Внесение залога при покупке квартиры

Приобретение недвижимости представляет собой сделку, связанную с передачей крупной суммы денежных средств.

В связи с этим многие участники складывающихся правоотношений прибегают к эффективному механизму правового регулирования – залогу.

Составленный с учетом всех норм и требований действующего законодательства договор залога позволяет обеспечить защиту прав и законных интересов каждой стороны. Внимательно изучив эту статью, вы узнаете, как его составить.

Залог – гарантия того, что средства, одолженные на приобретение квартиры, будут возвращены обратно, иначе у кредитора появляется право требования выплаты компенсации.

Она может быть равна как сумме оставшейся задолженности, так и размеру дополнительных взысканий.

Стороны, участвующие при заключении такого соглашения, именуются залогодателем и залогодержателем.

Законодательством предусматривается ряд условий, в соответствии с которыми оформляется залог:

• Необходимо провести независимую экспертизу, цель которой – оценка объекта. Для этого необходимо воспользоваться услугами оценщика. В ряде ситуаций стоимость объекта можно определить по согласованию сторон. Если ипотека оформляется банковской организацией, то получить средства без проведения независимой экспертизы не удастся.
• Широко используется понятие «закладная». Этот документ – ценная бумага, предоставляющая право на выдачу материальных средств, которые обеспечены ипотекой.
• Соглашение об ипотеке необходимо обязательно зарегистрировать. После оформления документа его участниками, он передается на регистрацию в Росреестр.

Документация, необходимая для регистрации, подается в следующем наборе:

• заявление, выданное держателем залога и залогодателем;
• соглашение, в соответствии с которым заключается договор залога;
• соглашение залога и приложения;
• квитанция, подтверждающая уплату государственной пошлины;
• при наличии предъявляется закладная.

Залог при покупке квартиры

В соответствии с нормами ГК РФ составление договора о внесении залога осуществляется письменно.

Помимо квартиры, в качестве залога могут выступать:

• драгоценные камни и изделия из них;
• ценные бумаги;
• транспортные средства.

Если закладывается не объект недвижимости, то определенные разновидности имущества могут быть переданы во владение и использование держателя залога.

Он будет применять их для того, чтобы погасить задолженность покупателя. Это одна из формаций залога, именуемая закладом.

Как внести?

Залог представляет собой надежный способ, обеспечивающий возвращение займа.

При этом заемщик не имеет право распоряжаться своим имуществом в полном объеме, не имея согласия кредитора.

К преимуществам залога относится:

• гарантия того, что имущество, на которое обращается взыскание, сохраняется;
• остальные кредиторы могут претендовать на имущество только после того, как долг будет погашен полностью.

Внесение залога осуществляется после проведения беседы между сторонами. Это необходимо для определения условий, прав и обязательств каждой стороны.

Размер залога может составлять как часть, так и весь займ. От этого зависит содержание договора.

Чем отличается от задатка и аванса?

Часто происходит путаница между понятиями, используемыми в законодательстве – задаток, аванс и залог.

Если залог выступает способом, позволяющим обеспечить исполнение обязательств (при этом объект недвижимости – предмет залога), то задаток представляет собой часть средств, выплаченных за покупку недвижимости.

Аванс и задаток вносятся для того, чтобы подтвердить серьезность намерений в осуществлении сделки.

Задаток является гарантией того, что участники не отменят сделку, а залог гарантирует возвращение заемных средств.

Как оплатить покупку квартиры через Сбербанк? Читайте здесь.

Как правильно оформить?

На основании статьи 399 ГК РФ соглашение залога составляется в письменной форме.

В большинстве случаев для его вступления в силу не требуется нотариального удостоверения, исключение – наличие обязательств, требующих подписи и печати нотариуса.

Оформление договора:

1. Необходимо обязательно указать участников соглашения – ФИО залогодателя, ФИО залогодержателя.
2. В документ вносятся данные, касающиеся предмета, обеспечивающего залог (предмет залога). Упоминается его стоимость, важные описательные характеристики, документы, подтверждающие права собственности.
3. В договоре указываются сведения о требовании, которым обеспечивается залог – вид соглашения, реквизиты, участники.
4. Отдельное внимание уделяется правам и обязательствам обеих сторон. В документе должно содержаться упоминание о том, у кого остается залог, кто и каким образом может им пользоваться, потребуется ли на это согласие держателя залога.
5. Важно указать, может ли быть допущена замена предмета, и что для этого потребуется.
6. Упоминается, в каком объеме, требование обеспечивается залогом.
7. Договор должен включать в себя положения, касающиеся стороны, несущей ответственность за предмет договора и о том, кто будет нести риски о его повреждении.
8. Обозначается ответственность участников.
9. В документе должен содержаться срок, в течение которого соглашение остается действительным.

   Соглашение вступает в силу сразу же после проставления подписей обеих сторон или с момента, указанного в договоре.

   Залог оформляется документально между двумя сторонами, при этом рекомендуется присутствие свидетелей.

   Залог при покупке квартиры сопровождается договором, в котором упоминается:

10. стоимость недвижимости;
11. основные характеристики;
12. месторасположение объекта;
13. сумма или предмет залога;
14. все сведения о сторонах, принимающих участие в сделке.

    При оформлении залога обязательным условием является расписка. Она выступает документальным подтверждением передачи драгоценностей, недвижимости или, допустим, автомобиля.

    При отсутствии расписки в последующем будет трудно доказать факт передачи денежных средств.

    Расписка не потребуется, если деньги перечисляются на банковский счет, поскольку в суде можно будет предъявить сведения о переводах и начислениях.

    Возможна ли покупка доли квартиры у родственников? Узнайте тут.

    Как проверить квартиру перед покупкой? Подробности в этой статье.

    Если должник не выполняет обязанностей, предусмотренных договором, залог за квартиру при покупке становится имуществом держателя залога.

    Залог за недвижимость при приобретении возвращается по следующим причинам:

15. обязательство по залогу было выполнено;
16. залогодатель потребовал досрочного прекращения залога из-за угрозы утраты этого имущества или порчи;
17. гибель залога или прекращение права на него;
18. реализация предмета была невозможной.

    Залог при покупке квартиры – одна из гарантий, позволяющая обеспечить выполнение участниками договора своих обязательств. Она защищает права обеих сторон от нарушений.

    На видео об оформлении залога при приобретении жилья

    77metrov.ru

    Задаток при покупке квартиры: важные моменты

    Итак, вы наконец-то нашли квартиру( дом, участок) вашей мечты, и теперь радостно планируете, как будете обживаться в новом жилье: что нужно достроить, а что переделать…Опуститесь ненадолго с небес на землю для решения нескольких срочных вопросов.
    Самый важный вопрос на данный момент: нужно, чтобы выбранная квартира досталась именно вам. Вы можете быть настолько восхищены квартирой, что готовы свершить сделку здесь и сейчас,но это в любом случае невозможно.
    Во-первых, сделка купли-продажи заключается у нотариуса, навряд ли вы и продавец готовы сию же минуту бежать в нотариальную контору для заключения договора купли-продажи квартиры.
    Во-вторых, ни один нотариус не допустит совершение сделки, если будет недоставать хотя бы одного документа для продажи квартиры.

    Для подготовки этих документов у продавца может уйти неделя, а иногда и целый месяц. Гарантии того, что за этот период времени не появится покупатель с более выгодным предложением, разумеется, нет. Поэтому если у продавца не готовы необходимые документы для продажи квартиры, о покупке квартиры можно и не мечтать в ближайшие два-три дня.
    Как убедить продавца, что вы серьезный покупатель, а не очередной любопытный турист? Как сделать, чтобы продавец понравившейся вам квартиры приостановил ее продажу? Как избежать мошенничества и не столкнуться с тем, что накануне сделки будет повышена цена на квартиру? Все эти вопросы может решить задаток за квартиру ( не путайте с авансом или залогом!)

    Несмотря на то, что задаток — широко применяемая практика, мало кто из участников сделки, в том числе риэлтор, понимают его суть.

    В чем заключается смысл задатка при покупке квартиры?

    Это сумма, которая выдается одной стороной договора другой стороне в качестве доказательства подтверждения договора, в качестве обеспечительной меры и в счет причитающихся с нее платежей.

    Другими словами, если покупатель хочет купить товар, он дает продавцу некую сумму, чтобы продавец поверил в серьезность намерений, если сделка состоится, эта сумма засчитывается в счет оплаты товара. Задаток — одна из древнейших форм обеспечения исполнения обязательств, она была известна еще древним римлянам и активно используется в современном мире.

    Основные положения о задатке можно прочитать в ст. 380 и 381 § 7гл. 23 ГК РФ. Кажется, всего две статьи, ничего особенного, но за этой кажущейся простотой можно увидеть массу копий, сломанных в залах судов всех юрисдикций и инстанций.

    Задаток имеет 3 функции:

    Обеспечительная ( является стимулом для должника исполнить надлежащим образом условия договора)
    Доказательственная ( доказательство заключения договора)
    Платежная ( если условия договора выполняются, задаток засчитывается в счет оплаты)

    Покупая квартиру, риелтор, как правило, сразу предупреждает своего клиента о задатке за понравившуюся квартиру и предлагает подписать соглашение о задатке. Если сделка купли-продажи не состоится по вашей вине( например, вы нашли более интересный вариант и т.д.), деньги останутся у продавца. Если же продавец отказывается продавать квартиру (например, у него нашелся покупатель, предложивший большую сумму), он будет обязан уплатить вам задаток в двойном размере. С одной стороны все понятно и ясно. Но на практике может возникнуть много проблем.

    Сумма

    Несмотря на то, что размер задатка не закреплен правовыми нормами, принято вносить аванс в размере от 5% до 10% от стоимости квартиры. Сумма зависит от выгоды,например, покупатель руководствуется тем, что хочет сохранить этот вариант за собой. Продавец настаивает повысить сумму задатка в тех случаях, если цена при покупке квартиры( или продаже квартиры) была завышена. В обеих ситуациях стороны являются заинтересованными лицами в обязательном заключении сделки.

    Для кого выгоден минимальный размер задатка

    Если клиент не уверен в своем выборе, он может настаивать на минимальной сумме задатка, вероятно, он ищет более удачный вариант и ему жаль терять сумму задатка.
    В некоторых случаях продавец может настаивать на минимальной сумме задатка при покупке квартиры. Это вероятно при условии, если изначально цена была занижена, а продавец хочет продать квартиру другому покупателю, который предложил более выгодные условия.

    Задаток, аванс или что-то еще

    Первая трудность. Задаток, как правило, вы будете вносить по предварительному договору. Причины, по которым будут настаивать подписать этот предварительный договор, могут быть самыми различными: риэлтор привык работать по такой схеме, она никогда не давала сбоев, не готовы документы на квартиру и т.д. Согласно статье 429 ГК РФ, предварительный договор свидетельствует о желании сторон заключить договор на условиях, определенных предварительным договором. Имущественные ( денежные) обязательства при этом не возникают. Кроме этого, задаток обеспечивает лишь договоры, вступившие в действие. Приходим к выводу, что задаток при покупке квартиры не может выполнить все три функции и перестает быть таковым. Поэтому если у вас есть сомнения касающиеся уплаченной суммы, суд будет считать эту сумму в качестве аванса, положения о задатке не применяются, а вам не удастся получить двойной размер задатка, который предусмотрен законом.

    Следует помнить, раз уж в рамках предварительного договора не действительно соглашение о задатке, значит отказ от сделки не дает права продавцу присваивать себе полученный аванс. Эти деньги должны быть возвращены вам, так как в обратном случае имеет место быть неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ).
    Вторая трудность. Задаток вносится по агентскому договору. Прежде чем начать с вами работу, каждый риэлтор предлагает вам подписать агентский договор, согласно которому, его услуги будут оцениваться в определенную сумму. При этом особо пронырливые риэлторы умудряются взять с незадачливых клиентов задаток за квартиру, которую они еще только собираются искать. Размер задатка при этом является фиксированной суммой или на основании данных о предпочтительном варианте недвижимости. Помните, то, что для вас объявят задатком, никогда в жизни таковым являться не будет. Эту сумму нельзя назвать даже авансом, так как деньги получает посредник, а не продавец или уполномоченное лицо. По сути эти деньги являются обогащением и могут быть взысканы через суд в вашу пользу на основании гл. 60 ГК РФ

    С такими риэлторами лучше не иметь дело,не заключать с ними агентские договоры. В рамках агентского договора соглашение о задатке имеет место лишь тогда, если он вносится непосредственное в счет оплаты услуг риэлтора.

    Трудность третья. Продавец получает задаток без письменного оформления. Подобное неаккуратное обращение с деньгами встречается редко, но все же об этом стоит упомянуть. К сожалению, встречаются люди, которые могут расстаться с деньгами на основании «честного пионерского» слова.

    Помните о следующем:
    Соглашение о задатке должно быть оформлено письменно, независимо от суммы задатка ( п. 2 ст. 380 ГК РФ);
    Если не соблюдена письменная форма сделки, это не лишает стороны права ссылаться на свидетельские показания (ст. 162 ГК РФ);
    Эту сделку можно попытаться признать недействительной из-за несоответствия закону (ст. 168 ГК РФ).

    Самое главное, о чем нужно помнить: деньги должны передаваться только при наличии оформленных документов, содержание которых является отражением положения вещей.

    Трудность четвертая. Судебная. Во время рассмотрения дел о задатке наши суды очень часто признают задаток авансом, так как весьма осторожно относятся к определению природы обязательства. Ключевое значение для суда будут иметь расписки, платежные документы и пр, подтверждающие факт передачи денег. Если в договоре указан задаток, а в расписке ничего не значится об этом, суд может посчитать деньги авансом.

    Обязательно указывайте в документах, что переданные деньги являлись задатком и ничем иным.

    Трудность пятая. Если обязательства были исполнены частично, вы лишаетесь права требовать возврата двойной суммы задатка. К сожалению, сложилась такая судебная практика еще с советских времен, в которой положения о задатке не применяются при ненадлежащем исполнении обязательств. К примеру, вы покупаете квартиру, но продавец в ней до сих пор проживает, либо кто-то еще. В договоре должны быть предусмотрены сроки освобождения квартиры. Но в указанные сроки эти обязательства не выполняются, что может обить всякое жаление иметь дело с таким продавцом. В ходе суда может выясниться, что продавец выполнил часть обязательств по договору, к примеру, снялся с регистрационного учета, представил документы на квартиру и т.д, таким образом, договор частично выполняется, пусть даже с нарушениями, а требовать задаток в двойном размере можно только в тех случаях, когда договор полностью не выполняется.

    В таких случаях рекомендуется покупать квартиры, которые свободны от жильцов и не имеют зарегистрированных в них граждан.

    Подводя итог всему вышесказанному, можно отметить, что:

    соглашение должно заключаться только в письменном виде и только в рамках договора купли-продажи;
    условия о задатке вступают в действие только в случае государственной регистрации договора, так как последний может считаться заключенным только с момента его регистрации;
    при передаче задатка в документах и других расписках следует четко указывать, что сумма, которую вы передаете, является задатком.

    Во всех остальных случаях, суммы, которые передаете в качестве задатка будут считаться авансом, который имеет, конечно, свои положительные моменты. Например, аванс не несет на себе обеспечительной функции и вы можете в любой момент отказаться от заключения договора и потребовать вернуть деньги.

    Задаток по предварительному договору

    В этой статье можно прочитать о том, как правильно оформить задаток за квартиру, а пока напомним, что самым надежным способом является передача задатка по предварительному договору( в народе этот договор иногда называют «Договор Задатка», хотя это не совсем верное название).
    В Предварительном договоре будет зафиксирована передача продавцу фиксированной суммы в качестве подтверждения ваших серьезных намерений купить квартиру,будут прописаны все важные условия предстоящей сделки( сроки заключения основного договора, стоимость квартиры,точное описание покупаемого объекта, чтобы исключить возможные недоразумения). Для того чтобы быть застрахованным от недобросовестных продавцов, в предварительном договоре следует указать штрафные санкции для продавца в случае невыполнения своих обязательств. Например, если сделка будет сорвана продавцом — он должен будет вернуть деньги в двойном размере.
    Часто бывают ситуации, что люди хотят сэкономить на услугах нотариуса и передают задаток при покупке квартиры по банальным распискам или сомнительным договорам о задатке, а иногда и под «честное слово». В таких случаях ни покупатель, ни продавец не могут рассчитывать на защиту своих интересов, а последствия таких необдуманных действий еще долго приходится расхлебывать в судебных разбирательствах…Поэтому важно помнить:при внесении задатка важно оформить предварительный договор о купле-продаже квартиры. Этот договор должен быть не только составлен в письменной форме, но и нотариально заверен.

    О чем нужно помнить

    Перед тем как давать задаток обязательно проверьте наличие правоустанавливающих документов на квартиру и выясните, кто является собственником квартиры. Если оформление договора о задатке будет происходить в нотариальной конторе, нотариус сам выполнит такую проверку.

    Учитывая, что задаток — является самым лакомым кусочком для мошенников, старайтесь избежать передачи денег непосредственно продавцу( особенно, если сумма задатка при покупке квартиры большая). Если продавец окажется непорядочным человеком или проще говоря мошенником, вам придется побегать по судам, прежде чем вернуть свои кровные, вам это не нужно, правильно? В этом случае можно посоветовать следующее: храните задаток в ячейке банка или воспользуйтесь сейфом агенства недвижимости ( так можно сделать за определенную плату). Конечно, это дополнительные расходы, но когда идет речь о крупных суммах, которые вы можете потерять, лучше перестраховаться.

    В каких случаях сделка незаконна

    Передача задатка продавцу будет являться грубым нарушением, если:

    -нет оригинала правоустанавливающего документа
    -во время подписания предварительного договора не присутствуют все собственники квартиры. Следует помнить, что если квартира куплена в браке, собственником является не только муж( жена), но и второй супруг,хотя в договоре его ФИО не фигурируют.
    -если имеется неузаконенная перепланировка квартиры

    sarstroyka.ru

    Правильно составляем договор и проводим задаток при покупке квартиры

    Статья обновлена: 6 июня 2018 г.

    Задаток – это деньги, которые будущие покупатель отдают продавцу в качестве доказательства серьезности своих намерений на покупку квартиры. Продавец обязуется не продавать другим до определенного срока. Задаток служит гарантом успешной сделки, т.к. он стимулирует продавцов и покупателей сделки выполнять условия договора. Впоследствии задаток засчитывается в оплату полной стоимости жилья.

    Только после подписания договора задатка, можно передавать деньги продавцу. Cоставить договор необходимо по всем правилам и тогда он будет иметь юридическую силу, чтобы покупатель не потерял свои деньги, а продавец не продал квартиру другому за то время, пока все готовятся к сделке купли-продажи.

    После передачи задатка покупатель обязан купить именно ту квартиру, за которую он отдал задаток. Если вдруг присмотрелся другой вариант, то задаток не возвращается и остается у продавца. В случае когда продавец сам отказывается продавать квартиру или продает ее другому, он обязан выплатить покупателю сумму задатка в двойном размере, если это указано в договоре.

    Возврат задатка за квартиру возможен, если по каким либо серьезным причинам одна из сторон не может выйти на сделку (болезнь, ухудшение финансового благополучия, отказ в ипотеке и т.п.), только по соглашению сторон.

    Перед передачей задатка настоятельно советуем прочитать статью про то, как проверить квартиру перед покупкой. Если вы сомневаетесь в чистоте сделки, лучше проконсультироваться у юриста. Бесплатно проконсультироваться можно у нас, для этого напишите нашему онлайн юрист-консультанту справа внизу.

    Этап №1 — правильно составляем договора задатка

    Перейдите по этой ссылке для скачивания образца типового договора задатка.

    В договоре задатка обязательно указывается (ст. 380 и 381 ГК РФ):

19. Все собственники продаваемой квартиры и один из покупателей, но желательно все.
20. Паспортные данные с указанием полного ФИО продавца и покупателя, а также их адреса проживания.
21. Итоговая цена покупаемой квартиры.
22. Сумма задатка, которая указывается цифрами и обязательно прописью.
23. Точное характеристики квартиры, куда включается адрес, площадь и т.п.
24. Ответственности каждой стороны. То есть в случае отказа от покупки квартиры покупатель оставляет задаток продавцу, а продавец в аналогичной ситуации уплачивает покупателю задаток в двойном размере.
25. Отдельные важные условия для обеих сторон.

В графе «отдельные условия» можно указать договоренность оплатить коммунальные платежи, оставить телефонную линию или имеющуюся мебель в квартире.

Договор задатка составляется и подписывается в 2-х экземплярах, по-одному для каждой из сторон (можно с одним из покупателей и с одним из продавцов). Договор обязательного заверения у нотариуса не требует.

Не стоит оформлять договор о задатке в виде простой расписки. Если продавец не продаст квартиру и не вернет деньги, то это может выльется в много проблем из-за судебных разбирательств. Родственники такого продавца могут и вовсе представить справку от психиатра о том, что он находился в неадекватном состоянии на момент передачи денег. А значит, даже суд не поможет.

Если вы не уверены, что сможете правильно оформить договор задатка, советую обратиться к нам за услугой составления. За подробностями напишите нашему онлайн юрист-консультанту справа внизу. Также у него можно бесплатно проконсультироваться.

Если у вас будут возникать вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях. Также можете позвонить по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Этап №2 — проводим задаток и получаем расписку от продавца

1. Покупателю и продавцу подписать договор задатка. Договор составляется и подписывается в 2-х экземплярах, по-одному для каждой из сторон (с одним из покупателей и с одним из продавцов). Выше есть информация, о том как составить договор.
2. Покупателю взять с продавца расписку о получении денежных средств.

Расписка о получении задатка должна быть написано продавцом (тем кто принимает деньги в виде задатка) от руки в присутствии покупателя. Это поможет в случае судебных разбирательств, потому как подпись подделать легко, а почерк сложно. Документ должен быть написан только шариковой ручкой. Гелиевая паста или карандаш для этих целей не подойдут.

Расписка обязательно должна содержать следующие пункты:

Название документа должно выглядеть так: Расписка о передаче задатка по договору от указанного числа.

Дата составления расписки.

Полные паспортные данные с указание учреждения, выдавшего документ, и местом прописки.

Указываются как паспортные данные продавца, так и покупателя. Пример: Сидоров Федор Петрович 01.11.1111 года рождения, паспорт 0000 № 000000, выдан УВД г. Ульяновска, 11.11.1111 года, зарегистрирован по адресу г. Ульяновск, ул. Ленина, д.0 кв.0, в последующем именуемый Продавец.

• Обязательно указать, что передается именно задаток (и ни что другое).
• Размер задатка в рублях. Сумму лучше прописать как цифрами, так и прописью.
• Ссылка на договор задатка, к которому составляется расписка.

  Например: …задаток в размере 30 тыс. рублей (тридцать тысяч рублей) в счет оплаты по договору купли-продажи, который будет заключен до 11 марта 1111 года.

• Краткое описание недвижимости, ее адрес, площадь и правоустанавливающие документы.
• Подпись продавца. Подпись продавца на расписке должна быть такой как и в паспорте

Если расписка напечатанная, то желательно заверить ее у нотариуса.

После получения расписки покупателю передать деньги продавцу при свидетелях.

Следует дождаться, пока продавец пересчитает купюры и подтвердит, что деньги получены и претензий не имеет. Лучше если свидетелями будут не близкие родственники, а сторонние люди.

Если вы не уверены, что сможете самостоятельно провести задаток, советую обратиться к юристу за услугой. За подробностям напишите нашему онлайн юрист-консультанту. У него также можно бесплатно проконсультироваться. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях. Также можете позвонить по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста ↓.

Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

prozhivem.com

Для чего нужен залог при покупке квартиры

Покупка квартиры Залог-Задаток-Аванс:Что такое задаток или аванс и какой разумный размер?

Покупка квартиры Залог-Задаток-Аванс:Что такое задаток или аванс и какой разумный размер?

Хорошо, когда сделка с недвижимостью проходит легко и гладко: сразу расплатились и оформили документы. Но на практике часто бывает по-другому. И когда сделка не может состояться в данный момент, стороны заключают предварительный договор: устный или письменный. А многие прибегают к такой мере как внесение задатка. О том, что такое задаток в сфере недвижимости, и в каких случаях он нужен, рассказывает наш эксперт — менеджер АН «Монолит Истейт» Сергей Михайлович Сорочан.

Что такое задаток

Прежде всего, заглянем в Гражданский кодекс РФ:

Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Большинство людей оперируют несколькими понятиями, которые нередко путают: аванс, залог и задаток. Чаще всего «скидывают в одну кучу» и приравнивают друг к другу. А на самом деле между ними большая разница.

Слово «залог» сейчас часто используется не по назначению. Когда человек говорит: «Я внес залог за квартиру», он может иметь в виду и аванс, и задаток. Скорее всего, был заключен договор между физическими лицами, либо покупатель внес деньги в какую-либо фирму. Однако, если открыть экономический словарь, то мы увидим, что залог это один из способов, реализующих исполнение должником (залогодателем) принятых на себя обязательств. Заключается в том, что средством, обеспечивающим выполнение обязательств, становятся заложенные должником его кредитору (залогодержателю) недвижимое имущество или другие ценности. Сразу понятно, что в приведенном выше примере употреблять такой термин некорректно.

Аванс – это слово, понятное каждому. В сделке с недвижимостью оно означает, что мы передаем в счет покупки жилья определенную сумму денег, которая составляет лишь часть его стоимости. Продавец может использовать полученные деньги по своему усмотрению. Если сделка по каким-либо причинам не состоялась, он должен их вернуть. Аванс вносится как бы в подтверждение честного слова, без официальных обязательств с каждой стороны.

Задаток — вещь более сложная. Он определяет обязательства сторон в соответствии с Гражданским кодексом, причем они носят обоюдный характер. Если мы передаем кому-то задаток как покупатели, то мы должны потом купить жилье у продавца – иначе потеряем данную сумму. Если продавец отказывается от совершения сделки, то, согласно закону, он возвращает покупателю сумму задатка в двойном размере. А в случае, когда продажа прошла успешно, сумма задатка входит в стоимость недвижимости. Это четкая и справедливая схема, хотя на практике она работает далеко не всегда.

Для того, чтобы потом не возникло проблем, необходима письменная форма договора, в котором должно быть непременно указано, что внесен именно задаток (а не аванс). Соблюдение процедуры дисциплинирует обе стороны.

Зачем он нужен?

Из самого определения задатка вырисовывается его использование. Он нужен в двух случаях. Во-первых, если покупатель хочет приобрести недвижимость, но по какой-либо причине у него пока нет полной суммы для покупки. Тогда задаток применяется, чтобы «закрепить» за собой заинтересовавшую квартиру. Продавец устанавливает срок, в течение которого покупатель должен представить полную сумму. В случае необходимости договор может быть продлен. В таком случае покупатель может передать задаток продавцу, чтобы быть уверенным: квартира остается за ним.

Во-вторых, возможна обратная ситуация, когда квартира временно не может быть продана, но ее хозяин не хотел бы упустить покупателя. Сложности с продажей возникают по разным причинам: не готовы документы, отсутствует один из совладельцев, нет разрешения от органов опеки и попечительства, не подобрано альтернативное жилье…

Если одна из сторон отказывается от совершения сделки, можно принудить ее к выполнению обязательств через суд.

Его размер

Размер задатка – непредсказуемая цифра. Обычно он составляет от 50 тыс. и больше. Конкретная сумма связана с обстоятельствами сделки. Если продавцу нужна большая сумма, он может попросить ее в качестве задатка.

Если сделка не состоялась…

К сожалению, существуют примеры невыполнения обязательств, которые возникают при внесении задатка. Кто-то просто несерьезно относится к таким вещам, а кто-то планирует обман заранее.

Случай из жизни

В 90-е годы многие квартиры были не приватизированы, в том числе и двушка Владимира. Он обратился к маклеру со словами: «Мне срочно нужны деньги. Я хочу приватизировать квартиру и продать». Началась работа по поиску покупателя и подготовка к приватизации. Вскоре нашелся покупатель. Его очень заинтересовала светлая двухкомнатная квартира с хорошей транспортной развязкой. «Я бы купил ее прямо сегодня, но не могу. Деньги будут в течение двух недель, — обещал он. В подтверждение своих слов покупатель передал задаток маклеру. Посредник отдал часть суммы Владимиру, а тот, приватизировав квартиру, внезапно отказался её продавать — безо всяких объяснений. На самом деле ему просто нужны были деньги для погашения своих долгов и приватизации за чужой счёт, а продавать свое жилье он и не думал. Покупателю пришлось подать в суд. После долгой волокиты и нервотрепки он все-таки выиграл дело.

Неприятных историй, связанных с невыполнением обязательств, было немало в 1998 году, когда цены успевали понизиться настолько, что покупателю было не страшно потерять задаток размером около 100, а то и 500 долларов. Он вполне мог купить квартиру намного дешевле и только выиграть. Когда же цены шли в рост, то продавцу легче было вернуть двойную сумму задатка и продать квартиру дороже, а в суд приходится обращаться уже покупателю. В настоящее время таких историй все меньше. Люди понимают, что задаток – дело серьезное, и в случае невыполнения обязательств их ожидает судебное разбирательство.

Бывает так, что недобросовестный продавец берет несколько задатков от разных покупателей и не хочет выполнять обязательства по двойному возврату. Это позволяет ему получить как бы беспроцентный кредит и найти более выгодного покупателя.

Алексей давно мечтал купить квартиру для своей большой семьи. Наконец-то нашелся отличный вариант: три просторных комнаты, удачная планировка, свежий ремонт. Продавал жилье молодой человек по имени Валентин. Алексей хотел «закрепить» за собой квартиру и внес задаток. В подъезде он встретил двух незнакомцев. «А вы тоже, наверное, отдали задаток за квартиру Малышева?», — спросили они. Алексей был в шоке. Оказалось, что Валентин взял задаток еще у двух человек, но ни возвращать деньги, ни продавать квартиру не собирался… Полученные деньги уже ушли на многочисленные приобретения предприимчивого юноши.

Приходится констатировать, что в таких случаях суд может принять любое решение: все зависит от различных обстоятельств, от мастерства адвоката и просто от настроя судьи.

Нередко встречается недобросовестность и нечестность не только со стороны продавцов, но и со стороны покупателей.

Оксана и Анатолий давно хотели переехать из тесной хрущевки в более просторную квартиру. Но для того, чтобы претворить планы в жизнь, им нужно было совершать сразу две сделки: продать прежнее жилье и купить новое с доплатой. Покупателя они нашли — на встречу пришла солидная дама, внушающая доверие. А вот отыскать альтернативное жилье оказалось сложнее. Поэтому продать свою квартиру сразу они не могли и предложили покупательнице внести задаток. Она без проблем согласилась, но через неделю позвонила и сказала: «Я передумала. Ваша квартира все-таки слишком тесная. Верните мне мои деньги и немедленно!». Хотя ее требования были незаконны, она изрядно потрепала нервы продавцам. Оксана и Анатолий к тому времени нашли себе новое жилье, но для того, чтобы его купить у них не было денег – они же не продали свою квартиру. В целом из-за одного необязательного человека пострадала цепочка из пяти сделок с недвижимостью.

Семь раз отмерь…

Для того, чтобы снизить риск подобных неприятных сюрпризов при внесении задатка, важно обратиться к профессионалам в сфере риэлторского бизнеса. Иногда мы выступаем против такой меры, в связи с нецелесообразностью. Задача грамотного специалиста – оценить необходимость передачи задатка. Для этого нужно проанализировать реальные финансовые возможности обеих сторон, оценить, насколько подготовлены документы и выяснить ряд самых различных обстоятельств: от разрешения РОНО, до наличия согласия других собственников.

Следует учитывать и срок, по истечении которого сделка должна состояться. Если он слишком велик, то есть вероятность изменения цены на жилье. Тогда нет смысла вносить задаток, потому что это поставит одну из сторон в невыгодное положение.

Можно долго перечислять всё необходимое для принятия решения о передаче задатка, но лучше работать со специалистами, и всегда помнить правило: «Семь раз отмерь – один отрежь!».

Подготовила Злата Балика

За более подробной и актуальной информацией на текущий момент по
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532 ,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО

Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »

Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »

www.info.yarnet.ru