Раздел имущества, находящегося в долевой собственности
— по соглашению сторон;
— на основании экспертного заключения.
При любом разделе имущества, находящегося в общей долевой собственности, необходимо провести анализ происхождения такого имущества.
Существуют законные правила раздела имущества долевой собственности. Классически — это когда каждому сособственнику определяется его доля и на бумаге и фактически. Но идеальных ситуаций, обычно, не бывает. Например, в двухкомнатной квартире выделить 1/2 долю каждому точно в размере соответствующего ей метража — маловероятно, так как комнаты обычно бывают разной площади. А уж в однокомнатной квартире и того хуже, поделить комнату пополам — просто технически невозможно.
Поэтому существуют юридические техники, с помощью которых достигается желаемый или близкий к желаемому результат.
Способы раздела имущества, находящегося в долевой собственности.
Использование процедуры медиации
Новый институт законодательства предполагает урегулирование споров между сторонами с помощью юриста следующим образом. Юрист разъясняет обеим сторонам спора все законодательно возможные варианты раздела имущества по долям. Затем определяется история возникновения права каждой стороны на долевую собственность и определяется реальный размер долей на текущий момент времени. Выясняются позиции каждой стороны. Предлагаются и обсуждаются различные варианты раздела. Возможна серия переговоров с подключением третьих лиц, экспертов, специалистов в области оценки, профильных специалистов в области использования самого имущества.
Если в результате переговорных процессов достигнуто соглашение о разделе имущества, находящегося в общей долевой собственности, составляется документ (договор или соглашение), в простой письменной форме или нотариальной форме. При необходимости дальнейшей регистрации такого документа в регистрирующем органе — составляется пакет документов и производится регистрациия. Стороны выполняют обязательства, достигнутые в переговорном процессе.
Если в результате примирительных процедур не удалось достигнуть никаких позитивных соглашений, придется обращаться в суд.
Обращение к эксперту, в экспертную организацию
Это серьезный дополнительный рычаг при ведении переговоров. Возможно, проект раздела дома, земельного участка, определение стоимости акций, перераздел всего имеющегося с точки зрения технических возможностей и справедливого распределения, как взгляд со стороны чужого человека и учет его мнения — дадут возможность встречной стороне подумать более глубоко над предложенным вариантом. Если и при этом спор не заканчивается решением, такие документы будут хорошим доказательством Ваших требований в суде.
Судебный раздел имущества, находящегося в общей долевой собственности
Прежде, чем обращаться в суд, надо понимать, что хотите Вы, и что хочет встречная сторона, и почему. Правильно и законно сформулированные требования к суду — дадут нужный результат. То есть при обращении в суд надо сформулировать свои требования четко и грамотно. Не на волю судьи, типа «пусть судья рассудит, как нам лучше жить», а заранее надо проработать ситуацию и РАЗРАБОТАТЬ до обращения в суд свои четкие требования.
Попробуем Вам рассказать это на примере.
Возьмем в качестве примера раздел жилого дома, находящегося в общей долевой собственности на земле ДНП после получения наследства. Предыстория: мать и отец получили садовый участок 12 соток в 1976 году, построили на нем дом и кухонку, вырастили детей. Мать умерла, отец и двое уже подросших детей вступили в наследство. Соответственно, у отца получилась 4/6 дома, у детей — по 1/6. Возьмем условие, что участок будет принадлежать гражданам в таких же долях (хотя в жизни может быть и по-другому). Сын женился на женщине волевой, властной, и она начала претеснять уже немолодого свата. Она стала его попросту не пускать на дачу. Отец обратился к юристу за помощью. Заказали паспорт на дом. Из документа видно, что дом — двухэтажный, к счастью для отца — есть возможность сделать второй вход и разделить помещения без существенной перепланировки и реконструкции дома. Решили мирно предложить такой вариант: на веранде устанавливают перегородку, со второй (отгороженной стороны веранды) делают второй вход, и дверь с веранды в комнату. В результате второе крыло дома может самостоятельно функционировать. Отец будет жить в комнате первого этажа и пользоваться частью веранды, дети — со второго входа будут заходить на свою половину и пользоваться — один комнатой на 1-м этаже, второй — комнатой на 2-м этаже. Чтобы отцу не мешали спать (он рано ложится), решили помещение кухни отдать детям под столовую и игровую. Вечерние шашлыки или утренние игры детей не будут мешать тихому времяпрепровождению немолодого отца на даче. И именно с такими требованиями обратились в суд. Суд вынес решение в пользу истца.
С квартирами, машинами и гаражами — сложнее, но тоже можно искать хорошие решения. Например, одному — гараж и автомобиль, второму — долю в квартире; одному 2 комнаты в квартире с учетом проживающего с этим родителем ребенка, второму — дачу и т.д.
Если в общей долевой собственности находится единственная неделимая вещь, возможно, ее стоит продать и деньги поделить пополам. Например, в общей долевой собственности — однокомнатная квартира. Ее можно продать и на вырученные деньги купить две комнаты в разных коммуналках.
Бывают, конечно, и нерешайки, когда кажется, что своею собственностью ни пользоваться, ни распоряжаться никак нельзя. Например, 1/3 доля в однокомнатной квартире, Живущие там не пускают Вас жить, а для продажи — не пускают покупателей посмотреть квартиру. Да, и кому нужна доля под раскладушку в чужом мире? Оказывается, и в таких случаях есть варианты. Но это уже технологии не только юридические, но и относящиесмя к области риэлторов или специалистов по недвижимости. Надо подумать. Возможно, что-то и получится, а иногда можно придумать несколько вариантов.
www.adveconspb.ru
Соглашение о разделе долей
Добрый день! Есть две комнаты в коммунальной квартире,комнаты находятся в общей долевой собственности на троих собственников по 1/3 доли каждого,комнаты под номерами они указаны в одном свидетельстве о праве собственности под одним кадастровым номером,нужно разделить комнаты ,что бы у них были разные кадастровые номера,но что бы у каждой комнаты остались те же собственники владея так же по 1/3 доли только в каждой комнате. Обратились в БТИ, сказали составить соглашение о разделе. Вопрос по этому соглашению.О чем должно быть это соглашение и что должно входить в это соглашение?
Ответы юристов (8)
Добрый день. По общему правилу соглашение о разделе предполагает договоренность собственников о том, что данное имущество будет разделено. Если Вы хотите создать новый объект права — комната, то так и надо указывать в соглашении. Также необходимо прописать кто из собственников и в каких долях будет владеть данными комнатами, а также указать иные права и обязанности сторон (например, если Вы планируете неравным образом разделить эти комнаты, то собственнику, которому полагается меньшая доля, может быть установлена денежная компенсация.
Согласно Гражданского кодекса РФ:
Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
Доли у всех будут равные,так же по 1/3 доли но в отдельных комнатах,цель разделения продать одну комнату.Я правильно Вас поняла,что нужно написать в соглашении фразу- цель раздела создать новый объект права — комнату?
01 Октября 2017, 23:46
Есть вопрос к юристу?
Здравствуйте! Уточните пожалуйста каким образом получилось, что комната в коммунальной квартире не является самостоятельным жилым помещением? Квартира приватизировалась одним объектом?
Вы пишите, что комнаты под номерами. Из этого следует, что на техническом учете они стоят как самостоятельный объект. Но, несмотря на это БТИ предлагает заключить соглашение. Вопрос для чего. Вы уточняли?
Уточнение клиента
Сейчас не могу точно ответить как так получилось что комнаты не отдельные по документам.Цель продать одну комнату
01 Октября 2017, 23:49
Я правильно Вас поняла, что нужно написать в соглашении фразу- цель раздела создать новый объект права — комнату?
Почти. Нужно указать не цель раздела, а что-то вроде:
«Принимая во внимание размеры долей каждого собственника в праве общей долевой собственности, при разделе общего имущества сособственники получают следующее имущество:
И под номерами перечисляете новые объекты права с их характеристиками
Спасибо! нужно ли указывать в этом соглашении что никаких денежных операций по отношению друг к другу в разделе долей не будет?
01 Октября 2017, 23:54
Это понял, но откуда из документов следует о том, что это коммунальная квартира? Лицевые счета на оплату коммунальных услуг разные?
нужно ли указывать в этом соглашении что никаких денежных операций по отношению друг к другу в разделе долей не будет?
Если деньги не уплачиваются, а доли собственников остаются прежними (в аналогичном размере) в обоих комнатах, то можете ничего не писать, т.к. не будет никакой несоразмерности. Но если и укажите, что никаких денежных выплат производится не будет, то это не будет являться ошибкой.
Основное что меня интересовало,как сформулировать в соглашении суть раздела, это Вы мне ответили.Скажите пожалуйста еще есть какие то пункты в таком соглашении,без которых оно будет недествительным( все паспортные данные и данные по собственности комнат не имею ввиду)?
02 Октября 2017, 00:06
Еще раз перечитал вопрос. Видимо на эти две комнаты был выдан один ордер или имелся один договор социального найма. Увы комнаты при данных обстоятельствах не разделить. Продать можно лишь долю в праве.
В БТИ имели в виду соглашение о порядке пользования жилым помещением. Но, оно не изменяет право на собственность.
Не могу сейчас сказать точно какие документы были изначально,но в БТИ запрос вроде поняли правильно и рассказали порядок действия,объяснив что надо начать с соглашения.
02 Октября 2017, 00:10
Составление соглашения это объемная работа и в рамках текстовой консультации не объяснить что в нем должно быть указано. Но, это не главное. Главное то, что в настоящее время учетом помещений занимаются органы кадастрового учета, но не БТИ. Кроме того, это соглашение необходимо регистрировать в Росреестре для внесения изменений в ЕГРН, так как образуется два новых помещения в коммунальной квартире.
Все что здесь сказано, только на основании условий вашего вопроса и окончательно можно дать ответ только при изучении всех документов на эти комнаты и квартиру в целом. Предварительно могу сказать, что если комнаты приватизировались на основании одного договора, то разделить их, то есть выделить в натуре можно в том случае, если позволяет техническая возможность, а именно имеются отдельные входы в общий коридор. Как правило, Росреестр отправляет для решения этого вопроса в районный суд. И уже на основании решения суда регистрируются новые помещения.
Скажите пожалуйста еще есть какие то пункты в таком соглашении, без которых оно будет недествительным
В любом договоре, который касается недвижимости необходимо точно определить само недвижимое имущество. Правильно обозначите стороны соглашения, суть обязательства (сам раздел) и в общем-то больше особо ничего не нужно. При этом я не согласен с тем, что эти комнаты нельзя поделить. Нельзя сделать коммуналку из полноценной квартиры, Да и то не всегда нельзя — если есть возможность обеспечить наличие мест общего пользования (санузел, отдельный вход и т.д.) во вновь образованных квартирах, то и квартиру можно поделить. Поэтому если эти комнаты сами по себе друг с другом неразрывно не связаны, то никаких препятствий для раздела не вижу
m.pravoved.ru
Соглашение о разделе частного дома в натуре
Здравствуйте. О соглашении о разделе долевой собственности частного дома. Нам с бывшим супругом принадлежит жилой дом и земля на праве долевой собственности(по 1/2 доле у каждого). Для раздела имущества в натуре есть заключение эксперта о возможности такого раздела. Мы договорились с бывшим супругом (и подписали соглашение) о том, что делим собственность не равными долями, атак, как дело обстоит на практике. Нотариус отказался заверять наше соглашение, а чиновники,которые оформляют документы (БТИ, земельная палата) отправляют нас в суд. Достаточно ли подать одно исковое заявление о разделе дома в натуре (не равными частями, а на основании достигнутого соглашения) или необходимо подавать встречный иск от второго собственника?
Ответы юристов (5)
Воли и, соответственно, иска одной из сторон вполне хватит для раздела имущества
Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3.
При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе
и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них
участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать
выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре
не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба
имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник
имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками
долевой собственности.
4. Несоразмерность имущества, выделяемого в
натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи,
его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей
денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику
долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо
выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда
доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не
имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может
и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных
участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
Поэтому встречный иск не нужен.
В соответствии со ст 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе обратиться в суд с требованием о выделе своей доле в натуре.
Для подтверждения возможности разделить жилой дом в натуре Вам необходимо предоставить заключение строительно-технической экспертизы.Если эксперт установит, что раздел (выдел доли) невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, суд вправе отказать в иске о разделе дома.
Встречный иск подавать не нужно, тем более, если второй сособственник доли согласиться в судебном заседании с предложенным вариантом раздела, а экспертизой будет подтверждена возможность такого раздела, судебное решение однозначно будет вынесено в пользу истца.
суд определяет, кому из участников общей долевой собственности какую часть дома предоставить. При этом учитывается сложившийся порядок пользования домовладением, нуждаемость каждой из сторон в определенных помещениях, в отдельных случаях суд принимает во внимание состояние здоровья и другие заслуживающие внимания обстоятельства.
Самый для Вас оптимальный выход из положения при рассмотрения дела о разделе имущества в суде, — заключить мировое соглашение так, как Вы сочтете нужным, Это мировое соглашение будет утверждено судом и определение суда имеет такую правовую силу, как и решение суда.
У Вас имеется, как Вы пишете, подписанное соглашение с бывшим мужем. Примерно в таком же тексте составите мировое соглашение и никаких проблем возникнуть не может.
В соответствии со ст. 252 ГК:
Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между её участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своейдоли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и, условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Зачем вам обращаться в суд, если вы с бывшим супругом достигли соглашения о способе и условиях раздела общего имущества. Составьте соглашение о разделе объекта недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности в простой письменной форме и на его основании зарегистрируйте право собственности на соответствующую долю в Росреестре.
Здравствуйте! Вам нужно обратиться в суд (не важно, кто из вас будет истцом, а кто ответчиком) с иском о реальном разделе дома и земельного участка с учетом мирового соглашения, подготовленного вами. В мировом соглашении можно просто указать «по сложившемуся порядку пользования домом и земельным участком». И указать какие комнаты какой площадью и кому отойдут по соглашению. И что сторонам известно о том, что реальная площадь частей не соответствует идеальным долям. Ссылки на Законодательство коллеги уже привели.
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
Соглашение о разделе имущества находящегося в долевой собственности
СОГЛАШЕНИЕ О РАЗДЕЛЕ ИМУЩЕСТВА, НАХОДЯЩЕГОСЯ
В ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ
(на примере раздела имущества участников простого
товарищества при его прекращении)
Город ____________ «___» _____________ 200 ___ г.
в дальнейшем именуемое «Товарищ 1», в лице ___________________________,
_______________________, действующего на основании _________________ и ____________________________________________________________________,
(наименование участника простого товарищества)
в дальнейшем именуемое «Товарищ 2», в лице ___________________________,
_______________________, действующего на основании _________________, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящее соглашение о нижеследующем.
1. Стороны по взаимному соглашению осуществляют раздел имущества, являющегося их совместной долевой собственностью в связи с прекращением Договора простого товарищества № ___ от «___» ________ 200__ г. вследствие истечения его срока.
2. Под имуществом в настоящем соглашении понимается имущество, внесенное Сторонами в качестве вкладов в простое товарищество и произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы
3. В соответствии с Договором простого товарищества № ___ от «___» ________ 200__ г. доли Сторон в имуществе на момент заключения настоящего соглашения составляют:
3.1. Товарищ 1 – _________________________ %;
3.2. Товарищ 2 – ____________________________ %.
4. В результате раздела имущества Товарищу 1 переходит в собственность имущество на общую сумму _____________ рублей в следующем составе: _________________________________________, в том числе следующие права требования: ____________________.
5. В результате раздела имущества Товарищу 2 переходит в собственность имущество на общую сумму _____________ рублей в следующем составе: _________________________________________, в том числе следующие права требования: ____________________.
6. Учитывая несоразмерность выделяемого Товарищу 1 имущества его доле в общей собственности, Товарищ 2 обязуется в течение ___________ дней с момента подписания настоящего соглашения выплатить Товарищу 1 денежную компенсацию в размере ____________ рублей.
7. Передача имущества, указанного в п. 4 и п. 5 осуществляется Сторонами в момент подписания настоящего соглашения и оформляется Актом приема-передачи. С момента подписания соответствующего Акта приема-передачи право долевой собственной сторон на указанное в нем имущество прекращается.
8. Настоящее соглашение вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами.
9. Все вопросы, не урегулированные настоящим соглашением, разрешаются в соответствии с действующим законодательством РФ. Изменения и дополнения к настоящему соглашению должны быть составлены в письменной форме и подписаны обеими сторонами.
10. Реквизиты и подписи сторон:
Товарищ 1: _____________ Товарищ 2: ____________
www.grandyurist.ru
Соглашение о разделе жилого дома
Добрый вечер. Есть дом на двух хозяев,по 1/2 у каждого. Земля под домом оформлена в собственность каждого хозяина(собственника).Надо прекратить долевую собственность на дом и оформить на каждого хозяина. Но ,дом расположен посередине всего участка так,что общая стена продолжает делить участок,т.е. по дому проходит линия раздела. При этом у каждого хозяина свой вход,свои коммуникации,свой лицевой счёт,свои счётчики и т.д. В архитектуре сказали обращаться в суд,для раздела. Но хозяева не возражают о разделе,может достаточно заключить СОГЛАШЕНИЕ О РАЗДЕЛЕ ЖИЛОГО ДОМА И ПРЕКРАЩЕНИИ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ между собственниками? Или нужен суд и экспертиза? Спасибо.
Земельный участок разделен,кадастровый и технический паспорт есть на весь дом.
28 Октября 2016, 21:21
Ответы юристов (3)
Возможно разделить дом и земельный участок в натуре и прекратить право общей долевой собственности по соглашению сторон без суда при наличии кадастровых паспортов на каждую часть дома и земельного участка
Статья 252. Раздел имущества,
находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может
быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выделасвоей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности
соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного
из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать
выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или
невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей
собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости
его доли другими участниками долевой собственности.
4. Несоразмерность имущества,
выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей
статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей
денежной суммы или иной компенсацией.Выплата участнику долевой собственности остальными
собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его
согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть
реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего
имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать
остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.5. С получением компенсации в соответствии с настоящей
статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
Кадастровые паспорта на части дома и земельных участков.Их номера с данными вы будете включать в соглашение и в дальнейшем представлять в Россреестр на регист рацию как на отдельный объект права
Кадастровый паспорт и технический паспорт на весь дом. А кадастровый паспорт на земельный участок у каждого свой,со своим номером. Вопрос,нужен ли суд в этом случае и экспертиза? Спасибо.
28 Октября 2016, 22:35
Вы не поняли. Если участки уже на кадастровом учете это уже полдела. Далее на основе техпаспорта и кадастрового паспорта на весь дом, вам надо оформить такие же документы на выделяемые площади как на части общего дома и заключать соглашение. Суд не нужен если нет спора и есть две изолированные друг от друга части жилого дома соответствующие требованиям закона.
Вот теперь понятно. Спасибо.
29 Октября 2016, 00:06