Долевая собственность — ипотека

Ипотека: долевая собственность

В законе об ипотеке можно увидеть 2 вида сделок:

У каждого вида есть свои особенности. Так, например, при «договорной» банк не возьмет в качестве обеспечения находящуюся в собственности единственную квартиру при отсутствии другой жилплощади (или хотя бы прописки). И это не прихоть банка, а требование закона. Тогда как «законная» предназначена для таких случаев: на момент взятия кредита у вас нет имущества для его обеспечения, в залог отдается приобретаемая недвижимость.

Закон об ипотеке разрешает участникам долевой собственности передавать имущество в залог, но на определенных условиях.

Заключение договора

Общие правила: письменная форма и государственная регистрация.

Условия оформления:

• любой сособственник вправе заложить долю в праве на имущество в ипотеку;
• на такой залог согласия других сособственников не требуется.

Продажа заложенной доли (при обращении взыскания) осуществляется при условии соблюдения прав сособственников на преимущественную покупку (за исключением общего имущества при обращении взыскания на квартиру в многоквартирном доме).

• в договоре обязательно указывается вид права на объект ипотеки — долевая собственность на закладываемое имущество;
• долевая собственность может быть на любой объект недвижимости: жилое или нежилое помещение, дом или здание, земля.

В каких случаях долевая собственность на объект становится предметом залога:

• Когда участники долевой собственности добровольно заключают такой договор. Это может быть и «договорная» и «законная» ипотека;
• Когда закладывается квартира в многоквартирном доме и вместе с ней и доля в праве владельца квартиры на все совместное имущество дома. Особенности:
• не всегда прописывается такая доля в договоре залога, но это и не обязательно: общее имущество всегда следует «паровозом» за квартирой. Это ипотека в силу закона;
• если брать землю под домом, то она должна быть сформирована (проведен кадастровый учет и присвоен номер в кадастре), только после этого земельный надел относится к общему имуществу;
• на долю в праве в общем имуществе нельзя обратить взыскание отдельно, поэтому на нее не распространяются правила преимущественной покупки.
• Косвенно можно отнести и ипотеку на землю при заключении сделки долевого участия, в рамках закона № 214. Хотя у дольщиков на этом этапе нет еще прав на землю, долевая собственность на общее имущество возникнет только после окончания стройки. Залогодержателем выступает застройщик, а с другой стороны залогодатели – все дольщики. Поэтому данный залог в силу закона можно отнести к ипотеке долевой собственности. Особенности:

1. отдельный договор не заключается;
2. условия о залоге прописываются в договоре долевого участия;
3. погашается без заявлений сторон после регистрации права дольщика на помещение.

Документы для оформления и регистрации

Каких-то особенных справок для оформления и регистрации не требуется. Все в рамках общего пакета документов: заявление, госпошлина, договор ипотеки или купли-продажи за счет кредитных средств, сам кредитный договор. Заявление оформляется совместное, то есть подают обе стороны – залогодатель и залогодержатель.

Хоть законом и предусмотрено, однако банки не спешат выдавать кредиты под долю в праве, например, квартиры. При рассмотрении заявки банк в первую очередь оценивает ликвидность предмета залога. Если у вас 1/10 доля в праве на однокомнатную квартиру в «хрущевке», на окраине города, вряд ли предложат устраивающую вас сумму кредита, если вообще дадут. Договор ипотеки довольно сложная сделка, разобраться в многообразии ее условий вам поможет только грамотный специалист.

m.yurist-online.net

NeBankir.Ru — советы клиентам банков

Недвижимость крайне редко принадлежит по документам одному и тому же владельцу. Очень часто имущество находится в общей собственности (например, папа, мама и их ребенок). Причем каждому из владельцев принадлежит его личная часть (или «доля», выражаясь юридическим языком).

Если размер таких долей не установлен специально, то по умолчанию имущество делиться «поровну» между его совладельцами.

Информация о том, что квартира или дом находятся в долевой собственности (как и «список» всех собственников) обязательно указывается в свидетельстве о государственной регистрации.

По сути, каждый совладелец может делать со своей долей все, что ему заблагорассудится: продать ее, сдать в аренду, заложить в банке и взять под это дело кредит. Этим правом, кстати, очень активно пользуются разведенные супруги, затевая утомительный процесс раздела имущества после развода.

Но! По закону все эти «фокусы» один из совладельцев имеет право проделывать только после письменного уведомления и согласия остальных «партнеров» о своих намерениях. Например, продать свою долю он может только после отказа других совладельцев имущества от этой покупки – ведь именно они обладают первоочередным правом на выкуп этой доли.

А теперь скажу пару слов об ипотеке долевой собственности и о праве собственности при ипотеке.

Во-первых, нужно четко различать два вида ипотеки долевой собственности:

1) В ипотеку передается ВЕСЬ объект недвижимости, который принадлежит нескольким лицам на правах общей долевой собственности. В этом случае предметом ипотеки будет выступать квартира или загородный дом ЦЕЛИКОМ;

2) В залог передается конкретная доля в собственности. Естественно, в таком случае именно эта доля и будет рассматриваться в качестве предмета ипотеки.

Когда залог доли в праве собственности невозможен?

1. Когда заемщик является единственным собственником всего объекта недвижимости и долевая собственность отсутствует. Понятно, что банк принимает во внимание долю собственности в качестве залога, если недвижимость официально «поделена» на доли между собственниками, и этот факт зафиксирован в ЕГРП;
2. Когда в залог передается доля в праве собственности на общее имущество жилого дома, а сама квартира в этом жилом доме в ипотеку не оформляется;
3. Если в залог оформляется собственность на земельный участок, который не выделен в натуре из земель, находящихся в общей и долевой собственности.

   Справедливости ради, нужно отметить, что банки очень неохотно кредитуют именно доли права собственности. Слишком уж высоки риски по таким сделкам. Например, со временем может измениться размер доли или резко уменьшиться ее ликвидность.

   Чаще всего банки все равно потребуют от заемщика предоставить в качестве залога какое-нибудь более «традиционное» имущество: квартиру или автомобиль целиком.

   Валентина Матвийчук,

   менеджер по ипотечному кредитованию, г. Москва,

   специально для NeBankir.Ru

   Всегда ли ипотека оформляется под залог недвижимости?
   Что первым приходит в голову, когда знакомый жалуется на сложности с выплатой ипотеки? То, что бедолага сейчас живет в квартире, на которую оформлен банковский.

nebankir.ru

Оформление в долевую собственность ипотечного жилья

Семья, состоящая из родителей и двух сыновей, взяла квартиру в ипотечный кредит. Старший сын — заемщик, его мать — созаемщик. На момент заключения договора оба сына были не женаты. Затем старший сын женился. Как это может повлиять на оформление квартиры в долевую собственность в будущем, после полного погашения кредита? Имеет ли право жена сына претендовать на долю (ведь в документах её не было)? Обязательна ли эта доля или она может от неё отказаться? Можно ли оформить эту квартиру только на четыре доли (двое родителей и двое сыновей)?

Ответы юристов (2)

Можете быть спокойны, жены братьев не имеют прав ни на какие доли квартиры, так как квартира приобретена до брака, конечно если супруг не подарит супруге свою долю или ее часть.

Не совсем согласен с коллегой. Квартира конечно оформлена до брака, но расчет по кредиту за данную квартиру только предстоит и будет производится уже в браке, соответственно о приобретении с точки зрения фактической оплаты говорить нельзя! Супруга может в судебном порядке претендовать на часть доли вашего сына в праве на квартиру, т.к. фактически оплата будет производиться и вашей невесткой, тк после брака действует режим совместно нажитого имущества супругов, а денежные средства уплачиваемые в будущем вашим сыном в кассу банка также являются совместным имуществом супругов, ничего не попишешь).

Судебной практики как супругами, в основном бывшими конечно, но не суть), отбиваются такие квартиры вагон и маленькая тележка. Если интересно скину на мейл пару-тройку судебных решений по подобным делам, пишите.

Более того, при будущей регистрации сделки по отчуждению (дарению, продаже и тп) потребуется ее нотариальное согласие на данную сделку!

Выход — брачный договор о том что супруга сына не претендует на данную квартиру и лучше нотариальный, цена у нотариуса в районе 3-5 т.р.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

m.pravoved.ru

Трех лет еще не прошло с момента смерти наследодателя, или же трех лет не прошло с момента первичного возникновения права на троих собственников ? Дело в том, что если квартира была куплена (подарена и прочее. ) на троих собственников более трех лет назад и после, уже один из них умер, а остальные вступили в наследство, то собственность все равно будет считаться более трех лет (следовательно при продаже налогов не возникнет) . Многие банки пропускают занижение стоимости по ДКП.

Под ипотеку подойдет,особенно если наследники укажут полную стоимость с в договоре.Ну если даже и нет,банки идут на занижение стоимости.Ну вы сами должны понимать,что такие наследственные свежие квартиры имеют долю риска.

Правильно заметили коллеги.И еще нюанс,что срок владения идет с момента смерти наследодателя,а не с момента регистрации.То есть если он умер три года назад,то налога не будет.Вам нужно написать побольше информации.

Подходит. А если без перепланировок — то даже под военную ипотеку подходит.

Проверено ЦИАН

Если Ваш вопрос связан со стоимостью в договоре (полная/неполная), по позиция Минфина следующая:
Согласно ст. 235 Гражданского кодекса РФ изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании ст. 131 Гражданского кодекса РФ изменение состава собственников имущества
предусматривает государственную регистрацию такого изменения.
В связи с этим моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры и размера их долей, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.
Если вопрос в возможных рисках — нужно проверять.

Трех лет нет с момента оформления на троих или на двоих? Так как если двое собственников владели ранее квартирой более трех лет, то вновь приобретенное наследство, согласно ст. 235 ГК РФ изменение состава собственников, в том числе переход имущества к участникам общей долевой собственности, не влечет для этих лиц прекращение права собственности на указанное имущество. В связи с этим моментом возникновение права собственности у участников общей долевой собственности на квартиру (комнату) является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры и размера их долей, а момент первоначальной гос.регистрации права собственности на квартиру

Пока я писала Виктория уже ответила, извините.

всем спасибо! услышал все, что иноерисовало

Любая подходит и под ипотеку и залог , если вы не владеете ситуацией Вам точный ответ даст Ваш кредитный инспектор.

Участник программы «‎Работаю честно»

Количество лет собственности не является критерием для оценки возможности предоставления ипотечного кредита.
Если первое право у Вас возникло более трех лет назад, то собственность в Вашей ситуации более 3-х лет.

Если было переоформление квартиры,то это собственность менее трех лет,а значит под ипотеку не подходит. Но некоторые банки идут на занижение цены,тем самым рассматривают такие варианты. Нужно учитывать еще и цену указанную за квартиру, так как занижение не всегда полностью решает вопрос 13% го налога.

Согласно ст. 235 Гражданского кодекса РФ изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании ст. 131 Гражданского кодекса РФ изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения. В связи с этим моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры и размера их долей, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру. В соответствии с п. 17.1 ст. 217 Кодекса не подлежат налогообложению доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более. Учитывая вышеизложенное, поскольку имущество находилось в собственности налогоплательщика (сначала в долевой, а потом в личной собственности) более трех лет, то доходы от продажи этого имущества не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц.

Банки не на это смотрят. Им вообще по-барабану на Ваши обязательства перед ФНС.

www.cian.ru

Конференция ЮрКлуба

Ипотека доли в праве долевой собственности.

Alex King 22 Авг 2016

Прошу помочь в поиске оптимального решения следующей проблемы.

Земельный участок и расположенный на нем жилой дом (далее вместе — недвижка) принадлежат четырем собственникам-физикам на праве общей долевой собственности. Данные физики договорились с потенциальным покупателем о продаже недвижки на следующих условиях:

Заключается один договор, подписываемый покупателем и всеми собственниками единовременно.

Собственник 1 получает оплату стоимости своих долей в праве собственности на недвижку в момент подписания договора к-п. Передает принадлежащие ему доли по акту после регистрации перехода права собственности на его доли (предлагаю сразу опустить вопрос адекватности передачи невыделенной доли в недвижимом имуществе).

Собственники 2-4 получают оплату после регистрации перехода права собственности на принадлежащие им доли к покупателю. Свои доли они передают покупателю по акту в момент подписания договора.

ВОЗНИКАЕТ ЗАЛОГ В СИЛУ ЗАКОНА долей, принадлежащих Собственникам 2-4.

Мои соображения по последнему пункту:

1. Нотариус откажется включать условие о залоге в силу закона отдельных долей в договор к-п.
2. ФРС откажет в регистрации ипотеки отдельных долей.

   Статья 7. Ипотека имущества, находящегося в общей собственности

   2. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.

   Статья 62. Земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки

   2. При общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в пункте 1 настоящей статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

   Статья 63. Земельные участки, не подлежащие ипотеке

   2. Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

   Статья 5. Имущество, которое может быть предметом ипотеки

   1. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке , установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

   Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

   4. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

   Статья 69. Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся

   Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

   Каким образом можно изменить схему взаимоотношений сторон с целью регистрации ипотеки в отношении долей, подлежащих оплате после перехода права собственности?

   Насколько мне известно, ФРС (СПб) регистрирует ипотеку при наличии договора с множественностью лиц на стороне продавца (100% долей в праве собственности на объект) в отношении всего объекта. Кто сталкивался с подобной практикой?

   кум Тыква 22 Авг 2016

   пан Alex King, а вы уверены, что правильно определили предмет возникающей в силу закона ипотеки как

   долей, принадлежащих Собственникам 2-4

   и, до кучи, про нотариуса: зачем вам в дкп условие о возникновении залога в силу закона?

   Предмет ипотеки так определили продавцы. Они хотят заложить именно доли.

   Условие об ипотеке в силу закона в дкп — требование продавцов.

   кум Тыква 23 Авг 2016

   видите ли, пан Alex King, приведенные вами нормы в действительности не ограничивают собственника строения, находящегося на принадлежащем этому собственнику совместно с кем-то земельном участке, в праве заложить свое недвижимое имущество )) у вас, пмсм, трудность в другом — при продаже одновременно всех 100% долей имущества потенциальный залогодатель сразу станет собственником закладываемого имущество сам, один, без никаких долей. следовательно, «схему» под вашу задачу надо изменять таким образом, чтобы эту «одномоментность» порушить. хотя — стоит ли делать это в угоду не вполне разумным хотелкам продавцов?)))

   Ludmila 23 Авг 2016

   кум Тыква, не совсем с Вами согласна.

   Alex King 23 Авг 2016

   видите ли, пан Alex King, приведенные вами нормы в действительности не ограничивают собственника строения, находящегося на принадлежащем этому собственнику совместно с кем-то земельном участке, в праве заложить свое недвижимое имущество ))

   Многоуважаемый кум Тыква, а можно поподробнее? ИМХО, залог дома без земельного участка запрещен законом. Но залог доли в праве на земельный участок также запрещен законом. Таким образом, залог дома в рассматриваемой ситуации не осуществить. Или я что-то неправильно понял?

   хотя — стоит ли делать это в угоду не вполне разумным хотелкам продавцов?)))

   К сожалению, придется под них подстраиваться =( Там публика специфичная. Один из собственников руководствуется в своей деловой активности фазами луны, бизнес-гороскопом и прочей астральной хренью. Приходится даже даты подписания документов назначать на наиболее благоприятные с точки зрения Ктулху (или как это у них рассчитывается =)) часы. И самое страшное, что это не шутка =(((

   Или я что-то неправильно понял?

   Вы неправильно поняли, ибо не ознакомились с судебной практикой.

   К сожалению, придется под них подстраиваться =( Там публика специфичная.

   Alex King 24 Авг 2016

   Не вижу никакой проблемы сделать так, как они хотят. Всё легко и просто.

   Людмила, есть такой анекдот =)

   — Знаешь как заинтриговать идиота на целый день?

   Нотариус отказала собственникам включать в договор условие о залоге долей. Намекните, пожалуйста, как сделать все «легко и просто».

   Собственники консультировались в ФРС, им сказали, что залог части долей на землю не зарегистрируют.

   forum.yurclub.ru