Статья 15 ЖК РФ. Объекты жилищных прав

Новая редакция Ст. 15 ЖК РФ

1. Объектами жилищных прав являются жилые помещения.

2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее — требования).

3. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе по его приспособлению и приспособлению общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

4. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.

5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Комментарий к Статье 15 ЖК РФ

1. В главе 2 Кодекса определяются виды объектов жилищных прав, понятие жилого помещения, его назначение и пределы использования, общие правила государственной регистрации прав на жилые помещения, дается понятие жилищного фонда, закреплены общие правила государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным требованиям.

По смыслу императивной нормы ч. 1 ст. 15 объектами жилищных прав являются только жилые помещения. Конкретные виды жилых помещений исчерпывающим образом определены в ст. 16 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней). В связи с этим Конституционный Суд РФ правильно указал на то, что жилищное законодательство не рассматривает часть комнаты в качестве самостоятельного объекта жилищных отношений (см. Постановление Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 N 5-П «По делу о проверке конституционности отдельных положений подпунктов 1 и 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан С.И. Аникина, Н.В. Ивановой, А.В. Козлова, В.П. Козлова и Т.Н. Козловой») .
———————————
СЗ РФ. 2008. N 12. Ст. 1183.

2. Часть 2 ст. 15 Кодекса содержит норму-дефиницию, определяющую юридическое содержание понятия «жилое помещение». Принципиально важным является то, что помещение может признаваться жилым помещением (объектом жилищных и гражданских прав) только при условии, что оно является изолированным.

Пригодность помещения для постоянного проживания граждан определяется соответствием помещения требованиям, которые установлены санитарными и техническими правилами и нормами, а также иными требованиями законодательства (об указанных требованиях см. комментарий к ст. 8 Кодекса). См. также комментарии к ч. ч. 3 и 4 ст. 15 Кодекса.

Жилое помещение является недвижимым имуществом. В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ, ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Кодексом (см. ст. 18 Кодекса и комментарий к ней).
———————————
СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594; 2001. N 11. Ст. 997; N 16. Ст. 1533; 2002. N 15. Ст. 1377; 2003. N 24. Ст. 2244; 2004. N 27. Ст. 2711; N 30. Ст. 3081; N 35. Ст. 3607; N 45. Ст. 4377; 2005. N 1 (ч. I). Ст. 15, 22, 40, 43; N 50. Ст. 5244; 2006. N 1. Ст. 17; N 17 (ч. I). Ст. 1782; N 23. Ст. 2380; N 27. Ст. 2881; N 30. Ст. 3287; N 50. Ст. 5279; N 52 (ч. I). Ст. 5498; 2007. N 31. Ст. 4011; N 41. Ст. 4845; N 43. Ст. 5084; N 46. Ст. 5553; N 48 (ч. II). Ст. 5812; 2008. N 20. Ст. 2251; N 27. Ст. 3126; N 30 (ч. I). Ст. 3597; N 30 (ч. II). Ст. 3616; N 52 (ч. I). Ст. 6219; 2009. N 1. Ст. 14; N 19. Ст. 2283; N 29. Ст. 3611; N 52 (ч. I). Ст. 6410, 6419.

3. Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, установлены в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 .
———————————
СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702; 2007. N 32. Ст. 4152.

Действие указанного Положения распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации. При этом действие Положения не распространяется на жилые помещения, расположенные в объектах капитального строительства, ввод в эксплуатацию которых и постановка на государственный учет не осуществлены в соответствии с ГрК РФ.

Признание помещения жилым помещением осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, на основании оценки соответствия данного помещения установленным в указанном Положении требованиям. Требования, которым должно отвечать жилое помещение, установлены в разделе II, а порядок признания помещения жилым — в разделе IV Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

4. Не могут быть использованы в качестве жилых помещения, не отвечающие санитарным и техническим правилам и нормам. Такие помещения могут быть признаны непригодными для проживания по правилам, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.

Признание помещения непригодным для проживания граждан осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, на основании оценки соответствия этого помещения установленным в указанном Положении требованиям. Кроме того, учитываются требования СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», утвержденные Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 N 64 «Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10».

В соответствии с п. п. 33 — 40 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:

ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;

изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.

Жилые помещения, расположенные в полносборных, кирпичных и каменных домах, а также в деревянных домах и домах из местных материалов, имеющих деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, являются непригодными для проживания вследствие признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Жилые помещения, находящиеся в жилых домах, расположенных на территориях, на которых превышены показатели санитарно-эпидемиологической безопасности в части физических факторов (шум, вибрация, электромагнитное и ионизирующее излучение), концентрации химических и биологических веществ в атмосферном воздухе и почве, установленные в разделе II указанного Положения, а также в жилых домах, расположенных в производственных зонах, зонах инженерной и транспортной инфраструктур и в санитарно-защитных зонах, следует признавать непригодными для проживания в случаях, когда инженерными и проектными решениями невозможно минимизировать критерии риска до допустимого уровня.

Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории. Многоквартирные дома, расположенные в указанных зонах, признаются аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.

Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные в определяемой уполномоченным федеральным органом исполнительной власти зоне вероятных разрушений при техногенных авариях, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно предотвратить разрушение жилых помещений. Многоквартирные дома, расположенные в указанных зонах, признаются аварийными и подлежащими сносу или реконструкции. В указанном Положении под зоной вероятных разрушений при техногенных авариях понимается территория, в границах которой расположены жилые помещения и многоквартирные дома, которым грозит разрушение в связи с произошедшей техногенной аварией.

Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные на территориях, прилегающих к воздушной линии электропередачи переменного тока и другим объектам, создающим на высоте 1,8 м от поверхности земли напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц более 1 кВ/м и индукцию магнитного поля промышленной частоты 50 Гц более 50 мкТл.

Жилые помещения, расположенные в многоквартирных домах, получивших повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, следует признавать непригодными для проживания, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно и техническое состояние этих домов и строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и сохранности инженерного оборудования. Указанные многоквартирные дома признаются аварийными и подлежащими сносу.

Комнаты, окна которых выходят на магистрали, при уровне шума выше предельно допустимой нормы, указанной в п. 26 Положения, следует признавать непригодными для проживания, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно снизить уровень шума до допустимого значения.

Жилые помещения, над которыми или смежно с ними расположено устройство для промывки мусоропровода и его очистки, следует признавать непригодными для проживания.

Порядок признания жилого помещения непригодным для проживания установлен в разделе IV Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.

5. Часть 5 комментируемой статьи содержит юридические критерии определения общей площади жилого помещения. Общая площадь жилого помещения рассчитывается как сумма площади основных частей такого помещения (жилых комнат) и помещений вспомогательного использования (кухни, прихожей и др.). Не включается в общую площадь жилого помещения площадь балконов, лоджий, веранд и террас.

Другой комментарий к Ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Под жилым понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Из этого следует, что жилые помещения предназначены для проживания граждан. Они могут находиться в государственной собственности (ст. 214 ГК РФ), муниципальной собственности (ст. 215 ГК РФ), в собственности граждан и юридических лиц (ст. 213 ГК РФ), что отражено в ч. 2 ст. 19 ЖК РФ.

Рассмотрим признаки объекта жилищных прав.

Во-первых, это изолированное помещение.

Однако обратимся к ст. 76 ЖК РФ, согласно которой наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе передать в поднаем часть жилого помещения, т.е. и часть комнаты.

Таким образом, объектом жилищных прав может быть не только изолированное помещение; тогда как предметом (объектом) договора жилищного найма может быть только изолированное жилое помещение (ст. 62 ЖК РФ, ст. 673 ГК РФ).

Во-вторых, это жилое помещение. Необходимой характеристикой жилья служит его предназначение для проживания граждан. Данная позиция содержится в ст. 17 ЖК (ч. 1). Жилым является только то помещение, которое функционально предназначено для проживания. Статья 288 ГК РФ (п. 2) устанавливает: «Жилые помещения предназначены для проживания граждан».

Гостиницы, санатории, дома отдыха, пансионаты и т.п. имеют иное функциональное назначение, т.е. являются местом отдыха, лечения. Такие помещения используются для временного пребывания, в отличие от места жительства. Местом жительства согласно ст. 20 ГК РФ признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает.

В-третьих, это помещение, пригодное для постоянного проживания. Это значит, что оно должно по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и иных излучений соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания (ст. 23 Федерального закона от 30.03.99 N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» ). Помимо санитарных правил жилое помещение должно отвечать техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства: стационарность сооружения, наличие определенных видов удобств, вспомогательных помещений и проч.
———————————
СЗ РФ. 1999. N 14. Ст. 1650.

2. Комментируемая статья не упоминает о таком требовании, как благоустройство. Однако для человека важна комфортность проживания, сумма потребительских качеств жилья. Существенной частью комфортности является благоустройство. Отсюда следует, что жилое помещение должно отвечать не только санитарным и техническим требованиям, но и определенной степени благоустройства для того, чтобы оно могло быть объектом жилищных прав.

Требования об обеспечении жилого помещения определенными видами «благоустройства» содержатся в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.

Степень благоустройства в городах и иных поселениях различна. В этом плане удачна была формулировка ст. 40 ЖК РСФСР («Требования, предъявляемые к жилым помещениям»): жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным «применительно к условиям данного населенного пункта».

3. Порядок признания помещения жилым и требования, которым оно должно отвечать, устанавливаются Правительством РФ (ч. 3 комментируемой статьи). Основания и порядок признания жилого помещения непригодным для проживания также устанавливаются Правительством РФ (ч. 4 комментируемой статьи).

Правительством РФ принято Постановление от 28.01.2006 N 47, которым утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции .
———————————
СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702.

Согласно этому Положению непригодными для проживания признаются жилые дома, жилые помещения: имеющие определенный физический износ; находящиеся в аварийном состоянии; в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания (разд. III Положения).

Таким образом, непригодность определяется степенью износа жилья (крайняя степень — аварийность), а именно: наличием неустранимых неисправностей инженерных сетей, несоблюдением строительных норм при застройке близлежащей к дому территории и проч.

Критерии отнесения жилья к непригодному по причине вредного воздействия факторов среды обитания предусматриваются государственными санитарно-эпидемиологическими правилами и нормами.

Вопросы о признании жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания решаются межведомственными комиссиями.

Федеральный орган исполнительной власти создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации. В состав комиссии включаются представители этого федерального органа исполнительной власти. Председателем комиссии назначается должностное лицо указанного федерального органа исполнительной власти.

Таким же образом создают свои комиссии: орган исполнительной власти субъекта РФ — для оценки жилых помещений регионального жилищного фонда; орган местного самоуправления — для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда.

К участию в работе комиссии следует привлекать собственника жилищного фонда или представителя собственника, осуществляющего функции по управлению жилищным фондом, в отношении жилого дома (жилого помещения) которого рассматривается вопрос о признании его непригодным для проживания, а в случае необходимости — представителя проектно-изыскательских организаций, производившего обследование этого жилого дома (жилого помещения).

Комиссия по заявлению собственника помещения или заявлению гражданина (нанимателя) либо по заключению органов государственного контроля и надзора оценивает соответствие помещения установленным в Положении требованиям.

После изучения представленных документов, перечень которых предусмотрен п. 45 Положения, и, при необходимости, осмотра жилого дома (жилого помещения) комиссия принимает решение:

о пригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания;

о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью привести утраченные в процессе эксплуатации характеристики жилого помещения в соответствие с установленными в Положении требованиями и после их завершения — о продолжении процедуры оценки;

о непригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания с указанием дефектов, которые не могут быть устранены технически или устранение которых экономически нецелесообразно, и критериев непригодности;

о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (п. 47).

Решение комиссии может быть обжаловано заинтересованными лицами в судебном порядке.

В случае признания жилого дома (жилого помещения) непригодным для проживания по причине аварийного состояния либо вредного воздействия факторов среды обитания, представляющего особую опасность для жизни и здоровья людей, решение должно указать собственнику (уполномоченному собственником лицу) о необходимости немедленно отселить граждан.

4. В соответствии с ч. 5 комментируемой статьи общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд, террас.

jkodeksrf.ru

О признаках жилого помещения: предназначенности и пригодности для постоянного проживания граждан

Автор: Макеев П.В.

О ПРИЗНАКАХ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ: ПРЕДНАЗНАЧЕННОСТИ И ПРИГОДНОСТИ ДЛЯ ПОСТОЯННОГО ПРОЖИВАНИЯ ГРАЖДАН

П.В. Макеев, кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса Самарской гуманитарной академии, член Общероссийской общественной организации «Ассоциация юристов России»

Определение понятия жилого помещения всегда вызывало множество как теоретических, так и практических споров. С принятием Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (далее — ЖК РФ) споры только усилились. Это вполне можно понять, учитывая, что дефиниция понятия жилого помещения в ЖК РФ нормативно сформулирована впервые.

Согласно части 2 статьи 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Из данного определения следует, что понятие жилого помещения раскрывается через помещение, имеющее следующие признаки: недвижимый характер, изолированность и пригодность для постоянного проживания граждан.

Как верно отмечает автор, жилое помещение является объектом недвижимого имущества. Следовательно, домики контейнерного типа и вагончики не являются недвижимым имуществом (нет прочной связи с землей) и не могут быть признаны жилыми помещениями. Отношения по поводу их использования для проживания жилищным законодательством не регулируются (в соответствующих случаях применяются нормы гражданского законодательства о договоре аренды).

Вместе с тем ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 15.03.2006 г. № Ф08-796/2006-364А по делу №А32-30097/2005-5/390-36АЖ установил, что суду при решении вопроса о признании объектов (из материалов дела следует, что на баланс ООО «Тополек» переданы вагончики и домики контейнерного типа, составляющие жилой поселок) жилыми помещениями следует выяснить фактическое использование строений с учетом доводов о прописке жильцов строений, исследовать возможность признания жилыми помещениями спорных строений, хотя и не отвечающих признакам недвижимости, но используемых для проживания граждан. Таким образом, судебная практика исходит из того, что жилым может быть признано помещение, пригодное для постоянного проживания граждан; не принимая во внимание требование об отнесении такого помещения к недвижимому имуществу.

Рассмотрим признак пригодности жилого помещения для постоянного проживания граждан, его взаимную связь с признаком предназначенности, а также соотношение категорий предназначенности и назначения.

Буквальное толкование частей 2 и 3 статьи 15 ЖК РФ показывает, что определение пригодности жилого помещения представляет собой некоторую процедуру, по итогам прохождения которой помещение, соответствующее требованиям, установленным Правительством РФ и другими федеральными законами, становится жилым. Однако уже при первом рассмотрении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47 (далее — Положение о признании помещения жилым) , а именно пунктов 2 и 3, становится очевидным, что предусмотренные в нем требования, предъявляемые к жилым помещениям, применяются лишь в отношении объектов, юридически возникших и эксплуатируемых как жилые. В этом смысле процедура проверки соответствия жилого помещения требованиям, предусмотренным в указанном Положении, т.е. определение его пригодности, используется лишь для целей проверки сохранения (утраты) правового режима жилого помещения.

Позволяет ли ссылка на федеральные законы с уверенностью сказать, что помещение, которое будет соответствовать установленным в них требованиям, станет жилым?

Представляется, что помещение является жилым, если оно соответствует установленным федеральными законами санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилому помещению. Однако вряд ли можно признать помещение жилым, если оно не предназначено для постоянного проживания, т.е. не имеет соответствующего назначения. К примеру, нежилое помещение, ранее переведенное из жилого помещения, может сохранить пригодность для постоянного проживания, т.е. может соответствовать требованиям, предъявляемым к жилому помещению (при переводе квартиры в офис). Вместе с тем переведенное помещение жилым являться не будет, поскольку с переводом его в нежилое помещение изменилось предназначение помещения.

В связи с этим закономерно возникает вопрос о том, какой признак является определяющим в понятии жилого помещения в целях отграничения его от нежилого помещения: предназначенность, пригодность, либо и предназначенность, и пригодность являются определяющими признаками жилого помещения?

В теории вопрос о признаках жилого помещения как критериях деления помещений на жилые и нежилые решается неоднозначно. По утверждению одних ученых , пригодность для постоянного проживания граждан выступает критерием деления помещений на жилые и нежилые. В свою очередь другая группа ученых выделяет в качестве признака, отличающего жилое помещение от нежилого, предназначенность для постоянного проживания граждан. Третьи называют как предназначенность, так и пригодность. При этом вплоть до настоящего времени в юридической литературе нет единства мнений о том, какой признак должен быть определяющим в понятии жилого помещения в целях его отличия от нежилого помещения.

По мнению Конституционного суда РФ (Постановление от 14 апреля 2008 г. №7-П), в отличие от прежнего порядка государственного учета жилищного фонда, основанного на критерии функционального назначения строения, действующая в настоящее время система государственного учета жилищного фонда, исходя из нового гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации, в качестве критерия называет фактическую пригодность жилого строения для постоянного проживания и тем самым не исключает возможность отнесения пригодных для проживания жилых строений, расположенных на садовых земельных участках, к индивидуальному жилищному фонду. Таким образом, КС РФ в качестве определяющего признака называет фактическую пригодность для проживания.

И.Д. Кузьмина выделяет в качестве основного признака жилого помещения предназначенность для постоянного проживания граждан. По ее мнению, «предназначенность помещения для жилищных целей — изначально заданная функция, обозначенная в соответствующих документах, которая не зависит от характера фактического использования объекта и сохранения им способности удовлетворять жилищные способности граждан».

Действительно, предназначенность отражается в проектной документации, которая составляется с учетом строительных, санитарных, противопожарных и других правил и норм (часть 11 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ (далее — ГрК РФ) . В свою очередь, указанные нормы устанавливают минимальные требования при проектировании объекта или такие характеристики объекта, которые позволяют ему по окончании строительства стать жилым помещением. При вводе объекта в эксплуатацию производится проверка на соответствие построенного объекта требованиям строительных, санитарных и иных правил и норм (статья 55 ГрК РФ), а это, исходя из определения жилого помещения в части 2 статьи 15 ЖК РФ, фактически означает установление пригодности построенного объекта для постоянного проживания граждан.

Представляется, что при проектировании в объект закладывается предназначенность, а именно предназначение для постоянного проживания граждан, а по окончании строительства определяется пригодность, т.е. проверяется соответствие объекта строительным, санитарным и другим правилам и нормам или проверяется юридическая возможность использования объекта в соответствии с его предназначением. В том случае если объект не соответствует минимальным требованиям названных норм, вопрос о признании помещения жилым положительно решен не будет. Иными словами, введенное в эксплуатацию жилое помещение не может одновременно быть предназначенным и непригодным для постоянного проживания граждан.

В том случае когда жилое помещение введено в эксплуатацию и поставлено на государственный учет, пригодность или непригодность для постоянного проживания граждан решается на основании Положения о признании помещения жилым. При этом нормы раздела 2 Положения о признании помещения жилым, определяющие требования к жилому помещению, примерно на 50 процентов содержат отсылки к действующим строительным и санитарным нормам, а остальные заимствованы из них. Это указывает на взаимосвязанность определения признака жилого помещения на разных стадиях: пригодности при вводе объекта в эксплуатацию и после ввода объекта в эксплуатацию. Разница лишь в документе, подтверждающем указанный признак: либо это разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, либо решение (в виде заключения) межведомственной комиссии о признании помещения пригодным для постоянного проживания.

Автор не согласен с И.Д. Кузьминой в том, что «…непригодность сама по себе не отменяет признака предназначенности…», а «…утрата пригодности сама по себе не свидетельствует об утрате правового режима жилого помещения». Для того чтобы юридически правильно сделать вывод о пригодности жилого помещения, необходимо заключение межведомственной комиссии, которая по результатам оценки соответствия помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, принимает одно из решений: о пригодности или непригодности помещения для постоянного проживания. В последнем случае в силу части 2 статьи 15 ЖК РФ с утратой жилым помещением пригодности для постоянного проживания граждан будет прекращен и правовой режим жилого помещения. При этом говорить о сохранении предназначенности для постоянного проживания в такой ситуации не приходится.

И.А. Дроздов предлагает для целей разграничения жилых и нежилых помещений использовать признак пригодности для проживания граждан, который, по его мнению, в отличие от предназначенности носит не субъективный, а объективный характер. «Предназначенность, — пишет автор, — не совсем удачна, поскольку определяет характер помещения в зависимости от намерений пользователя. Получается, что если лицо использует помещение для проживания (например, сарай), то, значит, такое помещение жилое».

Очевидно, что предназначенность носит субъективный характер только на этапе определения пожеланий заказчика по поводу объекта: будет ли это жилой дом или строение для временного проживания. Все остальное носит сугубо объективный характер и во многом зависит от строительных, санитарных и других правил и норм. На объективность предназначенности указывал также А.В. Халдеев. «Объективность данного свойства (предназначенности), — пишет автор, — в том, что оно формируется в процессе строительства (реконструкции) и проявляется в ряде характеристик физического объекта, критериями оценки которых являются показатели, установленные в нормативно-правовых актах. …набор входящих в ее (предназначенности) состав элементов, как правило, достаточен для признания жилого помещения пригодным для проживания в нормальных (обычных) условиях окружающей среды». Если лицо использует помещение для проживания, это не означает, что помещение должно стать жилым в силу проживания. Кроме того, нежилое помещение, переведенное из жилого без проведения переустройства и перепланировки, которое фактически продолжает отвечать всем требованиям жилого помещения, т.е. остается пригодным для постоянного проживания, жилым не является, так как имеет другое предназначение. В таком случае использование только признака пригодности для постоянного проживания не позволяет разграничить жилое и нежилое помещение и требуется дополнительный признак, которым может выступить предназначенность для постоянного проживания.

Таким образом, предназначенность в качестве единственного признака жилого помещения не отвечает реалиям современности, когда жилое помещение, будучи признано непригодным для постоянного проживания, с прекращением своего правового режима утрачивает и предназначенность для постоянного проживания, с другой стороны, использование только пригодности для постоянного проживания в ряде случаев не позволяет отграничить жилое помещение от нежилого. Очевидно, что и предназначенность, и пригодность для постоянного проживания граждан являются определяющими признаками жилого помещения.
В юридической литературе дискуссионным является вопрос о том, через какие правовые категории должны определяться предназначенность и пригодность: через постоянное или временное проживание граждан?

Указанная дискуссионность во многом обусловлена несовершенством законодательства. Так, в части 2 статьи 15 ЖК РФ пригодность жилого помещения определяется через постоянное проживание граждан. При этом в части 1 статьи 17 ЖК РФ предназначенность рассматривается просто как проживание граждан, т.е. в отличие от статьи 7 Жилищного кодекса РСФСР 1983 года ЖК РФ не делает акцент на постоянном проживании. Аналогичным образом выглядят и нормы Гражданского кодекса РФ от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (далее — ГК РФ ).

По утверждению М.Ю. Тихомирова, «положения статьи 17 ЖК РФ логичны, поскольку проживать в жилом помещении граждане могут как постоянно, так и временно, обладая конституционным правом на свободу передвижения». Данное утверждение не вызывает сомнений, если речь идет о характере использования жилого помещения. Однако статья 17 ЖК РФ, используя термин «предназначенность», указывает не на характер использования, а на признак жилого помещения, т.е. на характеристику объекта. Учитывая этот факт, С.П. Гришаев пишет: «Нельзя не обратить внимания на то, что в части 1 статьи 17 ЖК РФ отсутствует указание на необходимость постоянного проживания, что противоречит положениям части 2 статьи 15 ЖК РФ. Можно предположить, что речь идет о технической ошибке».

Действительно, именно постоянное, а не временное проживание граждан позволяет признать объект жилым. «Помещение считается жилым, — пишет В.Н. Литовкин, — если оно конструктивно, функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию для постоянного проживания граждан независимо от того, как практически будет использовано — для постоянного или временного проживания». На постоянное проживание как основу понятия жилого помещения указывали также В.В. Витрянский, С.Б. Иванников, И.Д. Кузьмина, А.В. Халдеев, А.М. Эрделевский и другие.

Полагаем, что именно из категории постоянного проживания выводятся соответствующие санитарные и технические требования, требования пожарной безопасности, предъявляемые к жилому помещению и ведущие в конечном счете к определению правового режима помещения как жилого. В случае использования категории временного проживания в определенной степени снижался бы уровень санитарных и технических требований к жилому помещению и в этом смысле его можно было бы рассматривать как место пребывания, а не как место жительства, что вряд ли следует считать правильным. Кроме того, только постоянное проживание граждан как основная характеристика жилого помещения позволяет отграничить его от таких объектов, как гостиницы, дома отдыха, пансионаты, санатории и другие строения и помещения для временного проживания.

В этой связи вызывает критику утверждение ряда авторов о том, что жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, может быть предназначено как для постоянного, так и временного проживания, относя к последним жилые помещения специализированного фонда. Если говорить о жилом помещении, предназначенном для временного проживания, пригодность такого помещения, очевидно, также должна определяться через временное проживание граждан. В противном случае было бы нелогично задавать при строительстве объекту предназначение — временное проживание, а при вводе предъявлять к объекту требования постоянного проживания.

Исходя из положений главы 9 ЖК РФ, указывающих на предназначенность для временного проживания граждан жилых помещений специализированного фонда, Ю.О. Гаврилова предлагает уточнить, что к объектам жилищных прав относятся помещения не только пригодные для постоянного проживания, но и пригодные для временного проживания граждан. Подобная точка зрения является результатом объективной невозможности сопоставить, с одной стороны, признак пригодности для постоянного проживания в определении понятия жилого помещения (часть 2 статьи 15 ЖК РФ), а с другой — признак предназначенности для временного проживания специализированного жилого помещения (глава 9 ЖК РФ.).

Жилое помещение может использоваться в качестве специализированного жилого помещения только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду на основании решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом, с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством РФ. Анализ Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 г. № 42, показывает, что в качестве специализированного жилого помещения используется жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, при наличии специфических требований. К таким требованиям указанные Правила относят: пожарную и экологическую безопасность, наличие благоустроенности, наличие необходимого для обеспечения жизнедеятельности и безопасности проживания граждан оборудования.

Нельзя не отметить, что законодатель предъявляет более жесткие (в сравнении с обычным жилым помещением) требования к специализированному жилому помещению. Однако указанные специфические требования, по мнению В.А. Лапача, «лишь уточняют, но никак не изменяют основного назначения жилого помещения. В случае исключения жилого помещения из специализированного фонда такое помещение утрачивает видовую характеристику, но сохраняет общий правовой режим жилого помещения».

Представляется, что предназначенность для временного проживания как видовая характеристика специализированного жилого помещения не влияет на изначальное, объективное предназначение жилого помещения — постоянное проживание граждан. Предназначенность для временного проживания граждан жилого помещения специализированного жилищного фонда лишь указывает на цель использования жилого помещения — временное проживание отдельных категорий граждан.

Действительно, следует согласиться с автором в том, что помещения специализированного жилищного фонда являются жилыми помещениями и к ним применимо определение, закрепленное в ч.2 ст.15 ЖК РФ и устанавливающее критерий именно постоянного проживания.

Еще одним аргументом в пользу того, что специализированные жилые помещения должны быть предназначены для постоянного проживания является то обстоятельство, что временность проживания в жилых помещениях специализированного жилищного фонда обусловлена не требованиями, установленными санитарными и техническими правилами и нормами к самим жилым помещениям (в отличие, например, от некоторых строений на дачных участках, в которых в связи с отсутствием отопления проживать можно только временно, в дачный сезон), а спецификой условий и основания предоставления специализированных жилых помещений, в частности, на ограниченный временем период работы или учебы; спецификой субъектного состава.

Кроме того, как показывает практика, наниматели проживают в специализированных жилых помещениях достаточно длительный срок, который может быть равен и периоду жизни.

В связи с этим полагаем, что, как и пригодность, предназначенность жилого помещения должна определяться через постоянное проживание граждан.
Проблема, исследуемая автором, является актуальной, потому что в действующих нормативных актах, наряду с понятием «жилое помещение» используются термины «жилое строение», «жилище».

Два последних не имеют четкой юридической формулировки, однако в контексте сопоставления с определением «жилое помещение» и сложившейся правоприменительной практики могут иметь следующие толкования. «Жилое строение» – это объект недвижимости, используемый и пригодный для временного проживания. «Жилище» – это объект недвижимости, используемый и пригодный как для постоянного, так и для временного проживания. Следовательно, данные термины не трактоваться как тождественные, исходя из аналогии закона в жилищных правоотношениях.

С признаком жилого помещения, предназначенностью для постоянного проживания тесно связана такая категория, как назначение жилого помещения. Так, например, в части 1 статьи 17 ЖК РФ назначение жилого помещения раскрывается через предназначенность для проживания граждан, встатьях 93–98 ЖК РФ назначение служебных жилых помещений, назначение жилых помещений в общежитиях, назначение жилых помещений маневренного фонда и других видов специализированных жилых помещений определяется через предназначенность для временного проживания. ГК РФ содержит аналогичные положения в пунктах 1, 2 статьи 288: собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. При этом определяется, что жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Использование категорий «назначение» и «предназначенность» в законодательстве характерно не только для жилых помещений, но и для земельных участков. Так, Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (далее — ЗК РФ), определяя категории земель, оперирует назначением, правда с оговоркой на целевой характер (статья 7 ЗК РФ). При этом назначение раскрывается в определениях понятий категорий земель через предназначенность. К примеру, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей (статья 77 ЗК РФ), или землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов (статья 83 ЗК РФ).
На основании изложенного становятся очевидными следующие выводы: во-первых, объекты недвижимости имеют назначение, во-вторых, категория «назначение» раскрывается через категорию «предназначенности».

Действующее законодательство, используя категории «назначение» и «предназначение» не раскрывает их понятий. При таких условиях представляется объективно необходимым рассмотреть вопрос о понятиях «назначение» и «предназначение» и об их соотношении друг с другом.

В связи с тем что нормативная база не дает ответа на указанный вопрос, целесообразно обратиться к толковым словарям. Так, в толковом словаре русского языка С.И. Ожегова «назначение — цель, предназначение, область, сфера применения кого/чего-нибудь», «предназначение — то, что предопределено, предначертано кому-нибудь». Согласно толковому словарю Т.Ф. Ефремовой «назначение — цель, задача, предназначение», «предназначение — то, что определено, предназначено кому-л., назначение ». Как видно из толковых словарей, назначение определяется предназначением, а предназначение назначением, что указывает на их взаимосвязанность. Единственное отличие этих категорий в приставке «пред», которая указывает на предшественность, предопределенность, т.е. предназначением предопределяется цель, функция, область или сфера применения объекта или предопределяется назначение объекта.

Применяя сказанное к жилому помещению, думается, что предназначенность для постоянного проживания предопределяет назначение жилого помещения, т.е. определяет его функциональную характеристику — постоянное проживание граждан. Учитывая, что предназначенность является признаком жилого помещения, который должен быть отражен в его понятии, представляется правильным по аналогии с нормами ЗК РФ (статьи 77, 83, 87, 94), в которых назначение определяется в понятиях категорий земель через признак предназначенности, назначение жилого помещения определять в понятии жилого помещения в части 2 статьи 15 ЖК РФ через признак предназначенности для постоянного проживания граждан.

Подводя итог сказанному, следует отметить следующее: во-первых, поскольку предназначенность наравне с пригодностью является признаком жилого помещения, предлагается отразить ее в понятии жилого помещения в части 2 статьи 15 ЖК РФ, во-вторых, учитывая, что именно наличие такой основы жилого помещения, как постоянное проживание граждан, и приводит к определению правового режима помещения как жилого, предназначенность жилого помещения, как и пригодность, должна определяться через постоянное проживание граждан. В связи с этим представляется необходимым изложить в новой редакции часть 2 статьи 15 ЖК РФ: «2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, предназначенное и пригодное для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)». При этом в целях исключения дублирования предназначенности в понятии жилого помещения в части 2 статьи 15 ЖК РФ и назначения в статье 17 ЖК РФ думается, что нет необходимости в последней отдельно выделять назначение жилого помещения. В связи с этим наименование статьи 17 ЖК РФ предлагается изменить: «Пределы использования жилого помещения. Пользование жилым помещением», а часть 1 статьи 17 ЖК РФ признать утратившей силу.

Также, исходя из того что предназначенность для временного проживания граждан как видовая характеристика специализированного жилого помещения не влияет на изначальное, объективное предназначение жилого помещения — постоянное проживание граждан, а лишь указывает на цель использования жилого помещения — временное проживание отдельных категорий граждан, и в целях устранения противоречий части 2 статьи 15 и главы 9 ЖК РФ предлагается в пункте 2 части 3 статьи 19, статьях 93–98 ЖК РФ слова «предназначены» заменить словами «используются». Более того, в этом случае, соответственно, отпадает необходимость и в использовании категории «назначение» для специализированных жилых помещений. По этой причине «Назначение…» в наименованиях статей 93–98 ЖК РФ предлагается заменить на «Цели использования…».

СЗ РФ. – 06.02.2006. – № 6. – Ст. 702.

Ряд авторов, таких как М.Ю. Тихомиров (См.: Комментарий к Жилищному кодексу РФ с образцами правовых документов / под ред. М.Ю. Тихомирова. – М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2008. – С. 24.), И.А. Фаршатов (См.: Фаршатов И.А. Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный). – М.: Городец, 2006. – С. 78.) называют в качестве таких федеральных законов Федеральный закон от 30.03.1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (СЗ РФ. – 05.04.1999. – № 14. – Ст. 1650) и Федеральный закон от 27.12.2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании» (СЗ РФ. – 30.12.2002. – № 52 (ч. 1). – Ст. 5140).

Строительные, санитарные и другие правила и нормы (СНиПы, СанПиНы и т.д.) действуют до вступления в силу соответствующих технических регламентов (См.: ст. 46 Федерального закона от 27.12.2002 г. № 184-ФЗ (ред. от 18.07.2009 г.) «О техническом регулировании»; письмо Госстроя РФ от 22.12.2003 г. № ЛБ-8381/9 «О порядке реализации отдельных положений Федерального закона от 27 декабря 2002 года № 184-ФЗ «О техническом регулировании» в градостроительной деятельности и в области строительства и эксплуатации зданий и сооружений» // Нормирование в строительстве и ЖКХ. – 2004. – № 1).

См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / под ред. С.П. Гришаева, А.М. Эрделевского // СПС «КонсультантПлюс: Комментарии законодательства»; Фаршатов И.А. Указ. соч. С. 78 ; Дроздов И.А. Понятие жилого помещения // Закон. – 2006. – № 8. – С. 14.

См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / под ред. В.М. Жуйкова. – М.: Контракт, 2007. – С. 65; Гражданское право. Часть вторая: учебник / отв. ред. В.П. Мозолин. – М.: Юристъ, 2004. – С. 168; Кузьмина И.Д. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. – 2001. – № 9. – С. 30.

См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / под ред. О.Н. Садикова. – М.: Инфра-М, 2005. – С. 735; Борисенко А. Жилая недвижимость как объект купли-продажи // Законность. – 2004. – № 2. – С. 43.

СЗ РФ. – 03.01.2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 16.

Кузьмина И.Д. Указ. соч. С. 30.

Дроздов И.А. Указ. соч. С. 14.

Халдеев А.В. О правовой модели жилого помещения в Жилищном кодексе РФ // Журнал российского права. – 2006. – № 8. – С. 112.

Ведомости ВС РСФСР. – 1983. – № 26. – Ст. 883.

СЗ РФ. – 05.12.1994. – № 32. – Ст. 3301.

Отсутствие в статье 288 ГК РФ указания на предназначенность для постоянного проживания позволило ряду авторов сделать вывод о зависимости признаков жилого помещения от характера правоотношения, в котором жилое помещение выступает объектом. «Жилое помещение может быть объектом найма, если оно соответствует критерию «пригодность для постоянного проживания граждан», и может быть объектом купли-продажи, если отвечает требованию «предназначенность для проживания людей» (Борисенко А. Жилая недвижимость как объект купли-продажи // Законность. – 2004. – № 2. – С. 43) Более того, указывалось на то, что в отношениях собственности требования к жилищу снижены, а в наемных отношениях повышены (См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / под ред. О.Н. Садикова. – М.: Инфра-М, 2005. – С. 740).

Комментарий к Жилищному кодексу РФ с образцами правовых документов / под ред. М.Ю. Тихомирова. – М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2008. – С. 24.

Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества // СПС «Гарант: Версия Эксперт»

Постоянное проживание в качестве основы понятия жилого помещения широко используется в романо-германской правовой системе. Так, в немецком законодательстве понятие жилого помещения раскрывается через фактическую и юридическую предназначенность и пригодность к длительному проживанию (§ 17 Gesetz über die soziale Wohnraumförderung vom 13. September 2001 (BGBl. I S. 2376). URL: http://bundesrecht.juris.de/wofg/ (дата обращения: 04.08.2007).

Гражданское право России. Обязательственное право: курс лекций / отв. ред. О.Н. Садиков. – М.: Юристъ, 2004. – С. 346.

См.: Иванников С.Б. Жилое помещение как объект гражданских правоотношений // Российский судья. – 2006. – № 12. – С. 29; Халдеев А.В. Указ. соч. С. 112; Кузьмина И.Д. Указ. соч. С. 30; Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. – М.: Статут, 2002. – С. 204; Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части второй (постатейный) / под ред. С.П. Гришаева, А.М. Эрделевского // СПС «КонсультантПлюс: Комментарии законодательства».

Требования, предъявляемые к жилому помещению, определены в СНиП 31-01-2003. Здания жилые многоквартирные (Введ. 2003-10-01. – М.: Госстрой России, ФГУП ЦПП, 2004), СНиП 31-02-2001. Дома жилые одноквартирные, СанПиН 2.1.2.1002-00. Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям (Введ. 2001-07-01 // Бюллетень нормативных и методических документов Госсанэпиднадзора. – 2001. – № 2) и в других правилах и нормах.

См.: Корнилова Н.В. Жилое помещение: понятие, признаки и виды // Жилищное право. – 2007. – № 3. – С. 6; Качалова И.В. Право собственности и иные вещные права граждан на жилые помещения: автореф. дис. … канд. юрид. наук: 12.00.03. – М., 2006. – С. 6.

См.: Гаврилова Ю.О. Объекты жилищных прав в системе жилищного обеспечения военнослужащих, проходящих военную службу по контракту // Российский военно-правовой сборник № 7: Актуальные проблемы правового регулирования материального обеспечения военнослужащих. Вып. 66. – М.: За права военнослужащих, 2006. – С. 152, 153.

СЗ РФ. – 06.02.2006. – № 6. – Ст. 697.

Лапач В.А. Изменение назначения помещения: некоторые правовые вопросы // Закон. – 2006. – № 8. – С. 19.

СЗ РФ. – 29.10.2001. – № 44. – Ст. 4147.

См.: Ожегов С.И. Словарь русского языка / под общ. ред. проф. Л.И. Скворцова. – М.: Оникс, Мир и образование, 2005. – С. 654.

www.top-personal.ru