Предусмотрено ли рефинансирование после использования мат капитала?
Здравствуйте в декабре 2015 взяли квартиру в ипотеке, в сентябре 2017 погасили часть средствами мат капитала. Сейчас хотим сделать рефинансирование ипотеки в другом банке. Банк требует справку от опеки что не против перекредитования. Опека такое не дает. Как совершить сделку обезапасить себя юридически? Поможет ли составление нового обязательства о выделении долей детям? Или нужно сделать что то другое. Например если выделить доли в др собственности?
14 Февраля 2018, 12:00 Анна, г. Москва
Ответы юристов (3)
Основным условием предоставления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий является обязательство закрепить доли в приобретаемом жилом помещении за всеми членами семьи лица, обратившегося за направлением средств материнского капитала в погашение ипотеки.
При том, что имеется возможность облегчить условия выплаты ипотечного кредита посредством перекредитования в другом банке, интересы участников сделки не страдают. Банк — первоначальный заемщик принял средства материнского капитала в оплату кредита. Новый кредитор в порядке перекредитования принимает Ваш долг по кредиту в меньшем объеме, чем был долг до перекредитования. Заявлять о нецелевом использовании средств материнского капитала в таком случае невозможно.
Полагаю, что отказ органа опеки как раз не в интересах детей. Основное требование, которое должен отследить орган опеки, это то, что сохранены обязательства по оформлению долей в праве собственности на квартиру в том же объеме.
Речь идет только об ипотеке — залоге недвижимости — т.е. возможности отчуждения жилого помещения в пользу кредитора, но это не является соглашением об отчеждении увартиры, тем более, что такой залог уже имеется и при перекредитовании банк — первозачальный кредитор передает Вашу закладную новому кредитору, что не лишает его такого права и без перекредитования, просто указав Вам на необходимость осуществлять платежи в том же объеме и в те же сроки новому владельцу закладной.
На мой взгляд отказ органа опеки в даче согласия на совершение перекредитования может быть обжалован в суде
Уточнение клиента
Опека не дает никакого документа все в устной форме. Если не выделим типо будет прокурорская проверка тк ипотеку погасили ( в которой использ мат кап) а доли не выделили. Что сделать новое обязательство или что то другое. Что предоставить банку?
14 Февраля 2018, 12:40
Есть вопрос к юристу?
Во первых, как я понимаю, ипотеку Вы еще не погасили.
Во вторых, прокурорская проверка не должна Вас пугать, т.к. Вы не нарушаете ни чьих прав и интересов и действуете именно в интересах семьи. В третьих, доли в праве собственности могут быть изменены только после получения закладной или с согласия держателя закладной.
Определение Ленинградского областного суда от 25.11.2015 N 33-5874/2015
Требование: Об оспаривании решения об отказе в удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского капитала, обязании перечислить средства капитала на погашение долга по кредитному договору.
Обстоятельства: Ответчиком принято решение об отказе в перечислении средств материнского капитала на погашение рефинансируемого кредита, предоставленного для исполнения обязательства по ипотечному кредиту, поскольку кредитные обязательства возникли у истца до возникновения права на получение меры государственной поддержки (до рождения второго ребенка).
Решение: Требование удовлетворено.
Обязанность выделения долей в ипотечной квартире после погашения основного долга и процентов (части основного долга и процентов) материнским капиталом предусмотрена Федеральным законом от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». В части 4 статьи 10 вышеуказанного закона закреплено, что купленное за счёт средств материнского капитала жилое помещение оформляется в общую собственность родителей и всех детей, в том числе последующих с определением размера долей по соглашению.
Но Вы-то кредит ещё не погасили. Следовательно, обязанность такая у Вас ещё не возникла.
По сути, рефинансирование — это такой же ипотечный кредит. Но в другом банке и с несколько иным порядком предоставления документов. При обращении к новому кредитору заемщик должен подготовить следующие сведения по рефинансируемому кредиту:
— номер ипотечного кредитного договора
— дата заключения кредитного договора
— срок действия кредитного договора и/или срок возврата кредита
— сумма и валюта кредита
— процентная ставка
— ежемесячный платеж
— платежные реквизиты первичного кредитора (в том числе реквизиты счета для погашения рефинансируемого кредита)
Данные сведения необходимо подтвердить путем предоставления в банк любого из указанных документов: кредитный договор, график платежей, уведомление о полной стоимости кредита, документ, подтверждающий изменение реквизитов первичного кредитора.
Любой банк оставляет за собой право в ходе рассмотрения заявки на кредит дополнительно запросить у клиента сведения о рефинансируемом кредите:
— об остатке ссудной задолженности по Рефинансируемому кредиту с начисленными процентами;
— о наличии/отсутствии текущей просроченной задолженности и просроченной задолженности в течение последних 12 месяцев;
Такие сведения должны быть подтверждены документом от банка-кредитора по рефинансируемому кредиту (справкой, выпиской или иным документом). Сведения должны быть актуальными на дату предоставления новому кредитору.
Всего доброго!
m.pravoved.ru
Рефинансирование и материнский капитал
Почему пользоваться материнским капиталом нужно осторожно. Как использование МК может помешать рефинансировать ипотечный кредит
Как материнский капитал может помешать рефинансированию кредита
Материнский капитал — помеха рефинансированию кредита.
Вы не знали?
Теперь знайте.
И, если у Вас есть ипотека, радуйтесь, если Вы еще не успели воспользоваться материнским капиталом.
Материнский капитал — помеха рефинансированию
07 августа 2017 г.
Этот текст разрешается перепечатывать
при соблюдении правил
Здравствуйте.
С вами я, Дмитрий Овсянников.
Хорошая вещь материнский капитал! Использовал его на погашение ипотечного кредита — и создал себе проблемы на ровном месте.
Ситуация:
Есть заемщик. У него остаток долга по кредиту, допустим, 4 миллиона рублей.
Процентная ставка — 15 процентов годовых.
Казалось бы: можно рефинансировать кредит, и платить новому банку по ставке 11% годовых, что на 4 процентных пункта ниже, чем у заемщика сейчас.
То есть разница получается 4 процентных пункта, что при кредите в 4 миллиона рублей, дает экономию за год — 160 тысяч.
То есть вот так вот: снизил процентную ставку рефинансировал, и не доплатил банку 160 тысяч: сохранил для семейного бюджета.
Но заемщик будет пользоваться кредитом не один год, а, допустим, лет десять.
Подставим данные кредитный калькулятор, учитывая что проценты начисляются на остаток долга, и вычисляется по формуле аннуитетных платежей.
Итак: четыре миллиона, 15% годовых.
Смотрим, сколько человек за 10 лет заплатит банку.
А заплатит он банку — 3744000, и даже немножко больше: это только в виде процентов.
Если процентная ставка будет 11% годовых, то при том же остатке долга, заемщик заплатит 2612000.
То есть рефинансирование позволит сэкономить такому заемщику более полутора миллиона рублей за 10 лет пользование кредитом, что в общем-то неплохо.
Но заемщик использовал материнский капитал на погашение части долга, аж целых 453000 рублей: именно такой размер материнского капитала в 2017 году.
Использовал заемщик — и всё: и новый банк не готов рефинансировать его кредит.
Ну а прежний банк не готов рефинансировать кредит и подавно.
Ну потому, что для прежнего банка заемщик это источник дохода. Заемщик платит проценты по кредиту и, соответственно, чем выше процентная ставка — тем больше денег получит банк. Чем меньше процентная ставка — тем меньше денег получит банк.
И, когда заемщик приходит в свой собственный банк, и говорит: «А снизьте-ка мне процентную ставочку, пожалуйста», — то в банке понимают, что заемщик просто предлагает уменьшить прибыль банка. А банку это не нужно.
И поэтому свой собственный банк отказывается рефинансировать кредит своих заемщиков, а новому банку заёмщик не нужен.
Почему?
Потому что он использовал материнский капитал.
А значит, в соответствии с правилами, он должен наделить детей собственностью в той квартире, на которую материнский капитал и был использован.
И как только в квартире появляется доля ребенка (несовершеннолетнего ребенка) то что получается? Что банк должен принять квартиру в залог, в которой есть доля несовершеннолетних детей. А такая квартира в залоге банку не нужна.
Почему?
Потому что дети не обязаны платить по обязательствам своих родителей. И, следовательно, если в квартире будет хоть какая-то доля принадлежать несовершеннолетним детям, значит, если заемщик не будет платить — банк не сможет наложить взыскание на всю квартиру целиком. Он не сможет продать эту квартиру чтобы компенсировать свои убытки.
Часть квартиры, за минусом детской доли — да, пожалуйста.
Но доля квартиры стоит значительно меньше, чем целая квартира, пусть даже это доля почти равна целой квартире. Но это — доля.
И поэтому, такая квартира, где есть доля несовершеннолетних детей, новому банку не нужна.
И поэтому он отказывается от рефинансирования кредита, он отказывается от такого заемщика.
И вынужден наш заемщик платить по ипотечному кредиту по повышенной процентной ставке.
Хотя мог бы сэкономить полтора миллиона рублей, и, если бы не использовал материнский капитал, и не потратил бы на погашение кредита 453000 рублей.
Нет, я не призываю не пользоваться материнским капиталом, ни в коем разе! Всё-таки это деньги, и их нужно использовать.
Только нужно подумать: а когда лучше всего использовать эти деньги?
Вот смотрите: если бы заемщик сперва рефинансировал кредит, а уже на погашение нового кредита использовал материнский капитал — было бы всё совсем иначе. В этом случае, он не должен был бы наделять детей собственностью, в то время, пока квартира находится в залоге нового банка.
Новый банк принял бы эту квартиру в залог, и, соответственно, рефинансировал бы кредит заемщика. И заемщик мог бы получить кредит по более низкой процентной ставке, и платить по более низкой процентной ставке.
И в нашем примере, сэкономил бы себе полтора миллиона рублей.
Но он уже воспользовался материнским капиталом. Зря.
Так вот, дорогие мои, прежде чем пользоваться материнским капиталом, зайдите на консультацию к риэлторам, ну либо к тем людям, кто в этом разбирается. И выстройте стратегию: что вы собираетесь делать со своей недвижимостью в перспективе лет на 10.
И тогда уже будет понятно, когда, и на покупку какой квартиры, и на погашение какого кредита лучше всего, выгоднее всего, использовать материнский капитал. Когда материнский капитал станет для вас помощью в решении жилищного вопроса, а не навредит.
Спасибо за внимание.
С вами был я, Дмитрий Овсянников, и проект «ipotek.ru об ипотеке по-русски»
Если у вас есть вопросы по ипотеке недвижимости — задавайте их подписывайтесь на наш видеоканал, ну и ставьте «лайки».
www.ipotek.ru
Проблема рефинансирования ипотеки после применения материнского капитала
Просьба помочь с возникшим вопросом:
в 2015 году была приобретена квартира в ипотеку. Собственность долевая 50\50 с супругой. В декабре 2015 был применен материнский капитал для погашения части очередных платежей. Было написано обязательство о выделении детям долей в 6 месячный срок после снятия обременения(ипотеки) с квартиры.
Сейчас на дворе 2017й, ставки по ипотеке существенно снизились (на 4-5 п.п.). Возникла идея рефинансировать ипотечный кредит в другом банке. Все бы отлично, но ! Процедура рефинансирования подразумевает краткосрочное, но все же снятие обременения с квартиры, в процессе передачи в другой банк. В банках где мы хотим рефинансировать ипотечный кредит, не рассматривают ипотеку квартиры с «детским вопросом» — выделенными долями детей и просят некую справку, письмо или иной официальный документ с Пенсионного фонда о согласии в передаче объекта залога с одного банка в другой.
Резюмируя: Как же рефинансировать ипотеку квартиры с использованным материнским капиталом, если по закону я должен выделить доли детям и под квартиру с возникшим «детским вопросом» никто ипотеку не даст. Заранее спасибо!
Ответы юристов (2)
Заемщики использовавшие мат капитала по ипотечному кредиту, часто сталкиваются со сложностью рефинансирования данного кредита. Перед использования мат капитала, стоит хорошенько проанализировать ситуацию и если чем то не устраивают условия оформленного кредитования, вначале рефинансировать кредит и уже затем использовать мат капитал.
К сожалению внятной судебной практики по данным вопросам пока нет
Пенсионный фонд официально не настроен против проведения таких процедур и не потребует исполнения обязательство по выделу долей после снятия обременения. Представление подобной справки в банк возможно, но это вопрос сугубо практический и его разрешение зависит от того, как настроены сотрудники конкретного подразделения ПФР. Сам факт того, что банк подобную справку у вас просит — уже положительный момент, поскольку возникающее после снятия обременения обязательство подавляющее большинство банков рассматривают как препятствие к осуществлению рефинансирования.
Как указал коллега выше, данный вопрос ещё не разработан практикой, поэтому есть основания ожидать его законодательной доработки.
В любом случае, вы имеете возможность добиться снижения ставки в первом банке, обратившись с соответствующей просьбой. Или поставить вопрос о введении индивидуального графика погашения кредита.
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
Рефинансирование после использования материнского капитала
ID: 15271671
Здравствуйте в декабре 2015 взяли квартиру в ипотеке, в сентябре 2017 погасили часть средствами мат капитала. Сейчас хотим сделать рефинансирование ипотеки в другом банке. Банк требует справку от опеки что не против перекредитования. Опека такое не дает. Говорит что необходимо выделить доли в залоговом имуществе. Как совершить сделку обезапасить себя юридически? Поможет ли составление нового обязательства о выделении долей детям? Или нужно сделать что то другое. Например если выделить доли в др собственности?
Проверено ЦИАН
Добрый день,
да, действительно рефинансировать ипотечный кредит сложно, если был использован МК.
Рассмотрите другие банки (они есть), где такое возможно.
Рефинансирование в другом банке в данном случае невозможно. Ни один банк не будет брать в залог доли несовершеннолетних. Во время действующего кредита доли нельзя выделить, погасить кредит другими средствами нельзя так как это повлечет вступление обязательства по выделению долей в силу. Выделение доли в другом имуществе могло бы сработать, но тогда надо согласовать изменение нотариального обязательства в Пенсионном Фонде. Если ставка большая попробуйте написать заявление на снижение процентной ставки в рамках действующего кредита.
Участник программы «Работаю честно»
Глеб, речь не идёт о долях н/л, здесь их нет (читайте внимательнее) и доли не выделишь детям, пока ипотека не будет погашена.
А рефинансировать ипотечный кредит с использованием МК можно, банки есть и условия у них хорошие.
Просто надо знать банки)
www.cian.ru
Рефинансирование ипотеки с материнским капиталом
Здравствуйте. Мой вопрос связан с мат. капиталом, которым я хочу погасить часть ипотечного кредита. Но в будущем хочу еще и попытаться ипотеку рефинансировать, не повлияет ли это на результат? Ведь, насколько я понимаю, на время будет снято обременение, а с учетом мат. капитала, детей и их долей, вообще возможно ли это?
Вы понимаете неправильно. Обременение никто снимать не будет, пока кредит не будет полностью погашен. Если Вы полагали, что оно снимается для выделения в собственность детей долей квартиры, поскольку будут использованы средства мат. капитала, то такие доли оформляются после снятия обременения в связи с полным погашением кредита. Само использование средств материнского капитала на позицию кредитора о рефенансировании кредита повлиять не должно. Но банк, в любом случае, самостоятельно будет принимать решение на основании тех обстоятельств, которые именно данный конкретный банк считает существенными.
А что касается возможности, то законом допускается использование средств мат. капитала для погашения ипотечного кредита. Решение о праве использовать такие средства принимается Пенсионным фондом после изучения каждой ситуации индивидуально.
В Постановлении Правительства РФ от 12.12.2007 № 862 «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий» закреплено, что материнский капитал можно направить на уплату первоначального взноса по ипотечному кредиту, погашению основного долга и уплату процентов по уже взятому ипотечному кредиту.
В случае, если после частичного погашения право требования перейдёт в другому кредитору (рефинансирование), данное собственником жилья обязательство о распределении долей после погашения ипотеки сохранит свою силу.
Так что, независимо ото того, кому Вы будете возвращать кредит, после погашения обязанность по выделению долей сохранится.