Сделка купли продажи между супругами
Ю.Л. Сивко, помощник нотариуса г. Волгограда
Каждый человек в процессе своей жизнедеятельности вступает в определённого рода общественные отношения, которые регулируются различными отраслями права. Одно и то же лицо может быть одновременно субъектом как гражданского, так и административного, семейного, трудового и иных отраслей права.
Как известно, супруги – это лица, состоящие в браке и в связи с этим обладающие семейной право- и дееспособностью. Однако заключение брака ни в коей мере не влечёт за собой потерю или ограничение гражданской право- и дееспособности, позволяющей супругам заключать различного рода гражданско-правовые сделки, которые порождают определённые права и обязанности, за неисполнение или ненадлежащее исполнение которых наступает гражданско-правовая ответственность.
Гражданско-правовая ответственность направлена, прежде всего, на восстановление нарушенных прав по сделкам, имеющим гражданско-правовой характер. Могут ли супруги вступать между собой в гражданские правоотношения, тем самым возлагая на себя обязательства, за неисполнение или ненадлежащее исполнение которых наступает гражданско-правовая ответственность? И если да, то какие сделки и по поводу какого имущества они могут заключать? Эти вопросы в литературе являются дискуссионными и требуют детального рассмотрения.
В Кодексе законов о браке, семье и опеке 1926 г. присутствовала специальная норма о праве супругов вступать между собой во все дозволенные законом имущественно-договорные отношения и о недействительности соглашений между супругами, направленных на умаление имущественных прав жены или мужа. Однако ни в КоБС РСФСР 1969 г., ни в СК РФ 1995 г. подобная норма места не нашла. СК РФ предусматривает лишь возможность заключения супругами семейно-правовых договоров, таких как брачный договор, соглашение о разделе общего имущества, соглашение об уплате алиментов и др. Это вовсе не означает, что супругам отказано в праве на заключение между собой обычных гражданско-правовых сделок. Каждый из супругов является самостоятельным субъектом имущественных отношений, супруги юридически равны, обладают автономией воли и формально независимы друг от друга, то есть обладают всеми необходимыми и достаточными признаками для того, чтобы вступать между собой в имущественные отношения, регулируемые гражданским правом. «Супруги, как и любые другие субъекты гражданского права, могут вступать в самые различные сделки, в том числе и в гражданско-правовые»1.
Хотя «. в СК РФ нет специальной нормы о праве супругов заключать между собой сделки. Однако такое право у супругов, безусловно, существует как у субъектов, наделённых гражданской правоспособностью и дееспособностью (ст. 17, 18, 21 ГК РФ). Они могут совершать друг с другом любые сделки, не противоречащие закону. Обычно это безвозмездные сделки (договор дарения, договор поручения), что объясняется спецификой семейных отношений»2. В общем плане приведённые утверждения верны, но нуждаются в уточнении: а) по поводу какого именно имущества, общего или же только раздельного, возможно заключение сделок между супругами; б) только ли требованиям норм гражданского права должны соответствовать договоры, заключаемые между супругами, или же необходимо принимать во внимание нормы и основные начала семейного законодательства?
Возможность супругов заключать между собой договоры не подвергалась сомнению там, где была принята система раздельности имущества супругов. Например, в Древнем Риме между мужем и женой могли существовать такие же имущественные отношения, как между всякими частными лицами вообще; лишь дарения между супругами были воспрещены: для того, говорят памятники, чтобы любовь одного супруга к другому не могла явиться поводом для имущественных вымогательств со стороны этого последнего3. Российское дореволюционное законодательство устанавливало полную раздельность имущества между супругами, поэтому брак не оказывал влияния на имущественную сферу супругов, и «они точно так же чужды друг другу по имуществу, как лица совершенно посторонние. Между супругами поэтому могут иметь место всякого рода сделки. Например, муж может продать имущество жене, нанять её имущество, квартиру в её доме, быть поверенным по её делам и наоборот»4. Г.Ф. Шершеневич возможность супругов «вступать между собой во всевозможные сделки дарственного и возмездного характера» напрямую связывает с действием принципа раздельности. Отсюда вытекает возможность для каждого супруга распоряжаться своим имуществом прямо от своего имени, независимо друг от друга и не испрашивая на то взаимного дозволения. Один супруг не отвечает своим имуществом за долги другого.
Рассуждая таким образом, Г.Ф. Шершеневич признавал, что «при совместной жизни создаётся общая обстановка, приобретаемая на средства одного или обоих супругов. Относительно этого имущества создаётся между супругами фактически некоторая общность материальная. Это имущество не может быть привлечено к ответственности по долгам супругов. Трудность заключается в определении доли, на которую имеют право каждый из супругов, а, следовательно, и его кредиторы». Шершеневич полагает, что это имущество принадлежит тому супругу, с которого производится взыскание, пока и насколько не будет доказано противное. «При взыскании с одного из супругов подвергается описи и продаже вся движимость, находящаяся в общей их квартире, за исключением платья и белья другого супруга и вещей, о принадлежности которых предоставлены доказательства. Такое правило необходимо в интересе кредиторов, от которых иначе всегда ускользало бы это имущество, имеющее иногда значительную ценность. Это правило не является нарушением принципа раздельности и не составляет последствия брака, потому что такое же правило могло бы иметь применение к взысканию с одного из нескольких лиц, живущих вместе. При несостоятельности одного из супругов имущество другого не входит в конкурсную массу. Однако относительно вещей, находящихся в общей квартире, закон установил, в интересах кредиторов, правило, по которому обязанность доказывания его принадлежности лежит не на конкурсном управлении, а на другом супруге. Затем, даже обособленное имущество супруга может быть обращено в конкурсную массу, если оно перешло к нему дарственным путём от несостоятельного должника в течение последних 10 лет перед конкурсом. Далее, если вещи приобретены одним супругом у другого возмездно, закон возлагает на первого обязанность доказать, что приобретение было сделано не на деньги, дошедшие от мужа. Здесь также нет нарушения принципа раздельности имущества, потому что такое же опровержение сделок и поворот имущества допускается относительно детей и родственников»5.
Напротив, там, где имущество мужа и жены сливалось в одну массу, и брак, как в Англии до 1882 г., имел своим последствием слияние в юридическом отношении лица жены с лицом мужа, муж не мог совершить договоры с женой, потому что нельзя вступать в договоры с самими собой.
Современное российское законодательство сочетает в себе начала общности и раздельности. Поэтому ответ на вопрос, вправе ли супруги заключать между собой те или иные сделки, по-моему, должен зависеть от двух обстоятельств: во-первых, оттого, является ли её объект личным или общим имуществом супругов; во-вторых, соответствует ли та или иная сделка по своей природе содержанию и направленности основных начал семейного законодательства.
Относительно объекта сделки не вызывает никаких сомнений возможность супругов вступать в договоры по поводу раздельного имущества. Сложнее обстоит дело с совершением между супругами сделок по поводу объектов, находящихся в их совместной собственности. Специфика общей совместной собственности состоит в том, что доли её участников заранее не определены. Имущество принадлежит всем участникам совместной собственности и никому в отдельности. Доля участника в общей совместной собственности фиксируется исключительно при разделе совместной собственности или при выделе из неё. Таким образом, строго говоря, в момент, когда установлена доля участника в праве собственности, прекращается совместная собственность, она уступает место другому виду многосубъектной собственности – долевой или же становится индивидуальной многосубъектной собственностью. В связи с этим правомерен вопрос, каким объектом распоряжается один супруг, совершая сделку с другим супругом по поводу совместного имущества? Со всей остротой и очевидностью проблема проявляется при попытках совершения между супругами сделок с недвижимым имуществом, находящимся в совместной собственности. Как известно, в договоре продажи (мены, дарения и пр.) недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключённым (ст. 554 ГК РФ). Из изложенного можно сделать только один вывод: до прекращения права совместной собственности совершение между супругами сделки с недвижимым имуществом не представляется возможным.
Гражданами О. и Б., которым на праве совместной собственности принадлежала квартира, был совершён договор, по которому они сначала определили доли в праве собственности на квартиру – по 1/2 каждому – а далее по этому же договору Б. подарила свою долю О. Государственная регистрация по изменению вида права собственности (прекращение совместной собственности и возникновение права долевой собственности) не производилась. На этом основании была приостановлена государственная регистрация. Действия должностных лиц были обжалованы в суд как неправомерные. Решением одного из судов Нижегородской области, оставленным без изменения кассационной инстанцией, в удовлетворении заявления было отказано, действия государственного учреждения юстиции признаны законными. По мнению суда, государственной регистрации договора дарения должна была предшествовать государственная регистрация изменения вида права собственности (прекращения права совместной собственности и возникновения права долевой собственности)6.
Позиция, занятая учреждением юстиции, вполне понятна. Не имея возможности идентифицировать объект недвижимости, оно отказывает в регистрации договора, указывая на то, что супруги, прежде чем произвести возмездное или безвозмездное отчуждение имущества в пользу друг друга, должны определить объём прав, которым имеет намерение распорядиться участник совместной собственности, что невозможно до прекращения совместной собственности и возникновения собственности долевой. Такая необходимость вытекает из положений ч. 3 ст. 24 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»7, а также ст. 164, 131 и 223 ГК РФ.
Таким образом, ни в коей мере не оспаривая наличие самой возможности заключения между супругами разнообразных гражданско-правовых договоров, следует прийти к выводу, что таковые могут совершаться по поводу изначально раздельного имущества или же по поводу имущества, ставшего после прекращения совместной собственности объектом собственности долевой или индивидуальной. В обоснование такой позиции М.Г. Пискуновой был выдвинут дополнительный аргумент. Автор обоснованно полагает, что поскольку сделкой признаётся действие, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, то возмездный договор, заключаемый между супругами по поводу совместно нажитого имущества, не приводит ни к установлению, ни к изменению, ни к прекращению гражданских прав и обязанностей. Переданный по договору купли-продажи объект общей совместной собственности, приобретаемый за счёт общих средств супругов, продолжает и после заключения договора оставаться в совместной собственности супругов, а значит, подобного рода договоры между супругами не могут квалифицироваться иначе, как мнимые сделки, то есть сделки, совершённые лишь для вида, без намерения создать соответствующие им правовые последствия8.
Теперь вернёмся ко второму поставленному вопросу: должны ли при заключении гражданско-правовых договоров между супругами учитываться нормы и основные начала семейного законодательства? Содержание действительной сделки не может находиться в противоречии с законом. Лицо, состоящее в браке, одновременно является субъектом как гражданского, так и семейного права, поэтому при заключении между супругами гражданско-правовых сделок должны учитываться нормы и той, и другой отрасли права. Отсюда вытекают следующие последствия.
Во-первых, некоторые гражданско-правовые сделки по своему содержанию противоречат основным принципам регулирования семейных отношений. В частности, договоры пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, по которым рентополучатель передаёт принадлежащее ему имущество, в первую очередь недвижимое, в собственность плательщика ренты, который по договору пожизненной ренты обязуется периодически выплачивать денежные суммы в течение его жизни, а по договору пожизненного содержания с иждивением обеспечивать потребности в жилище, питании, одежде, что несовместимо с семейно-правовыми нормами. Супруг без всяких дополнительных условий, безвозмездно в силу самого факта заключения брака обязан заботиться и материально поддерживать другого супруга. Следовательно, заключение таких сделок между супругами недопустимо.
Во-вторых, супруги, на имущество которых распространяется законный режим, не могут заключать между собой возмездные сделки. Это связано с тем, что любые доходы, полученные супругами во время брака, обращаются в их общую совместную собственность. Рассмотрим, например, договор купли-продажи между супругами, по которому один супруг передаёт находящееся в его личной собственности имущество другому супругу, который принимает и оплачивает это имущество. Имущество поменяло свой правовой режим: перешло из личной раздельной собственности одного из супругов в общую совместную собственность обоих супругов. Однако супруг-продавец не получил от сделки никакой выгоды, т.к. сумма, полученная им от продажи имущества, также обращается в общую совместную собственность супругов. Фактически заключён не договор купли-продажи, а договор дарения. Таким образом, супруги, имущество которых подчиняется законному режиму, могут заключать между собой только безвозмездные сделки (дарение, поручительство и пр.).
В литературе предлагается отграничивать гражданско-правовые сделки супругов от семейно-правовых соглашений между ними. Гражданско-правовыми считают сделки супругов относительно их личного, раздельного имущества, к семейно-правовым относят соглашения по поводу общего совместного имущества (определение порядка пользования, владения и распоряжения, частичный и полный раздел общего имущества и др.).
Соглашения супругов, пишет Е.М. Ворожейкин, не могут рассматриваться в качестве гражданско-правовых сделок, и на них не могут распространяться правовые последствия, установленные в гражданском законодательстве. «В случае признания соглашения супругов недействительным вполне достаточно констатации того, что соглашение такого рода не вызывает прав и обязанностей, которые намерены были установить стороны таким соглашением. Признание же соглашения супругов гражданско-правовой сделкой должно было бы влечь и соответствующие последствия: возврат каждой из сторон всего полученного по сделке, возмещение стоимости в деньгах, если нет возможности возвратить имущество в натуре»9.
Полагаю, что с этим утверждением можно не согласиться. Во-первых, стоит отметить, что по поводу совместно нажитого супругами имущества они заключают соглашения об определении долей в общем совместном имуществе и соглашения о разделе общего совместного имущества.
Чем же отличается раздел общего имущества супругов от определения доли каждого из супругов в праве на это имущество? Н.М. Ершова отмечает, что данные соглашения имеют в принципе общую основу. В обоих случаях прекращается общность имущества супругов в отношении определённого имущества и налицо соглашение между супругами, оформляемое либо совместным заявлением на выдачу свидетельств о праве собственности, либо договором, закрепляющим право собственности на конкретные вещи. И в этих случаях соглашения супругов не порождают гражданско-правовых обязательств в общепринятом смысле, как это имеет место, например, в договорах купли-продажи, найма и подобных, а преследуют цель установить имущественные права каждого из супругов или одного из них. Да и сами нотариальные действия по выдаче свидетельств о праве собственности на долю в общем имуществе супругов и по удостоверению договоров между супругами о разделе совместно приобретённого имущества носят правоустанавливающий характер.
Разумеется, есть и различие. Оно состоит в том, что свидетельства о праве собственности выдаются на долю определённого имущества, а договоры раздела закрепляют право собственности на конкретное имущество, определённые вещи. Иными словами, в первом случае устанавливается общая долевая собственность, урегулированная в нормах ст. 244–252 ГК РФ, во втором – личная раздельная собственность. Но это различие несущественно с точки зрения общих целей, преследуемых супругами, и с точки зрения правовой природы совершаемых ими соглашений по поводу общей совместной собственности. Ведь установление долевой или раздельной собственности производится по взаимному соглашению супругов и направлено на прекращение общности имущества, на замену правового режима имущества. В обоих случаях супруги чётко выражают свою волю, зафиксированную в их соглашении: вместо режима общей совместной собственности по нормам брачно-семейного законодательства они устанавливают правовой режим имущества по нормам гражданского законодательства10.
Изложенное позволяет сформулировать вывод о наличии особого рода гражданско-правовых сделок. Это соглашения между супругами, направленные на раздел имущества, являющегося их общей совместной собственностью, и преследующие цель установить в отношении этого имущества иной, то есть не семейно-правовой режим общности имущества, а гражданско-правовой режим личной (общей долевой или раздельной) собственности. Если супруги желают установить общую долевую собственность, то они оформляют совместное заявление о выдаче нотариальной конторой свидетельства о праве собственности на часть (доли) общего имущества. Установление раздельной собственности на определённое имущество оформляется договором между супругами о разделе имущества. Эти сделки, будучи гражданско-правовыми по своей целевой направленности и правовым последствиям, в то же время связаны с брачно-семейными отношениями. Эта связь предопределяет присущие таким сделкам особенности, которые проявляются, во-первых, в специальном субъектном составе, сторонами таких сделок могут быть только супруги или бывшие супруги; во-вторых, в предмете, поскольку такие сделки могут заключаться исключительно по поводу общего совместного имущества супругов; и, в-третьих, семейным законодательством установлены специальные требования к содержанию таких сделок, нарушение которых ведёт к их недействительности. Как и любые иные сделки, соглашения, о которых идёт речь, направлены на установление, изменение и прекращение имущественных прав и обязанностей, гражданско-правовых по своей сущности, а потому не вызывает никаких сомнений вывод о том, что хотя такие действия не предусмотрены правовыми нормами, но порождают гражданские права и обязанности11.
Таким образом, можно не согласиться с Е.М. Ворожейкиным, утверждающим, что соглашения супругов не могут рассматриваться в качестве гражданско-правовых сделок. Невозможно усмотреть различие и в последствиях признания недействительными сделок и соглашений. Реституция, возмещение убытков и прочее имеют место по сделкам, во исполнение которых производилась передача имущества, и вне связи с тем, были ли они «чисто» гражданскими или осложнёнными «супружеским элементом?»12.
Таким образом, установление в соглашении санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение принятых на себя договорных обязательств вполне допустимо и не противоречит семейному законодательству, в равной мере возможно применение к лицу, не исполнившему или ненадлежащим образом исполнившему возложенные на него по соглашению обязательства, мер гражданско-правовой имущественной ответственности, в частности, взыскание убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами. Компенсация морального вреда также может иметь место при условии, если потерпевшая сторона докажет, что неисполнением соглашения были нарушены его личные неимущественные права, чем причинены нравственные и физические страдания.
На данном этапе возникает следующий вопрос, каким имуществом будет отвечать супруг, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательство по сделке, заключённой с другим супругом? Понятно, что в первую очередь взысканию подвергнется имущество, находящееся в его личной собственности.
Вопрос в том, может ли супруг-кредитор заявить требование о выделе доли из общего совместного имущества для наложения на неё взыскания? Допустим такую ситуацию. Между супругами, имущество которых подчинено договорному режиму, был заключён договор займа. Супруг-должник не исполнил в срок взятое на себя обязательство (вернуть долг). Личного имущества супруга-должника оказалось недостаточно для того, чтобы погасить долг и выплатить проценты за пользование чужими денежными средствами. В соответствии с п. 1 ст. 45 СК РФ кредитор в целях защиты своих интересов при недостаточности личного имущества супруга-должника вправе требовать выдела его доли, которая причиталась бы ему при разделе общего имущества супругов, для обращения на неё взыскания. В данном случае супруги являются полноправными сторонами гражданско-правовой сделки, причём один из них – должником, а другой – кредитором. Поэтому обращение взыскания на долю в общем имуществе супругов по требованию супруга-кредитора, на мой взгляд, вполне допустимо. Однако эта процедура довольно сложна (арест, изъятие и принудительная реализация имущества) и не предусмотрена для таких случаев. Поэтому если с подобной проблемой суд и столкнётся, то только в случае внесения изменений в законодательство.
На основании изложенного можно сделать вывод о том, что супруги вправе заключать любые, не противоречащие закону и основам семейного законодательства гражданско-правовые сделки в отношении имущества, принадлежащего им на праве личной раздельной собственности, и обязаны нести гражданско-правовую ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по таким сделкам. Кроме того, гражданско-правовая ответственность наступает и за неисполнение обязательств по соглашениям, заключаемым между супругами о разделе общего совместного имущества или о выделе доли из этого имущества.
1 Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – М., 1999. – Ч. 3. – С. 293.
2 Пчелинцева Л.М. Семейное право России: Учебник. – М., 2001. – С. 190.
3 Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. – М., 1998. – С. 184.
4 Мейер Д.И. Русское гражданское право. – М., 1997. – С. 364.
5 Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. – М., 1995. – С. 434–435.
6 Анализ судебных решений по делам с участием государственного учреждения юстиции Нижегородской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним за период с
1 июля 1998 г. по 1 июня 2000 г. // Регистрация прав на недвижимость. – М., 2001. – Вып. № 4. – С. 200–201.
7 СЗ РФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3594.
8 Пискунова М.Г. Проверка законности сделки и документы, необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Правовое регулирование рынка недвижимости. – 2000. – № 1(2).
9 Ворожейкин Е.М. Семейные правоотношения в СССР. – М., 1972. – С. 134–135.
10 Ершова Н.М. Имущественные правоотношения в семье. – М., 1979. – С. 59–60.
11 Чефранова Е.А. Сделки, заключаемые между супругами // Юридический мир. – 2003. – № 12. –
С. 50.
12 Никитина В.П. Имущество супругов. – Саратов, 1975. – С. 58.
old.notariat.ru
Как известно, создание семьи, регистрация брака, влечет за собой изменения не только в личной жизни людей, но и в их имущественных отношениях. В соответствии с действующим законодательством любое имущество, приобретенное супругами в период брака, является их общей собственностью. А купленное до брака либо полученное после, но в результате безвозмездной сделки (дарение, наследование, приватизация) признается личной собственностью каждого из них.
Нередко у супругов возникает желание стать индивидуальными владельцами какого-либо объекта недвижимости, являющегося их совместной собственностью, для этого надо оформить соответствующий договор и переход права собственности на этот объект от одного супруга к другому.
Как лучше это сделать? Ведь при таком переоформлении необходимо учитывать и правила государственной регистрации и правила регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество, а также установленный законом режим общего имущества супругов и другие особенности.
В соответствии с договором купли-продажи одно лицо(продавец) передает другому лицу(покупателю) определенное договором недвижимое имущество (квартиру, комнату, жилой дом, земельный участок и т. д.). Покупатель уплачивает продавцу стоимость этого недвижимого имущества. Следует отметить, что продаваться может не вся квартира, а к примеру, только доля в праве на квартиру.
Первое, на что необходимо обратить внимание — это необходимость уплаты (или по крайней мере ее документального оформления) определенной денежной суммы. Отсюда следует, что в случае расторжения договора или признания его недействительным продавец будет обязан возвратить полученные от покупателя деньги.
Вторая особенность этого способа (впрочем как и остальных) заключается в том, что распоряжаться имуществом — продавать, дарить и прочее – может только собственник. Поэтому перед продажей объекта недвижимости, нужно определить, из чего именно состоит этот объект (квартира, доля в праве общей долевой собственности на квартиру, комната и т. п.) и оформить право собственности на него. Договор подлежит обязательной государственной регистрации в Управлении Федеральной Службы по государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР.
Достоинство купли-продажи заключается в том, что это самый распространенный вид сделки, технология которой хорошо известна всем лицам, участвующим в ее совершении (нотариусам, риэлторам, регистраторам) . К тому же, в данном случае не требуется оформлять множество документов. В соответствии с действующим законодательством договор подписывается только продавцом и покупателем и может быть по желанию сторон удостоверен нотариусом или в простой письменной форме. Купля-продажа может производиться и после регистрации расторжения брака между супругами, поскольку правовой режим общего имущества сохраняется.
Этот способ имеет и свои недостатки. Несмотря на документально оформленный переход прав на объект недвижимого имущества от одного супруга к другому, продавец юридически сохраняет права на половину проданной квартиры (комнаты, жилого дома ) , поскольку в соответствии со ст. ст. 34, 35 Семейного кодекса РФ любое имущество, приобретенное супругами во время брака, является их совместной собственностью независимо от того, на чье имя оно приобретено.
Поэтому такой тип сделки не совсем надежен: в случае возникновения разногласий сам факт купли-продажи не лишит второго супруга права требовать своей доли. Кроме того, в случае смерти одного из супругов на эту долю вправе претендовать помимо второго супруга и другие наследники умершего (его дети от других браков, родители)
Кроме этого, на приобретающего недвижимость супруга не распространяется льгота по налогу на доходы физических лиц (так называемый «имущественный налоговый вычет»). В соответствии со ст. 220 Налогового Кодекса РФ, подобная льгота предусмотрена законодательством для покупателей жилья, которые не находятся в родственных или других взаимозависимых отношениях с продавцом.
Денежные средства, формально (в соответствии с договором) получаемые продающим квартиру супругом, при определенных условиях, установленных налоговым законодательством, подлежат включению в совокупный годовой доход, с которого необходимо уплатить налог на доходы физических лиц (13%).
Расторжение договора купли-продажи возможно соглашением сторон или в судебном порядке. Расторжение договора также подлежит обязательной регистрации в органе обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
По договору дарения одно лицо(даритель) безвозмездно передает в собственность другого лица(одаряемого) определенное имущество. Безусловно, квалифицирующим признаком договора дарения является его безвозмездность. Даритель не получает никакого встречного материального удовлетворения со стороны одаряемого. Этот вид переоформления прав собственности тоже имеет плюсы и встречается наиболее часто. Как и купля-продажа, данная сделка может быть удостоверена нотариусом или совершена по желанию сторон в простой письменной форме. К примеру, если речь идет о дарении квартиры, то подаренная квартира будет принадлежать только одаряемому супругу, являясь его личной собственностью, на нее не распространяется правило общей совместной собственности.
Значение нотариального удостоверения в этом случае сводится к тому, что оно придает сделке достоверность, вносит ясность во взаимоотношения сторон по вопросу содержания сделки и факта ее совершения, устраняет споры, а в некоторых случаях обеспечивает возможность доказывания в суде.
Но при оформлении указанного договора имеются свои особенности. Так, для того, чтобы удостоверить указанный договор дарения квартиры между супругами, в первую очередь необходимо прекратить режим общей совместной собственности на указанное недвижимое имущество и выделить каждому супружескую долю. По заявлению супругов, после предъявления всего пакета документов, подтверждающих факт приобретения недвижимого имущества в период брака, нотариус удостоверяет Соглашение о прекращении режима совместной собственности на квартиру и устанавливает доли в квартире. Благодаря удостоверению такого соглашения, оба супруга имеют по ½ доле в праве общей долевой собственности на квартиру, затем супруг – даритель безвозмездно передает свою долю в праве общей долевой собственности на квартиру другому супругу. Обязательное условие указанной сделки – проведение процедуры государственной регистрации прав: договор должен поступить на регистрацию договора и перехода права собственности в Управление Федеральной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР. Регистрация договора дарения ½ доли в праве общей долевой собственности и регистрация уже имеющейся ½ доли в праве общей долевой собственности по вышеуказанному соглашению приводит к регистрации права личной собственности на всю квартиру за одним из супругов.
Поскольку дарение — сделка безвозмездная, то при ее заключении не придется выплачивать налог на доходы физического лица. Если вы получили что-либо в подарок от своего супруга, то освобождаетесь и от уплаты налога с имущества, переходящего в порядке дарения.
Недостатки у этого способа следующие: Так же как и при купле — продаже недвижимого имущества, перед дарением придется оформить право собственности на объект недвижимости.
Для договора дарения законодательством предусмотрены дополнительные возможности расторжении, например, если обращение получателя с подаренным имуществом, представляющим для дарителя большую имущественную ценность, создает угрозу его утраты. Поэтому в некоторых обстоятельствах этот способ не надежен. Расторжение договора дарения возможно в судебном порядке.
Завещание – односторонняя сделка, это личное распоряжения гражданина на случай смерти по поводу принадлежащего ему имущества.
Супруг — собственник недвижимого имущества, вправе распоряжаться им составив завещание. Завещатель может по своему усмотрению оставить имущество любым лицам, тем или иным образом определить доли наследников, лишить наследства одного из них, нескольких или всех сразу. На составление завещания не требуется согласия каких-либо лиц, в том числе не требуется согласия супруга. Составленное завещание подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Удостоверение завещания одновременно от имени обоих супругов не допускается. Завещатель не обязан сообщать кому-либо о содержании завещания, а также об отмене или изменении завещания.
Перечислю плюсы передачи имуществ по завещанию. Наследодатель до самой смерти, то есть до открытия наследства, сохраняет за собой право собственности на недвижимое имущество, а значит, может распоряжаться им по во своему усмотрению. Этот способ предоставляет гражданам возможность в случае срочной необходимости (внезапная тяжелая болезнь и т. п.) оперативно, в течение нескольких часов, высказать и юридически оформить свою волю в отношении дальнейшей судьбы принадлежащего ему имущества. Наследство, полученное от супруга, освобождается от налога с имущества, переходящего в порядке наследования.
Завещание не влечет непосредственного перехода права собственности. Неудобством для наследников является длительность процесса переоформления права собственности после смерти завещателя. В соответствии со ст. 1163 Гражданского кодекса РФ нотариусом Свидетельство о праве на наследство выдается наследникам в любое время по истечении шести месяцев со дня открытия наследства. Возможны споры ( в том числе судебные) о правах на имущество с другими наследниками, в том числе по выделению обязательной доли в наследственном имуществе.
Отменить завещание может лично сам завещатель без объяснения кому-либо причин отмены. Завещатель обращается в нотариальную контору и лично подписывает распоряжение об отмене завещания. Распоряжение об отмене завещания, так же как и само завещание удостоверяется нотариально.
В соответствии со ст. 40 Семейного кодекса РФ брачный договор устанавливает имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. С его помощью можно распределить права как на общее имущество, так и на собственность каждого члена семьи. Договор обязательно нужно заверить у нотариуса.
Брачный договор можно заключать до государственной регистрации брака, так и в любое время в период брака, но этот способ не подходит, если брак между супругами уже расторгнут.
Брачный договор, заключенный до государственной регистрация заключения брака, вступает в силу со дня государственной регистрации заключения брака. Статьей 42 Семейного Кодекса РФ предусмотрено, что брачным договором супруги вправе изменить установленный режим совместной собственности (ст. 34 Семейного Кодекса РФ, установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов.
В брачном договоре можно определить:
— кто будет владеть имуществом, принадлежащим каждому из супругов до вступления в брак; кому будет принадлежать нажитое в период брака имущество; кому и что перейдет в собственность в случае расторжения брака.
Перед совершением данной сделки нет необходимости выделять свою долю в общем имуществе и оформлять не нее право собственности (это сокращает время и расходы).
В соответствии с Семейным кодексом односторонний отказ от исполнения брачного договора не допускается. Это обстоятельство наряду с отсутствием дополнительных оснований для расторжения договора или признания его недействительным делает такой способ сравнительно надежным.
Как и в случае с дарением, на данный способ не будут распространяться налоги на доходы физических лиц.
Перешедший к одному из супругов объект недвижимости будет принадлежать только ему и не попадет под правило общей собственности.
К примеру, супруги собираются приобрести в собственность квартиру, но желают , чтобы в случае расторжения брака квартира принадлежала только одному из супругов и являлась его неделимой собственностью. В данном случае практикуется заключение брачного договора на оформление конкретного объекта недвижимости. Брачный договор поступает вместе с другими документами на процедуру государственной регистрации прав вместо согласия супруга, предоставление которого требуется в соответствии со ст. ст.34,35 Семейного Кодекса РФ при приобретении имущества и орган, осуществляющий государственную регистрацию сделки проводит регистрацию права собственности на квартиру только на одного супруга. Такие ситуации встречаются наиболее часто в нашей республике и объясняются тем, что обычно денежные средства поступают от родителей одного из супругов для улучшения жилищных условий молодой семьи. В этом случае каждый даритель денег пытается защитить своего ребенка от каких-либо разделов приобретаемого недвижимого имущества в случае расторжения брака, тем самым сохранив вложенные им денежные средства. Кроме того, не секрет, что брачный договор, который заключается вступающими в брак все чаще и чаще, защищает права «богатого» супруга, который также решает свои материальные проблемы в будущем наилучшим для него способом.
Согласно ст.43 Семейного Кодекса РФ брачный договор может быть изменен или расторгнут в любое время по соглашению супругов. Соглашение об изменении или расторжении брачного договора совершается в нотариальной форме. Действие брачного договор прекращается с момента прекращения брака (ст. 25 Семейного Кодекса РФ) , за исключением тех обязательств, которые предусмотрены брачным договором на период после прекращения брака.
Что касается ситуации, когда брак все–таки расторгнут, но стороны мирно, соглашением сторон решают все вопросы с разделом совместной собственности. Можно также обратиться в нотариальную контору и удостоверить Договор о разделе нажитого в браке имущества, определив кому и что конкретно перейдет из совместно нажитого в период брака имущества. На заключение этого договора распространяется общий трехлетний срок после расторжения брака. И если раздел касается недвижимого имущества, такой договор после его удостоверения поступает как правоустанавливающий документ бывшего супруга в Управление Федеральной Службы по государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР и именно в соответствии с ним будут зарегистрированы права собственности на конкретные объекты недвижимого имущества. Пакет документов, подтверждающих права собственности, а также всю техническую и правовую документацию на объекты недвижимости, Свидетельство о расторжении брака и другие документы представлять нотариусу обязательно.
© 2016 БЮРО ВАШ БИЗНЕС г. Екатеринбург (бухгалтерское и юридическое обслуживание, кадастровые работы)
buro96.ru