушайте «агентство ОБС(одна бабка сказала)»,лучше читайте форумы специалистов.
    Да,Вам и Вашей сестре светит налог.Причем зависеть он будет от кадастровой стоимости квартиры.
    Никаких законов про единственное жилье и освобождение от налогов при его продаже в природе не существует.
    Да,Вы сможете компенсировать эти 260 тыс,если купите себе недвижимость В ТОМ ЖЕ НАЛОГОВОМ ПЕРИОДЕ,что и продадите свою долю.Для этого не обязательно иметь официальную работу.Просто делается так называемый «взаимозачет»,то есть Вы уменьшаете вашу налоговую базу(которая появится после продажи доли) на сумму покупки новой недвижимости(но не более 2 млн).Но это в случае,если Вы никогда еще не пользовались этим самым вычетом с покупки.
    Итого.Уменьшить свои налоги вы можете на
    1 )65 тыс руб.(это вычет с 500 тыс,который дается всем.То есть 1 млн разделить на всех сособственников)
    2) 260 тыс-это если купите в этом же году что-то другое.

    Жанна, благодарю Вас за такой подробный и обстоятельный ответ! Теперь хотя бы уже представляю, чего ждать и как действовать! Всего вам хорошего! Хороших выходных! 🙂

    Как уйти от налога

    А какая цена квартиры указана в договоре на ее покупку?
    Если цена продажи будет не выше, то налога у вас не будет. Мужу только нужно будет после продажи подать налоговую декларацию.

    И если продавать вы собираетесь квартиру, за которую еще не выплачена ипотека, то узнайте сначала в своем банке, какие варианты расчетов они предлагают, чтобы знать, какие покупатели вам подходят.
    А еще лучше — обратитесь к специалисту из Москвы (на этом сайте есть очень грамотные), чтобы он этим занимался.

    Здесь конечно мало информации, но из написанного понятно что квартиру купили в 2016 году, наверняка полная стоимость в договоре. Цена на Вашу квартиру сейчас думаю не сильно изменилась в случае продажи. В Вашей ситуации ещё нужно знать кадастровую стоимость квартиры. Возможны варианты:
    1) если цена за которую Вы продавите квартиру будет больше 70% кадастровой стоимости, то налог будет считаться от этой стоимости.
    ( цена продажи — цена покупки) * 13%= налог
    2) если в ДКП меньше 70% кадастровой стоимости, то налоговая будет считать налог от кадастровой:
    (70% кадастра — цена покупки) * 13% = налог.

    Здесь конечно ещё важно, что квартира наверняка ещё в залоге у банка, поэтому не все так просто в плане реализации. Но к налогам это отношения не имеет. В Вашем случае можно выйти по нулям. Конечно советую нанять специалиста.

    (Стоимость продажи квартиры минус (стоимость ее покупки + проценты по ипотеке))*13% — это налог.
    Если стоимость продажи будет меньше, чем кадастровая стоимость *0,7, то стоимость продажи будет равна кадастровой стоимости *0,7.
    Если право на вычет при покупке не реализовано, то этим правом можно компенсировать подлежащий уплате налог.
    Если квартира покупалась в браке, то возможно есть смысл совместную собственность превратить в долевую.
    Мариана, вопрос оптимизации налогообложения позволяет экономить сотни и даже миллионы рублей, он требует максимум исходной информации. Без конкретики дать действительно полезный совет по оптимизации невозможно.

    Раз квартира в собственности с 2016 года-Ваш налог будет составлять:
    13% от суммы (кадастровая стоимость умноженная на 70% минус 1 миллион)
    плюс дополнительно, в случае приобретения сразу вместе с продажей можно еще минимизировать налог на сумму налогового вычета на приобретение, если ранее вы этот вычет не использовали.
    Пример: кадастровая стоимость 10 млн: 10 млн *70%=7млн- 1млн (налоговый вычет при продаже) и — 2млн(налоговый вычет на покупку) =4 млн *13%=520 000 рублей.

    www.cian.ru

    Одним из самых актуальных вопросов при продаже квартиры (или другого жилья) является вопрос о том, как не платить или хотя бы уменьшить подоходный налог от ее продажи. В данной статье мы рассмотрим все основные способы того, как можно избежать налога или минимизировать его.

    Если квартира находилась в Вашей собственности больше минимального срока, то Вы полностью освобождены от налога при ее продаже, а также от необходимости подавать декларацию 3-НДФЛ (п.17.1 ст. 217 НК РФ, п.4 ст.229 НК РФ, Письмо Минфина России от 14.01.2015 № 03-04-05/146). При этом минимальный срок владения зависит от того, когда Вами было приобретено жилье, а также каким образом.

    Пример: В январе 2013 года Чехов А.П. приобрел квартиру по договору купли-продажи. В августе 2017 года он продал эту квартиру. Поскольку квартира была приобретена до 1 января 2016 года и на момент продажи находилась в собственности владельца более трех лет, то Чехову А.П. не нужно платить налог 13% с продажи квартиры, а также подавать в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ.

    Пример: В начале 2016 года Симонов К.М. получил в наследство от родителей квартиру в Москве. Он планирует продать указанную квартиру в конце 2019 года. Поскольку жилье получено Симоновым после 1 января 2016 года в наследство от близких родственников и на момент продажи будет находиться в собственности более трех лет, ему не нужно будет платить налог при продаже этой квартиры.

    Пример: Мотыльков М.М. купил в 2015 году квартиру за 2 млн.руб., а в 2016 году он продал ее за 1.8 млн.руб. Так как стоимость квартиры при продаже была меньше стоимости покупки, налог Мотылькову платить не нужно. Однако он обязан подать декларацию в налоговый орган с приложением документов, подтверждающих его расходы при покупке жилья.

    Если документы, подтверждающие расходы при покупке были утеряны, — не расстраивайтесь. Всегда можно попробовать восстановить их: копии договора можно запросить в кадастровой службе (где они регистрировались), платежные документы часто можно восстановить в банке.

    Если Вы не можете уменьшить налогооблагаемый доход на расходы от покупки (например, квартира была получена в наследство), или Ваши расходы на покупку были менее 1 млн.руб., то Вам определенно стоит воспользоваться стандартным вычетом при продаже жилья/земли в размере до 1 млн.руб. (пп.1 п.2 ст.220 НК РФ).

    1. Если жилье приобретено после 1 января 2016 года и продано по стоимости ниже, чем 70% от кадастровой цены объекта, то для расчета подоходного налога доход от продажи этого жилья будет рассчитан в размере 70% от кадастровой стоимости. Подробнее: Налог и кадастровая стоимость.

      Пример: В 2015 году Жуков Ж.Ж. купил комнату за 1.5 млн.руб. В 2016 году он ее продал за 2 млн.руб. Жуков Ж.Ж. должен выбрать каким из видов вычета ему воспользоваться:
      — он может уменьшить налогооблагаемый доход на расходы на покупку квартиры (1.5 млн.руб.);
      — он может воспользоваться стандартным вычетом и уменьшить налогооблагаемый доход на 1 млн.руб.;
      В данном случае Жукову Ж.Ж. выгоднее воспользоваться вычетом по расходам, так как он больше.

      Пример: Супруги Ивановы продали квартиру, находящуюся у них в общей долевой собственности (по ½ у каждого супруга), за 1 500 000 руб (квартира была в собственности менее трех лет). При заполнении деклараций 3-НДФЛ супруги решили воспользоваться стандартным вычетом на продажу жилья. Соответственно, по результатам декларации каждый из супругов должен будет заплатить налог в размере: (750 000 руб. (стоимость доли каждого супруга) — 500 000 руб. (1/2 от максимальной суммы стандартного вычета)) х 13% = 32 500 руб.

      Вы можете компенсировать налог вычетом от покупки новой квартиры

      Продавайте доли по отдельным договорам

      Однако, если в этой же ситуации супруги продадут свои доли не по одному договору (как единый объект), а по разным договорам, то каждый из них сможет воспользоваться вычетом в размере 1 млн.руб. (Письма Минфина России от 13.05.2015 N 03-04-05/27395, от 27.06.2013 N 03-04-05/24491, от 30.05.2013 N 03-04-05/19766, Письмо ФНС России от 25.07.2013 N ЕД-4-3/13578@)

      Пример: Ситуация аналогичная прошлому примеру, но супруги продали свои доли по отдельным договорам купли-продажи. Соответственно, каждый из супругов может применить вычет до 1 млн.руб. и полностью покрыть налогооблагаемый доход. В случае оформления сделки таким образом супругам не придется платить налога на доходы.

      verni-nalog.ru

      Как не платить или уменьшить налог при продаже жилья

      Если Вы владели квартирой больше минимального срока, то налога нет

      Если Вы приобрели квартиру до 1 января 2016 года, то вне зависимости от того, каким способом она была приобретена, минимальный срок владения составит три года.

      Если Вы получили жилье после 1 января 2016 года в наследство/ дар от близкого родственника, или путем приватизации, то минимальный срок владения объектом составит также три года. Во всех остальных случаях при приобретении жилья после 1 января 2016 года минимальный срок составляет 5 лет.

      Пример: В начале 2016 года Серова В.В. по договору купли-продажи приобрела дом. В конце 2019 года обстоятельства вынуждают Серову В.В. продать этот дом. Так как жилье было приобретено после 1 января 2016 года по договору купли-продажи и на момент продажи будет находиться в собственности Серовой менее пяти лет, в 2020 году ей нужно будет подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган и до 15 июля 2020 года заплатить налог по доходу от продажи дома.

      Налог платится только с разницы в цене между покупкой и продажей

      Согласно пп.2 п.2 ст.220 Налогового Кодекса РФ Вы вправе уменьшить доходы от продажи квартиры на расходы, понесенные при ее покупке. Это означает, что если Вы купили квартиру (а не получили ее в дар или наследство) и у Вас есть документы, подтверждающие Ваши расходы при покупке, то Вы должны заплатить налог (13%) только с разницы между ценой продажи и покупки.

      Пример: Бабочкин Б.Б. купил в 2015 году квартиру за 3 млн.руб., а в 2017 году он продал ее за 4 млн.руб. Бабочкин должен будет заплатить налог лишь с разницы в цене (4 млн.руб. – 3 млн.руб. = 1 млн.руб.). Соответственно, налог составит 1 млн.руб. х 13% = 130 тыс.руб.

      Обратите внимание: Если жилье приобретено после 1 января 2016 года и продано по цене ниже, чем 70% кадастровой стоимости, то для расчета налога с продажи жилья доход будет учитываться в размере 70% от кадастровой цены. Подробнее: Налог при продаже жилья и кадастровая стоимость.

      Стандартный вычет в 1 млн.руб.

      Пример: Стрелочников С.С. получил в наследство квартиру и сразу же решил ее продать за 3 млн.руб. Стрелочников вправе применить стандартный вычет и уменьшить налогооблагаемый доход на 1 млн.руб. Соответственно, ему нужно будет заплатить налог в размере (3 млн.руб. – 1 млн.руб.) х 13% = 260 тыс.руб.

      Однако, важно обратить внимание на несколько существенных моментов, связанных с использованием стандартного вычета:

    2. Для каждого объекта жилья Вы можете применить только один из вычетов: стандартный вычет или вычет по расходам на покупку. Применить оба этих вычета к одному и тому же объекту недвижимости нельзя (письмо ФНС России от 12.02.2013 № ЕД-4-3/2254@).

    Один миллион рублей — это максимальный суммарный стандартный вычет на все объекты жилья/земли, проданные в одном календарном году (даже если Вы продали несколько квартир в течение одного года, то максимальная сумма стандартного вычета не сможет превысить 1 000 000 руб.).

    Пример: Червяков А.А. получил в наследство две квартиры и продал их по 2 млн.руб. каждую. Червяков вправе уменьшить свой годовой налогооблагаемый доход от продажи квартир на 1 млн.руб., но не имеет права применить вычет 1 млн.руб. к каждой из квартир. Соответственно, Червяков А.А. должен будет заплатить налог в размере (2 х 2 млн.руб. – 1 млн.руб.) х 13% = 390 тыс.руб.

    При продаже жилья, находящегося в общей собственности, по одному договору стандартный вычет распределяется на всех владельцев (Письмо МинФина России №03-04-05/36856 от 24 июня 2016 года).

    Если в одном календарном году Вы продали квартиру и сразу же купили новую, а также Вы никогда не пользовались имущественным вычетом при покупке жилья, то Вы вправе уменьшить налогооблагаемый доход от продажи на сумму налогового вычета от покупки этого объекта жилья (Письмо Минфина от 11.02.2016 №03-04-05/7154). Более подробную информацию о вычете при покупке квартиры Вы можете найти в разделе: Имущественный вычет при покупке квартиры/дома/земли. Здесь стоит только отметить, что максимальная сумма налогового вычета при покупке жилья составляет 2 млн.руб.

    Пример: Богомолов Б.Б. получил в наследство квартиру, продал ее за 4 млн.руб. и купил себе новую квартиру за 5 млн.руб. Богомолов Б.Б. ранее не пользовался вычетом при покупке жилья. Богомолов имеет право:
    — уменьшить налогооблагаемый доход на сумму стандартного вычета (1 млн.руб.);
    — уменьшить налогооблагаемый доход на сумму вычета от покупки новой квартиры (2 млн.руб.);
    Соответственно, Богомолов Б.Б. должен будет заплатить налог в размере: (4 млн.руб. — 1 млн.руб. — 2 млн.руб.) х 13% = 130 тыс.руб.

    Пример: Комаров К.К. купил в 2016 году квартиру за 3 млн.руб. В 2018 году он ее продал за 4 млн.руб. и взамен ее купил себе дом за 6 млн.руб. Ранее Комаров не пользовался вычетом при покупке жилья. Соответственно, Комаров К.К. может:
    — уменьшить налогооблагаемый доход при продаже квартиры на ее стоимость при покупке;
    — использовать имущественный налоговый вычет при покупке дома (максимум — 2 млн.руб.);
    В результате Комаров К.К. полностью покроет свой налог и к тому же у него останется 1 млн.руб. остатка вычета (130 тыс.руб. к возврату) от покупки дома, которые он сможет использовать, если у него будут другие доходы (например, от работодателя).

    Стоит отметить, что если новое жилье было приобретено после 1 января 2014 года в общую собственность, то каждый из собственников имеет право воспользоваться имущественным вычетом в сумме, не превышающей 2 млн.руб. на человека (благодаря чему супруги зачастую могут воспользоваться суммарным вычетом в 4 млн.руб.).

    Пример: В 2017 году Журавлева А.А. и Журавлева В.А. продали квартиру за 5 млн.руб. Квартира была получена по наследству и находилась в их долевой собственности (по 1/2) менее трех лет. В этом же году они купили новую квартиру за 6 млн.руб. так же в долевую собственность (по 1/2). При расчете налога они смогут применить стандартный налоговый вычет при продаже в 1 млн.руб. на весь объект жилья, а также воспользоваться имущественным вычетом от покупки новой квартиры по 2 млн.руб. на человека. Таким образом до 30 апреля 2018 года Журавлевым необходимо подать декларации 3-НДФЛ, в которых отразить сумму продажи, а также все применяемые налоговые вычеты. Платить налог им не придётся, так как он будет полностью покрыт вычетами (5 млн.руб./2 собственника — 500 тыс.руб. стандартный вычет — 2 млн.руб. имущественный вычет = 0 руб.)

    Как мы уже упоминали в этой статье, согласно пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ в случае реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, размер вычета распределяется между совладельцами согласно их долям.

    Пример: Супруги Ивановы в 2016 году приватизировали квартиру в долевую собственность (по 1/2 у каждого супруга). В 2018 году супруги продали квартиру за 1.5 млн.руб. (сделка была оформлена единым договором купли-продажи). Так как расходов на покупку у супругов не было, они решили воспользоваться стандартным вычетом на продажу жилья. Соответственно, по результатам декларации каждый из супругов должен будет заплатить налог в размере: (750 000 руб. (стоимость доли каждого супруга) — 500 000 руб. (1/2 от максимальной суммы стандартного вычета)) х 13% = 32 500 руб.