Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13 марта 2015 г. N Ф08-497/15 по делу N А53-19037/2014 (ключевые темы: разрешение на ввод объекта в эксплуатацию — объекты капитального строительства — разрешение на строительство — проектная документация — градостроительный план земельного участка)

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13 марта 2015 г. N Ф08-497/15 по делу N А53-19037/2014

13 марта 2015 г.

Дело N А53-19037/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2015 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 марта 2015 г.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Черных Л.А., судей Дорогиной Т.Н. и Мацко Ю.В., при участии в судебном заседании от заявителя — индивидуального предпринимателя Ивановой Наталии Владимировны (ИНН 614301172268, ОГРНИП 304614336400121) — Кацанова Б.Т. (доверенность от 08.09.2014), в отсутствие в судебном заседании заинтересованного лица — Комитета по градостроительству и архитектуре Администрации города Волгодонска Ростовской области и третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, — Администрации города Волгодонска Ростовской области (ИНН 6143032957, ОГРН 1026101938741), извещенных о месте и времени судебного разбирательства (уведомления N 12432 2, 12433 9, отчет о публикации судебных актов на сайте в сети Интернет), рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ивановой Наталии Владимировны на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2014 по делу N А53-19037/2014 (судьи Сурмалян Г.А., Соловьёва М.В., Филимонова С.С.), установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Иванова Н.В. (далее — предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлением к Комитету по градостроительству и архитектуре Администрации города Волгодонска Ростовской области (далее — комитет) и Администрации города Волгодонска Ростовской области (далее — администрация) о признании незаконным решения комитета об отказе в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, оформленный письмом от 18.07.2014 N И-1396/1.3-25; обязании выдать разрешение на ввод в эксплуатацию указанного объекта (требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда от 16.09.2014 изменен процессуальный статус администрации с заинтересованного лица на третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.10.2014 (судья Ерёмин Ф.Ф.) требование предпринимателя удовлетворено.

Судебный акт мотивирован несоответствием Градостроительному кодексу Российской Федерации (далее — Кодекс) отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, выраженного в письме от 18.07.2014, по мотиву истечения срока разрешения на строительство.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 03.12.2014 решение суда от 01.10.2014 отменено, предпринимателю отказано в удовлетворении заявленного требования.

Судебная коллегия установила, что основанием отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию послужило не только истечение срока разрешения на строительство, но и отсутствие документов, указанных в части 6 статьи 55 Кодекса.

В кассационной жалобе предприниматель просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда оставить в силе.

Заявитель кассационной жалобы указывает, что комитет и администрация не отрицают завершение реконструкции в пределах срока действия продленного разрешения на строительство. Единственным основанием для отказа администрацией в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию указано истечение срока действия разрешения на реконструкцию, тогда как в части 6 статьи 55 Кодекса такое основание отсутствует. Администрация располагала заключением эксперта о соответствии параметров спорного объекта утвержденному проекту. В материалах дела отсутствует запрос администрации к соответствующему органу о представлении заключения государственного строительного надзора. При отсутствии такого запроса администрация не вправе отказать в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит оставить судебные акты без изменения как законные и обоснованные, а кассационную жалобу — без удовлетворения.

В судебном заседании по делу объявлялся перерыв с 14 час. 30 мин. 05.03.2015 до 17 час. 40 мин. 12.03.2015.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив законность и обоснованность судебных актов, считает, что жалоба подлежит удовлетворению в части по следующим основаниям.

Суд установил и материалами дела подтверждается, что предприниматель является собственником объектов недвижимости: квартир N 37 и 38, помещения N II, расположенных по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, ул. Энтузиастов, д. 25.

22 сентября 2008 года предпринимателю выдано разрешение на строительство N «046» 6.3-41/306 — реконструкция с пристройкой и объединение помещений N 37, N 38 с помещением N II» со сроком действия до 30.04.2009, в последующем продленным до 31.12.2012.

09 июля 2014 года предприниматель обратился в комитет через многофункциональный центр с заявлением о выдаче разрешения на ввод указанного объекта в эксплуатацию.

Письмом комитета от 18.07.2014 N И-1396/13-25 предпринимателю отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта со ссылкой на пункт 6 статьи 55 Кодекса по мотиву истечения срока действия разрешения на реконструкцию до обращения за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию.

Предприниматель обжаловал отказ о вводе в эксплуатацию объекта в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 5 части 3 статьи 8 Кодекса выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов, относится к полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области градостроительной деятельности.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, удостоверяющий выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации ( часть 1 статьи 55 Кодекса).

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в соответствующий уполномоченный орган местного самоуправления, выдавший разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ( часть 2 статьи 55 Кодекса).

К заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию прилагается заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов ( пункт 9 части 3 статьи 55 Кодекса).

Частью 6 статьи 55 Кодекса в числе оснований для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию названо отсутствие документов, перечисленных в части 3 статьи 55 Кодекса.

Отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию может быть оспорен в судебном порядке ( часть 8 статьи 55 Кодекса).

Судебные инстанции дали различную оценку законности отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Так, суд первой инстанции исходил из того, что единственным основанием отказа комитетом в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию названо истечение срока действия разрешения на строительство (реконструкцию). В письме комитета, в котором выражен отказ, не указано, какие именно документы не представил предприниматель.

Статья 55 Кодекса не содержит такого основания для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, как истечение срока ранее выданного разрешения. Истечение срока разрешения не влечет отсутствия ранее выданного разрешения как документа, подлежащего представлению в целях получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Отменяя решение суда и признавая оспариваемый отказ комитета законным, суд апелляционной инстанции исходил из того, что к заявлению предпринимателя не приложены разрешение на строительство с действующими сроками, а также заключение государственного строительного надзора о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.

Судебная коллегия исходила из того, что суд первой инстанции не проверил наличие оснований для выдачи разрешения, предусмотренных статьей 55 Кодекса, не учел содержащиеся в оспариваемом ответе мотивы отказа.

Суд апелляционной инстанции указал, что предприниматель не представил доказательства обращения в комитет с целью продления срока разрешения на строительство.

При этом судебная коллегия указала, что спорный объект расположен на 1-ом этаже многоквартирного жилого дома, что согласно пункту 1 части 6 статьи 55 Кодекса является безусловным основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Пунктом 1 части 6 статьи 55 Кодекса основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию указано отсутствие документов, указанных в части 3 настоящей статьи: правоустанавливающие документы на земельный участок; градостроительный план земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проект планировки территории и проект межевания территории; разрешение на строительство; акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора); документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство; документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора), за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства; документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии); схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора), за исключением случаев строительства, реконструкции линейного объекта; заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение федерального государственного экологического надзора в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 54 Кодекса; документ, подтверждающий заключение договора обязательного страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте в соответствии с законодательством Российской Федерации об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте; акт приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия, утвержденный соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, определенным Федеральным законом от 25.06.2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», при проведении реставрации, консервации, ремонта этого объекта и его приспособления для современного использования.

О непредставлении указанных документов, помимо заключения органа государственного строительного надзора, комитет и третье лицо аргументы не приводят.

Довод предпринимателя о том, что работы по реконструкции завершены в срок, установленный разрешением на строительство, в связи с чем обращение в комитет после истечения срока действия разрешения на строительство не влечет каких-либо последствий, судебная коллегия отклонила, отметив, что основанием для отказа послужило отсутствие документов, указанных в части 3 статьи 55 Кодекса и представление разрешения на строительство с истекшим сроком.

Однако, признавая оспариваемый отказ комитета законным, суд апелляционной инстанции не учел следующее.

Из материалов дела следует, что предпринимателем при обращении в комитет с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию формально не соблюдено требование, предусмотренное пунктом 9 части 3 статьи 55 Кодекса.

Довод предпринимателя о наличии заключения эксперта от 20.01.2012 N 73/О, проведенного в рамках судебного разбирательства Волгодонского районного суда, согласно которому работы по пристройке к жилому многоквартирному дому со стороны помещений N 37 и N 38 по ул. Энтузиастов, д. 35 выполнены в соответствии с рабочим проектом с учетом внесенных изменений в соответствии с требованиями действующих правил и норм, по смыслу части 4 статьи 54 Кодекса не может заменить заключение органа государственного строительного надзора.

Вместе с тем, судебная коллегия сделала не основанный на нормах права вывод о наличии у комитета оснований для отказа в выдаче предпринимателю разрешения на ввод построенного им объекта капитального строительства в эксплуатацию по мотиву отсутствия в отношении данного объекта заключения органа государственного строительного надзора.

Так, в силу части 5 статьи 55 Кодекса орган, выдавший разрешение на строительство объекта капитального строительства, в течение десяти дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязан не только проверить наличие и правильность оформления документов, перечисленных в части 3 названной статьи, но и произвести осмотр вводимого в эксплуатацию объекта, который не проводится только в случае, если при строительстве или реконструкции объекта осуществлялся государственный строительный надзор. В ходе осмотра объекта капитального строительства осуществляется проверка соответствия данного объекта требованиям, установленным в разрешении на строительство, градостроительном плане земельного участка, а также требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объектов капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов.

Таким образом, отсутствие заключения органа государственного строительного надзора, фактически не осуществлявшего надзор в отношении спорного объекта, не препятствовало комитету, выдавшему предпринимателю разрешение на реконструкцию спорного объекта, самостоятельно в пределах предоставленной ему частью 5 указанной статьи Кодекса компетенции, осуществить осмотр названного объекта на предмет соответствия его требованиям, установленным в разрешении на строительство, градостроительном плане земельного участка, и требованиям проектной документации. Однако такой осмотр заинтересованное лицо не проводило.

В соответствии с частью 3.2 статьи 55 Кодекса, если застройщик не представил в составе документов, приложенных к заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, заключение органа государственного строительного надзора, уполномоченный на выдачу указанного разрешения орган местного самоуправления обязан запросить данное заключение у соответствующего органа.

При этом согласно части 6.1 статьи 55 Кодекса неполучение (несвоевременное получение) документов, запрошенных в соответствии с частью 3.2 статьи 55 Кодекса, в том числе заключения органа государственного строительного надзора, не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Следовательно, комитет был обязан запросить заключение органа государственного строительного надзора в отношении спорного объекта капитального строительства в соответствующем государственном органе, что им не выполнено.

При отсутствии такого запроса, а также в случае неполучения запрошенного заключения в установленный срок комитет согласно части 6.1 статьи 55 Кодекса не вправе отказывать предпринимателю в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Отсутствие заключения органа государственного строительного надзора не может являться безусловным основанием для отказа в выдаче заявителю разрешения на ввод построенного им объекта капитального строительства в эксплуатацию.

Об отсутствии иных документов, входящих в число подлежащих обязательному представлению при направлении заявления в комитет с вопросом о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, комитет аргументы при рассмотрении дела не приводил, ссылка на наличие таких оснований в оспариваемом письме также отсутствует.

Истечение срока действия разрешения на строительство (реконструкцию) само по себе также в частях 1 , 3 и 6 статьи 55 Кодекса не указано в числе оснований для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Суд первой инстанции установил и лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что реконструкция с пристройкой и объединение помещений N 37 и N 38 с помещением N 11 завершена в пределах срока действия разрешения, что подтверждается: актами приемки законченного строительством объекта от 01.12.2010, о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил ) от 01.12.2010; справкой о соответствии параметрам объекта проектной документации от 01.12.2010 и техническим паспортом нежилого помещения от 22.12.2010; справкой Волгодонского филиала государственного унитарного предприятия технической инвентаризации Ростовской области от 25.12.2012 N 480.

Конкретные основания, препятствующие в силу пункта 6 статьи 55 Кодекса выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в спорном письме не названы. Из буквального прочтения указанного письма комитета, как обоснованно отметил суд первой инстанции, следует, что мотивом отказа является истечение срока действия разрешения на строительство (реконструкцию), что с учетом указанных правовых норм является незаконным.

Таким образом, оспариваемый отказ комитета в выдаче предпринимателю разрешения на ввод построенного им объекта в эксплуатацию, содержащийся в письме от 18.07.2014 N И-1396/1.3-25, по указанным в нем и исследованным судебными инстанциями основаниям является незаконным, а вывода суда первой инстанции в этой части — основанными на правильном применении норм права к конкретным фактическим обстоятельствам и соответствующими имеющимся в материалах дела доказательствам..

С учетом изложенных обстоятельств постановление суда апелляционной инстанции в части отказа в удовлетворении требования о признании отказа комитета в выдаче предпринимателя разрешения на ввод объекта в эксплуатацию подлежит отмене как основанное на неправильном применении норм права к конкретным фактическим обстоятельствам, а решение суда первой инстанции — оставлению в силе.

Выводы судебной коллегии об отсутствии оснований для удовлетворения требования об обязании комитета выдать предпринимателю разрешение на ввод в эксплуатацию основан на правильном применении норм права к конкретной ситуации по делу, поскольку возложение в порядке статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на контролирующий орган обязанности по выдаче такого разрешения означало бы в данном случае подмену судом функций административно-распорядительных и публичных функций иного административного органа, осуществляющего публичную деятельность, и противоречит пункту 5 части 3 статьи 8 и части 1 статьи 55 Кодекса, в силу которых выдача разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов, относится к полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области градостроительной деятельности.

Более того, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, удостоверяющий выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации. Доказательства соответствия построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации, подтвержденные в установленном порядке соответствующими специалистами уполномоченного органа (заключение органа государственного строительного надзора) в материалах дела отсутствуют. Проверка таких соответствий предъявляемым законом и подзаконными нормативными актами требованиям в полномочия судебных органов не входит.

В связи с изложенным жалоба в части отмены постановления апелляционной инстанции об обязании комитета выдать разрешение на ввод в эксплуатацию объекта удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 274 , 286 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2014 по делу N А53-19037/2014 в части отмены решения Арбитражного суда Ростовской области от 01.10.2014 о признании незаконным отказа Комитета по градостроительству и архитектуре Администрации г. Волгодонска Ростовской области в выдаче индивидуальному предпринимателю Ивановой Наталии Владимировне разрешения на ввод в эксплуатацию объекта «реконструкция с пристройкой и объединение помещений N 37, 38 с помещением N 2 для размещения магазина промышленных товаров общей площадью 173, 6 кв. м, в том числе торговой площадью 66,2 кв. м, строительным объемом 202,2 куб. м, расположенного по адресу: Ростовская обл., г. Волгодонск, ул. Энтузиастов, д. 25», оформленного письмом от 18.07.2014 3 И-1396/1.3-25, отменить.

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 01.10.2014 по настоящему делу в указанной части оставить в силе.

В остальной части постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2014 по настоящему делу оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

www.garant.ru

Новостройка: проблемы ввода объекта в эксплуатацию

Автор: Ольга Москалева

Ольга Москалева, юрист ООО «ТМХ-Сервис»

Суть вопроса заключается в том, что организация-застройщик привлекает денежные средства граждан и юридических лиц для создания объекта недвижимости в будущем или, используя терминологию Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», объекта долевого строительства – жилого или нежилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, – подлежащего передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящих в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Уже из самого определения объекта долевого строительства ясно видна первая проблема, а именно ввод объекта в эксплуатацию. Как следует из содержания статьи 55 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации. Для получения такого разрешения застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления.

Как показывает судебная практика, основной причиной отказа в выдаче разрешения является непредоставление заявителем необходимых документов.

Решение Советского районного суда города Брянска по делу №2-3516(2011).

Истцы обратились в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что они являются собственниками жилых помещений – квартир, расположенных по адресу: (…). Истцы мотивируют свои требования тем, что являлись участниками долевого строительства. В настоящее время дом полностью достроен за счет дольщиков и подключен к коммуникациям, квартиры переданы дольщикам по актам приема-передачи и оформлены в собственность. В связи с отсутствием разрешения на строительство, ответчиком отказано в выдаче разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Истцы просят обязать Управление по строительству и развитию территории города Брянска выдать разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома.

В судебном заседании представитель истицы Ф.Т.Л. Ф.И.А. и истец С.С.В. заявленные требования поддержали, просили их удовлетворить.

Представитель управления Р.О.А. исковые требования не признала, пояснив, что в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома отказано законно и обоснованно.

Судом было установлено, что согласно заключению о техническом состоянии объекта строительство здания велось в соответствии с проектными решениями и осуществлением авторского надзора. Нарушений и замечаний при ведении СМР выявлено не было. Здание завершенного строительством жилого дома переменной этажности в целом находится в работоспособном техническом состоянии. Существующие конструкции и инженерные системы здания могут быть использованы для ввода в эксплуатацию. В части соблюдения безопасной эксплуатации жилых помещений построенное здание не противоречит требованиям СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», действующим документам с учетом требований правовых актов Российской Федерации и нормативных документов федеральных органов исполнительной власти в части, отвечающей статье 46 Федерального закона РФ «О техническом регулировании», в том числе по противопожарной безопасности, не создает угрозу жизни и здоровью граждан и позволяет осуществлять его безопасную эксплуатацию при условии соблюдения правил технической эксплуатации здания, в том числе своевременного проведения как текущего, так и капитального ремонта.

Таким образом, имеются основания для выдачи разрешения на ввод указанного жилого дома в эксплуатацию.

На основании изложенного суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

Как видно из приведенного решения, суд посчитал возможным ввод объекта в эксплуатацию на том основании, что он не является самовольной постройкой, возведен с учетом всех норм и правил и не представляет угрозы для проживающих лиц.

Причиной судебных споров является не только ввод объекта в эксплуатацию и выдача соответствующего разрешения, но и отмена уже выданного разрешения. Здесь судебная практика не менее обширна.

Решение Смоленского районного суда Смоленской области по делу № 2-21/12 от 04.04.2012.

К.В.Н. обратился в суд с иском к Администрации МО «Смоленский район» Смоленской области, ООО «Никольские ворота-2000» о признании незаконным разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию.

В обоснование иска указано, что К.В.Н. является собственником земельного участка, расположенного по адресу: (…). С южной стороны к названному земельному участку прилегает земельный участок, на котором размещается четырехэтажный 34-квартирный жилой дом. Собственником земельного участка является ООО «Никольские ворота-2000» . Согласно заключению ОАО «Градостроительный кадастровый центр» , жилой дом расположен от северо-восточной границы земельного участка истца на расстоянии 1,05 м на 1,55 м и затеняет земельные участки с кадастровыми номерами (…) и (…). Таким образом, жилой дом по отношению к земельному участку истца расположен с нарушением норм инсоляции. Такое расположение жилого дома нарушает права истца как собственника, т.к. он (истец) не может в полном объеме использовать принадлежащий земельный участок по назначению – для индивидуального жилищного строительства. Из вышеназванного заключения следует, что жилой дом размещен (построен) по отношению к земельному участку истца с нарушением нормативных требований в части устройства пожарных проездов к жилому дому (…) со всех сторон, который должен быть не менее 6 м. Разрешение на строительство № (…) от (…), разрешение на строительство № (…) от (…), разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (…) от (…), выданные Администрацией МО «Смоленский район» Смоленской области ООО «Никольские ворота-2000», выданы в нарушение требований статей 51, 55 Гражданского кодекса РФ, о нарушении прав стало известно во время проведения прокуратурой Смоленского района проверки. Просит признать незаконными разрешение на строительство (…) от (…), разрешение на строительство (…) от (…), разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (…) от (…), выданные Администрацией МО «Смоленский район» Смоленской области ООО «Никольские ворота-2000».

Представитель истца К.В.Н. – Б.В.В., действующий на основании доверенности со специальными полномочиями, исковые требования поддержал в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске, пояснил в судебном заседании, что возведенный 34-квартирный жилой дом № (. ) не соответствует требованиям градостроительных и противопожарных норм, а также правилам по проектированию и нарушает права и охраняемые законом интересы истца.

Представитель ООО «Никольские ворота-2000» С.М.В. исковые требования не признала, пояснила в судебном заседании, что все документы, необходимые при предоставлении в орган местного самоуправления для получения разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, были представлены. Строительство жилого дома происходило в зимнее время, поэтому определить точные границы земельного участка не представлялось возможным. На данный момент расположение жилого дома не соответствует градостроительному плану земельного участка. Срок гарантийных обязательств в отношении спорного дома составляет пять лет. Денежные средства возвратить собственникам помещений в доме невозможно, поскольку они израсходованы на строительство дома. ООО «Никольские ворота-2000» не несет ответственности за обслуживание данного дома, поэтому жильцы самостоятельно каждый заключили договор с организациями по обеспечению дома светом, газом и водой.

В отзыве на иск ООО «Никольские ворота-2000» указано, что у К.В.Н отсутствует субъективное право на обжалование актов местного самоуправления, поскольку указанными актами никак не затрагиваются его интересы как землепользователя.

Оценив обстоятельства дела, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемых ненормативных актов незаконными. Истец К.В.Н. не указал, каким образом удовлетворение требования по настоящему делу восстановит его нарушенное право. Истец К.В.Н. определяет разрешение на строительство и ввод объекта в эксплуатацию как незаконные, вместе с тем не приводит каких-либо доводов в пользу восстановления своих прав в случае отнесения этих ненормативных правовых актов органа местного самоуправления к незаконным.

Доводы истца о нарушении его прав как собственника земельного участка в части отказа Администрации МО «Смоленский район» Смоленской области в выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома принимаются судом во внимание, однако основанием для удовлетворения исковых требований, с учетом установленных по делу обстоятельств, не являются.

Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание, что удовлетворение требований истца о признании незаконным разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию повлечет нарушение прав собственников жилого дома (…), в удовлетворении исковых требований К.В.Н. надлежит отказать.

Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию – не единственная проблема, с которой сталкивается заказчик.

Заключая договор долевого участия в строительстве, стороны указывают сроки завершения строительства и передачи квартир заказчикам, но некоторые подрядчики, ссылаясь на различные непредвиденные, но объективные обстоятельства, в одностороннем порядке меняют указанные сроки, что в свою очередь становится предметом многочисленных судебных споров.

Решение Бердского городского суда Новосибирской области № 2-1294/11 от 23.09.2011.

С.В.П. обратилась в суд с иском, указывая, что 20.10.2008 между ней и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого Трест принял на себя обязательство построить дом и по завершению строительства, в срок не позднее третьего квартала 2009 года, передать в собственность Инвестора квартиру по адресу: (…). 11.01.2009 во исполнение условий договора она оплатила ответчику цену договора в размере 1 406 926 рублей. Однако ответчик свои обязанности исполнил ненадлежащим образом, по факту квартира ей была передана лишь 09.06.2011. Просрочка предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, начиная с 01.10.2009 и по 09.06.2011, составила 616 календарных дней. Просит взыскать с ответчика в ее пользу неустойку, предусмотренную Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в размере 476 666 рублей 19 копеек.

В судебном заседании истец, ее представитель исковые требования поддержали.

Представитель ответчика С.Т.А. иск не признала, при этом пояснила, что ответчик не оспаривает нарушение сроков сдачи дома и передачи квартиры, что было вызвано объективными причинами. Ответчик информировал истца об изменении планового срока сдачи объекта в эксплуатацию и предлагал подписать соглашение об изменении срока сдачи объекта. Истец на данное предложение ответила отказом.

Выслушав истца, ее представителя, представителя ответчика, исследовав представленные доказательства, суд пришел к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований исходя из следующего.

Как видно из договора, 20.10.2008 ЗАО «Трест-36», именуемое в дальнейшем «Трест», и С.В.П., именуемая в дальнейшем «Инвестор», заключили договор, предметом которого является долевое участие сторон в создании многоэтажного жилого дома по строительному адресу: (…), именуемого в дальнейшем «Объект». На момент заключения договора установлен плановый срок сдачи объекта приемной комиссии – третий квартал 2009 года. Объектом долевого строительства является однокомнатная квартира. Пунктом 3.1.2 предусмотрена обязанность Треста в течение двух месяцев со дня сдачи Объекта приемной комиссии, при условии полного и своевременного исполнения Инвестором всех платежных обязательств, предусмотренных договором, передать Инвестору по акту приема-передачи квартиру. Из представленного ответчиком разрешения усматривается, что разрешение № 62 на ввод объекта в эксплуатацию ответчиком получено 31.03.2011.

Таким образом, судом установлено, что ответчиком не были выполнены обязательства, предусмотренные договором относительно сроков сдачи объекта в эксплуатацию. Факт оплаты истцом цены договора в полном объеме ответчиком не оспаривался. Актом приема-передачи, заключенным между сторонами 09.06.2011, спорная квартира в объекте недвижимости была передана истцу.

В соответствии со статьями 309, 310, 314 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Решение: исковые требования С.В.П. удовлетворить частично.

К сожалению, новое не всегда бывает надежным и качественным, поэтому жильцов квартир в новостройках могут ждать неприятные сюрпризы.

Решение Железнодорожного районного суда города Ульяновска № 2-1241/12 от 14.08.2012.

С.Д.В. обратился в суд с иском к ОАО «Трест-3» об устранении строительных недостатков жилого дома, расположенного по адресу: (…). Просил обязать ответчика:

— провести ремонт кровли дома;

— отремонтировать плиточное покрытие на лестничных клетках в первом и втором подъездах;

— произвести восстановительный ремонт лестничных клеток на десятом этаже в первом и втором подъездах после пролива;

— устранить провалы и усадку тротуарной плитки вдоль дома;

— устранить трещины на кирпичной кладке фасада первого, второго и третьего этажей и фундамента;

— восстановить теплоизолирующий слой деформационного шва между первой и второй блок-секциями;

— провести дополнительную теплоизоляцию наружных стен квартиры.

В иске указал, что он является собственником доли квартиры на основании договора об инвестировании строительства жилого дома. Квартира получена им по акту приема-передачи. В период эксплуатации квартиры были выявлены строительные дефекты квартиры и общего имущества жилого дома, а именно нарушение герметичности рулонного покрытия мягкой кровли, отслоение плиточного покрытия на лестничных клетках. Дождевая вода проникает на лестничные клетки в первом и втором подъездах. В его квартире происходит промерзание стен на кухне, которые граничат с мусоропроводом и с подъездами.

Представитель истца в судебном заседании иск поддержала, пояснив, что промерзание стен в квартире истца и другие дефекты вызваны недостатками, допущенными при строительстве дома, поэтому ответственность по их устранению должно нести ОАО «Трест-3» .

Представитель ОАО «Трест-3» иск не признала, пояснив, что дом сдан в эксплуатацию в 2006 году, поэтому договор, заключенный между истцом и ОАО «Трест-3», не может быть признан договором долевого участия в строительстве, он имеет признаки договора купли-продажи. Срок, в течение которого подрядчик несет ответственность за недостатки, обнаруженные в пределах гарантийного срока, истек в 2011 году. В марте 2011 года ОАО «Трест-3» выполнило свои обязательства по исправлению дефектов кровли и облицовки фасада. В настоящее время дом находится в управлении управляющей компании ООО «Альфам-Центр» , поэтому поддержание надлежащего состояния жилого дома относится к компетенции управляющей компании. Считает, что управляющая компания ненадлежащим образом выполняла обязанности по содержанию многоквартирного дома, и указанные в исковом заявлении недостатки носят эксплуатационный характер.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд находит иск подлежащим удовлетворению полностью.

В приведенном примере основой судебного решения стало заключение судебно-строительной экспертизы, в соответствии с которой все выявленные недостатки действительно возникли по вине ответчика. Что же касается заявления представителя ответчика о том, что заключенный с истцом договор является договором купли-продажи, то cуд критически оценивает данный довод.

В соответствии с частью 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

Из договора и материалов дела следует, что ОАО «Трест-3» на момент заключения договора с С.Д.В. и членами его семьи и передачи квартиры по акту приема-передачи не имело зарегистрированного права собственности на спорную квартиру № (…). Следовательно, ОАО «Трест-3» не имело права заключать с С-ми договор купли-продажи данной квартиры, и оснований утверждать, что договор является договором купли-продажи, у ответчика не имеется.

Заключение договора долевого строительства – это всегда большой риск, ведь объекта еще нет, но даже после его возведения нет никаких гарантий, что инвестор в установленный срок сможет получить недвижимое имущество, которое уже оплатил.

В качестве рекомендации можно посоветовать только быть более внимательными при выборе застройщика и по возможности контролировать его работу.

www.top-personal.ru