Залог имущества

Залог имущества — это способ обеспечить обязательства, представляющий собой договор между должником (залогодателем) и кредитором (залогодержателем), в силу которого залогодатель передаст залогодержателю определенное имущество, за счет которого последний удовлетворит свои требования при неисполнении обязательства.

Это обеспечение финансовых обязательств, основанная на праве одного лица сохранять в собственности имущество, принадлежащее другому лицу, пока его финансовые претензии к владельцу этого имущества не будут удовлетворены. Предметом залога могут быть как имущество, так и имущественные права.

Предмет залога — вещи и права требования (ст. 336 ГК). Предметом залога может быть имущество, в отношении которого может быть установлен залог по гражданскому законодательству РФ:

  • транспортные средства,
  • объекты недвижимости,
  • материальные запасы,
  • ценные бумаги,
  • оборудование.

    • При этом предметом залога по договору между налоговым органом и залогодателем не может быть предмет залога по другому договору. Залоговое имущество оформляется договором между налоговым органом и залогодателем. Залогодателем может быть как сам налогоплательщик или плательщик сбора, так и третье лицо.

    Сторонами залога являются: залогодатель и залогодержатель (ст. 335 ГК). Форма договора о залоге должна быть письменной, а в отношении ипотеки – договор должен иметь государственную регистрацию.

    Залог недвижимости

    Предметом залога может быть, как движимое, так и недвижимое имущество, а также имущественные права, т.е. объективные права участников взаимоотношений, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом, а также с теми материальными (имущественными) требованиями, которые возникают между участниками экономического оборота по поводу распределения этого имущества и обмена товарами, услугами, ценными бумагами и т.п. С точки зрения отношения сторон к заложенному имуществу выделяются следующие виды залога:

    • классический залог – имущество остается у залогодателя;
    • заклад – имущество передается залогодержателю во владение;
    • твердый залог – имущество остается у залогодателя с нанесением на него знаков, свидетельствующих о залоге.

      • Вид залога также зависит от условий погашения полученного под залог имущества кредита. При этом выделяются различные типы закладных. Закладная – ценная бумага, определяющая требование в отношении заложенного имущества, предоставляемого залогодателем с целью обеспечения кредита.

      1. Закладные с фиксированной процентной ставкой. Залогодатель обязан по ним проводить ежемесячные платежи в погашение ссудной задолженности и уплату процента. Такие кредиты относят к разряду самоамортизирующихся. Амортизация в этом случае означает погашение основного долга и процентов по кредиту.

      2. Закладные с плавающей (или корректируемой) процентной ставкой. При этом норма процента привязывается к другой рыночной процентной ставке и корректируется с ее изменениями. Корректировку проводят, как правило, не чаще раза в год. При этом норма процента по закладным с плавающей процентной ставкой ниже, в среднем на 1,5-2 процентных пункта, чем по закладным с фиксированной процентной ставкой, что связано с осознанием того риска, который берут на себя владельцы корректируемых закладных. Этот риск состоит в том, что корректировка поднимает процентную ставку вверх, и объемы ежемесячных платежей повышаются.

      3. Закладные с дифференцируемыми платежами. Такие закладные предусматривают постепенное увеличение или уменьшение платежей в погашение кредита. Подобные кредиты могут, например, использоваться при кредитовании молодых семей, имеющих в начале срока кредитования доход меньший, чем в конце.

      4. Гарантированные закладные. В этом случае необходим страхователь ипотечного кредита.

      Право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.

      Прекращается залог в следующих случаях:

      • при исполнении обязательств по обеспечению залога;
      • при грубых нарушениях залогодержателя своих обязанностей, влекущих угрозу уничтожения имущества и по требованию залогодателя;
      • при прекращении залогового права и гибели заложенного имущества, если в договоре о залоге не предусмотрено иное;
      • при невозможности реализации залога.

        • Залог недвижимого имущества для обеспечения денежного требования залогодержателя к залогодателю называется ипотекой.

        Продажа залогового имущества

        Залоговое имущество продается на открытых аукционных торгах по стартовой цене. Конечная цена продажи может быть как выше, так и ниже изначальной. Стартовая цена определяется решением суда с учетом мнения банка-кредитора и залогодателя. Банку, как правило, важно установить цену, при которой недвижимость продадут быстро и средства от ее продажи компенсируют задолженность по кредиту и убытки банка. Залогодателю важнее, чтобы цена была максимальной, так как разницу между ценой продажи и суммы компенсации банку он положит в карман.

        О проведении торгов по продаже недвижимости объявляют заранее. Указывается стартовая цена и дата. Желающие принять участие вносят 5% от стартовой стоимости квартиры и подают заявку на участие.

        Таким образом, у каждого человека есть возможность выкупить залоговую недвижимость по гораздо меньшей цене, но надо быть очень осторожным и внимательно изучить все необходимые документы, чтобы сделка была успешной и выгодной.

        Залоги банков

        Когда банк принимает решение о привлечении того или иного актива как залогового обеспечения, он рассматривает несколько критериев:

        1. Ликвидность залога. Банк определяет, сможет или нет он быстро и легко продать товар и получить за это достаточную сумму денег, чтобы уладить все финансовые вопросы. За срок реализации берется период от 3 до 6 месяцев.

        2. Качество залога. Имущество, которое передается банку в роли залога, должно быть качественным, соответствовать рыночным характеристикам подобных товаров.

        3. Минимальный риск снижения количества товаров в обороте. Банку нужно убедиться, что количество товара на складе – это не минутный «всплеск активности», и этот объем будет поддерживать весь срок выплаты кредита.

        4. Постоянные цены на вид товара – продукция, которая быстро обесценивается, в залог не принимается.

        5. Срок годности товара – продукцию со сроком годности меньше 3-х месяцев (а зачастую – и меньше полугода) банки как залог не рассматривают.

        6. Минимизация риска утраты товара. При осмотре будущего залога сотрудник банка обратит внимание на состояние помещения, в котором товар хранится, на пожарную безопасность, наличие охраны.

        7. Говоря о залоге товаров в обороте, выделяют следующие группы товаров, которые банки предпочитают брать в качестве залогового обеспечения:

        • материалы для строительства и отделки (отделочные материалы, окна, двери, во многих случаях – лакокрасочные материалы),
        • пищевые продукты с высоким сроком годности (консервы, соки, продукция в пакетах тетра-пак и т.д.),
        • одежда,
        • обувь,
        • аксессуары,
        • бытовая техника,
        • хозяйственные товары и т.д.

        Банки осторожно относятся к залогу ювелирных украшений, алкоголя, пищевых продуктов с небольшим сроком годности, компьютерной техники и мобильных телефонов (за счет быстрого снижения их рыночной стоимости).

        1fin.ru

        Различие залога и купли-продажи недвижимости

        Самой распространенной схемой, используемой в последнее время при совершении мошенничеств в сфере недвижимости, является использование неграмотности населения при подмене злоумышленниками юридических понятий «купля-продажа» и «залог недвижимости», что мы и рассмотрим в настоящей статье.

        Оказавшись в тяжелой жизненной ситуации, гражданин, срочно нуждаясь в денежных средствах, обращается в недобросовестные коммерческие компании, где ему поступает предложение получить крупную сумму денежных средств, то есть заключить договор займа под определенный процент, и под залог имеющейся у гражданина недвижимости.

        Фактически же, при регистрации сделки в Росреестре, гражданин, либо в силу незнания, либо невнимательности подписывает уже договор купли-продажи, полагая, что так и должен быть оформлен залог его недвижимости.

        Итак, разберемся подробнее в терминах «Залог» и «Купля-продажа».

        Согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя). Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

        То есть залог – это возможность обеспечения исполнения обязательств кредитора, то есть лица, имеющего право требовать возврата своих денежных средств.

        Главное, что при залоге собственник имущества остается прежний, то есть гражданин, желающий получить в заем денежные средства, и при регистрации именно договора залога в Росреестре в свидетельстве о праве собственности будет указано обременение недвижимого имущества, а именно слово «ипотека». Собственник не изменится.

        В силу ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

        То есть купля-продажа недвижимости – это сделка, направленная на ее отчуждение прежним собственником и появление у покупателя (перехода к нему) права собственности на данное имущество.

        Таким образом, обе указанные сделки осуществляются через регистрацию в соответствующем компетентном органе, Росреестре, однако различия в последствии их заключения очевидны, при купле-продаже происходит переход права собственности на иное лицо, которое становится полноправным хозяином, и вправе предъявлять к прежним собственникам любые законные требования, в том числе об их выселении.

        На основании изложенной информации, самым очевидным советом в такой ситуации будет Ваша особая внимательность и предусмотрительность при заключении и подписании договоров с недвижимостью, ведь если Вы передаете свою недвижимость в залог, то и сам договор должен иметь соответствующее наименование, и только если Вы решили продать свою недвижимость, то исключительно в этом случае Ваш договор должен называться «договор купли-продажи».

        www.pravosoznanie.org

        Залог недвижимости: понятие залога и ипотеки

        Вследствие углубления рыночных отношений на территории России происходит постепенное расширение применения такого понятия как залог недвижимости. Из-за продолжающихся реформ существенно возрастает вероятность невыполнения обязательств со стороны должника, несмотря на стабильность экономики. Именно поэтому кредитор требует гарантий.

        Залог недвижимости во всем мире уже на протяжении довольно длительного периода является одним из надежных способов для обеспечения обязательств, а также для привлечения иностранных инвестиций.

        С развитием кредитования четко прослеживается картина, указывающая на то, что надежнее всего интересы кредитора защищены при использовании залога недвижимости. Это обусловлено тем, что:

        • недвижимое имущество меньше всего подвергается рискам внезапного исчезновения;
        • стоимость высока и есть риск потери;
        • стоимость недвижимости постоянно возрастает.

          • Понятие залога недвижимости

          Залог недвижимости представляет собой важный финансово-экономический инструмент в сфере рыночного хозяйства, активирующий инвестиционную деятельность всех субъектов предпринимательства, а также защищающий интересы кредитора. Залоговые операции имеют тесную связь с отношениями собственности на базовом уровне. Их можно считать определяющим механизмом экономической общественной связи.

          Именно поэтому в залоге недвижимого имущества все нюансы важны не только для экономистов и юристов, но и для каждого государственного служащего, предпринимателя, а также простого гражданина.

          Кредитор сохраняет право на заложенное имущество и при отчуждении собственником объекта недвижимости в пользу третьего лица. Но залог недвижимости не является прямым способом получения прав собственности, а только лишь средством, удостоверяющим основные требования кредитора по стоимости заложенного объекта. Кредитор не имеет прав на владение и пользование имуществом, даже после нарушения условий договора должником.

          Кредитование под залог недвижимости в экономической сфере называется ипотекой, которая охватывает сразу два понятия:

        • Ипотека (правоотношение) – залог недвижимого имущества (жилья, зданий, основных фондов, земли) с целью взятия ссуды у кредитора.
        • Ипотека (ценная бумага) – закладная: долговой инструмент, который удостоверяет права кредитора на заложенное имущество.

          • Действующий закон об ипотеке указывает на необходимость соблюдения обязательств, которые прописаны в кредитном договоре или договоре найма. Также должны быть выполнены и иные обязательства: аренда, купля-продажа, порядок, причинение вреда. В ипотеке могут быть задействованы земельные участки, предприятия, жилые квартиры и дома, дачи, гаражи, морские и воздушные суда.

          Особенности ипотеки

          Если должник не возвращает ссуду, то заложенный объект имущества переходит в собственность кредитора. Следовательно, говоря об ипотеке, речь идет об особой форме обеспечения кредита.

          Ипотечное кредитование имеет следующие особенности:

        • залог имущества признается ипотекой;
        • ипотечный кредит выдается на срок от 20 до 30 лет;
        • заложенное имущество находится в пользовании должника на весь ипотечный срок;
        • под ипотеку можно заложить не только имущество, находящееся в праве собственности, но и на правах хозяйственного ведения;
        • договор залога недвижимости оформляется на основании залогового права и при переходе залогового имущества кредитору, оно, как правило, распродается;
        • ипотечное кредитование осуществляется, как правило, специализированными ипотечными банками.

          • Договор залога недвижимости

          После того, как кредит согласован в банке по ипотеке, одновременно со всей кредитной документацией оформляется и договор о залоге недвижимого имущества. Предметом данного договора может выступать различное имущество, соответствующее всем статьям и пунктам ГК РФ. Все объекты, включаемые в договор, должны иметь денежную оценку, находиться под хозяйственным ведением заемщика и соответствовать всем нюансам ликвидности.

          Вносить изменения в договор после принятия решения кредитным комитетом категорически запрещается. Внести поправки можно только в период оформления кредитования с помощью составления дополнительного соглашения для определения нового заложенного недвижимого объекта. Изменения в договоре возможны, только если банк дает свое согласие.

          Договор по ипотеке составляется банком в 4 экземплярах (для нотариуса, залогодателя, банка и регистрирующих органов). Во всех случаях оформления залога по ипотеке договор содержит следующие пункты:

        • описание заложенного имущества;
        • оценка оформляемого предмета залога;
        • сроки и размеры исполнения обязательства по ипотеке;
        • сведения о залогодержателе и залогодателе;
        • сведения о возможностях использования заложенных объектов.

          • Право на ипотеку вступает в силу после окончания регистрации договора о залоге. При погашении обязательств или при нарушении условий по сохранности предмета залога, договор расторгается на условиях, предусмотренных законодательством РФ.

          Законодательство о залоге

          Настоящим Законом РФ определены основные положения о залоге. Все нюансы, которые не урегулированы до настоящего времени Законом, рассматриваются другими актами законодательства страны. При наличии иных правил в силу вступают правила, размещенные в международном договоре.

          К основаниям возникновения залога можно отнести силу договора или закона. В Законе, предусматривающем возникновение залога, в обязательном порядке должно присутствовать указание о вступлении в силу какого-либо обязательства. Также должно быть указано, какое именно имущество находится в залоге.

          При ипотеке в качестве залога выступает любое имущество, которое может отчуждаться законодательством в соответствии с имеющимися указаниями. То имущество, которое находится в общей собственности, может передаваться в залог только при согласии всех его собственников. При залоге доли недвижимого имущества согласия иных собственников не требуется.

          В соответствии с общепринятым правилом ГК РФ, требования кредитора могут быть удовлетворены по решению суда и задолженность погашена со стоимости заложенной недвижимости. Требования залогодержателя могут быть удовлетворены без судебной помощи только в том случае, если ранее было подписано соглашение залогодателя и должника.

          При оценке судебного соглашения о внесудебном обращении взыскания с должника, суд должен брать во внимание, что законом предусмотрены случаи взыскания на предмет залога исключительно через судебный процесс. Внесудебное взыскание не может быть осуществлено при долевом залоге, а также для уставного капитала для лиц с ограниченной ответственностью.

          349 статья ГК РФ гласит, что взыскание в судебном порядке на предмет залога может быть в том случае, когда должник отсутствует и его местонахождение не установлено. Также залогодержатель не обязан проверять фактическое местонахождение должника и принимать меры для его розыска. В его обязанности входит только отправка уведомления о начале взыскания или напоминание об очередном исполнении обязательств по ипотеке.

          Гражданский кодекс предусматривает, что при банкротстве положения Федерального закона применению подлежать не могут.

          При наличии соглашения сторон о внесудебном взыскании на заложенное имущество, согласно законодательству, стороны договора имеют право на судебное разбирательство. Судебные расходы при этом закрепляются за залогодержателем в том случае, если он не предоставит доказательств о принятых мерах внесудебного обращения по поводу взыскания.

          Как получить пассивный доход с залоговой недвижимости

          Какую прибыль может принести залоговая недвижимость? Самым популярным вариантом является сдача собственности в аренду. Здесь важно следить, чтобы получалась такая ежемесячная рента, которая в полной мере сможет покрыть ипотеку, налоги на собственность и обслуживание. При этом должна оставаться и прибыль.

          По мере выплаты ипотеки, что разрешается с помощью аренды, в собственность владельца переходит больше имущества. Далее можно оформить заем под залог недвижимости, что позволит сделать больше инвестиций и получить дополнительную прибыль. По мере роста стоимости инвестиций можно занимать деньги по ипотеке, чтобы приобрести еще собственность. Таким образом, со временем можно существенно увеличить свои вклады.

          Здесь очень важно не перегнуть палку. Существует риск, инвестируя в недвижимость, разориться. Это происходит при падении в цене вложений по ипотеке. При этом долги начинают превышать стоимость недвижимого имущества, находящегося в собственности.

          Пассивный доход со сдачи под залог недвижимости подходит только для терпеливых и дисциплинированных людей, которым под силу следовать долгосрочным планам. Такие люди, как правило, должны уметь хорошо оценивать недвижимое имущество или иметь в подчинении людей, разбирающихся не только в этом, но и в ипотеке.

          Сегодня вложения в недвижимость являются достаточно распространенным способом получения пассивного дохода, а соответственно и долговременного благосостояния. Управлять своей прибылью и оптимизировать ее могут только те люди, которые знают в этом толк.

          В обязательном порядке владелец должен принимать меры по увеличению стоимости своего имущества: делать ремонт объектов, реконструкцию и изменять статус с целью использования в коммерческой сфере.

          Только полный контроль, знание законов и их соблюдение дают возможность владельцу не только увеличить ликвидность находящихся в собственности объектов, но и минимизировать все затраты. Пассивный доход с залоговой недвижимости является отличным способом для отдачи капитала.

          Смотрите в видео об ипотеке

          passivniidohod.ru

          Залог недвижимости по российскому праву Роньжин Александр Александрович

          Диссертация — 480 руб., доставка 10 минут , круглосуточно, без выходных и праздников

          Автореферат — бесплатно , доставка 10 минут , круглосуточно, без выходных и праздников

          Роньжин Александр Александрович. Залог недвижимости по российскому праву : Дис. . канд. юрид. наук : 12.00.03 : Москва, 2004 181 c. РГБ ОД, 61:05-12/149

          Содержание к диссертации

          Глава 1. Понятие, функции и сфера применения залога недвижимости 12

          1. Понятие залога недвижимости 12

          2. Функции залога недвижимости 21

          3. Сфера применения залога недвижимости 39

          Глава 2. Организация рынка ипотечного кредитования в Российской Федерации 67

          1. Организация первичного рынка ипотечного кредитования 68

          2. Организация вторичного рынка ипотечного кредитования 94

          Глава 3. Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество и его реализация 120

          1. Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество. .. 121

          2. Реализация заложенного недвижимого имущества, на которое обращено взыскание 145

          Список использованной литературы, нормативных актов и материалов судебной практики 158

          Введение к работе

          Актуальность темы исследования. Настоящая работа посвящена изучению проблем правового регулирования залога недвижимости по современному российскому праву.

          В современный период развития российского государства и общества тема исследования представляется особо актуальной.

          Важнейшие социально-экономические проблемы: острый дефицит жилья, предельный износ основных фондов предприятий, проблема восстановления сельского хозяйства — требуют неотложного решения. В свою очередь, эти проблемы можно преодолеть, решив вопрос обеспечения финансирования капитальных вложений.

          Наиболее эффективным экономико-правовым механизмом привлечения инвестиций на рынок недвижимости является ипотечное кредитование. Его ценность состоит в возможности получения крупных кредитов на длительный срок под надежное обеспечение требований кредитора залогом недвижимого имущества. Это позволяет обеспечить надежные и прибыльные инвестиции в основной капитал.

          Особое значение ипотека приобретает в сфере кредитования приобретения и строительства жилья. «Для абсолютного большинства рядовых граждан ипотечное кредитование представляется единственно возможным источником решения извечного для россиян жилищного вопроса» 1 . Последние события российской политической жизни подтверждают, что ипотеке как способу решения жилищной проблемы придается исключительное значение .

          1 Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России. Под ред. B.C. Ема. М., 1999.
          С. 6. Автор предисловия — Ем B.C.

          2 10 июня 2004 года Государственная Дума Федерального Собрания Российской Федерации приняла в
          первом чтении 27 законопроектов, направленных на развитие «рынка доступного жилья». В числе принятых
          — законопроекты «О внесении изменении в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О
          внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», «О внесении Изменений в
          Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» «О
          кредитных историях», Жилищный кодекс, Градостроительный кодекс и др. Пакет законопроектов уже
          получил название «национального проекта» и «революции» в российском законодательстве. См.:
          wwwjrambler.ru/db/news. 1 L06.2004 года.

          4 Степень научной разработанности темы исследования.

          Проблемы правового регулирования залога недвижимости активно исследовались цивилистами дореволюционной России и исследуются современными учеными-юристами.

          Живой интерес к проблемам ипотеки обусловлен множеством причин. Во-первых, сложна юридическая природа залога недвижимости. Во-вторых, специфичны принципы, на которых основана ипотека. В-третьих, сложен механизм обращения взыскания и реализации предмета ипотеки. В-четвертых, многообразны отношения, возникающие на рынке ипотечного кредитования.

          Глубокий юридический анализ проблем сущности залога недвижимости и принципов ипотечного права проведен в работах цивилистов дореволюционной России: К, Анненкова, Л.В. Гантовера, А,С. Звоницкого, Л.А. Кассо, Д.И. Мейера, И.А. Покровского, К.П. Победоносцева, А.П. Сопова, В.М. Хвостова, Г.Ф, Шершеневича и др. Современные исследователи залога; С.А. Бабкин, В.В. Витрянский, А.А. Вишневский, Б.М. Гонгало, О.П. Плешанова, Е.А. Суханов и др. также уделяют большое внимание указанным вопросам.

          Однако в настоящее время наука гражданского права не может ограничиться данными исследованиями. Существенные отличия современного экономического порядка от хозяйственного строя второй половины Х1Х-начала XX столетия ставят перед современными исследователями вопросы, которые просто не могли возникнуть перед правоведами дореволюционной России. Проблемы выбора организационно-правовой модели ипотечного рынка, построения структур договорных связей в рамках соответствующей модели, регулирования правового положения субъектов ипотечного рынка имеют не меньшую значимость по сравнению с вопросами сущности залога и реализации в законодательстве принципов ипотечного права. Этим новейшим проблемам посвящены работы B.C. Ема, В.В. Меркулова, Е.С. Роговой и др.

          Особое значение имеет проблема совершенствования реализационных процедур, поскольку именно от них зависит осуществимость залогового права. Здесь необходимо отметить труды В.М. Будилова, А. А. Вишневского, А.В. Черных, авторского коллектива Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации 3 .

          Несмотря на значительный объем юридической литературы по вопросам залога недвижимости данная проблематика остается недостаточно исследованной в современной науке гражданского права.

          Представляется, что не в полной мере осмыслено функциональное назначение залогового права. Практически все исследователи ограничиваются рассмотрением обеспечительной функции залога недвижимости. По нашему мнению, это не отражает современное состояние данного гражданско-правового института.

          Недостаточное понимание функций залога является причиной несоответствия экономическим отношениям современной российской ипотеки по параметрам акцессорности залогового правоотношения, механизма передачи залоговых прав, реализации принципа старшинства залоговых кредиторов.

          Практически не исследованы проблемы правовой регламентации отношений на первичном рынке ипотечного кредитования. Слабо исследована модель вторичного рынка ипотечного кредитования, создаваемая в России, и перспективы ее развития.

          Глубокого критического осмысления требует механизм реализации прав залогового кредитора.

          Объект и предмет исследования. Объектом настоящего исследования является правовое регулирование общественных отношений по

          Основные институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование. Руководитель авторского коллектива — д.ю.н. В.В. Залесский. М., 1999.

          залогу недвижимого имущества. Предмет исследования — правовое регулирование залога недвижимости по современному российскому праву.

          Цель и задачи исследования. Цель исследования заключается в изучении теоретических проблем правового регулирования ипотеки и тенденций развития российского ипотечного права.

          Задачи исследования состоят в разработке предложений по совершенствованию действующего российского законодательства об ипотеке и практики его применения судами, рекомендаций субъектам гражданских правоотношений касательно наиболее эффективных вариантов договорного регулирования отношений по залогу недвижимости.

          Методы исследования. При написании работы автором использовались системный, сравнительно-правовой, исторический, аналитический, синтетический, дедуктивный, индуктивный и иные методы исследования.

          Теоретико-правовая основа и эмпирическая база исследования. Теоретическую основу работы составляют труды дореволюционных и современных цивилистов, посвященные проблемам залога недвижимого имущества. Положения доктрины служат «мерой юридической корректности» при анализе автором действующего российского законодательства об ипотеке и соответствующей судебной практики.

          Эмпирической базой исследования послужили действующее российской законодательство о залоге недвижимого имущества; материалы судебной практики; проекты нормативных актов по вопросам ипотеки и ипотечного кредитования, иные документы, образующиеся в ходе законодательной деятельности; зарубежное законодательство; тексты кредитных договоров и договоров об ипотеке, методики выдачи ипотечных кредитов, иные локальные нормативные акты юридических лиц, вовлеченных в сферу ипотечного кредитования.

          Научная новизна исследования и положения, выносимые на защиту. Диссертация представляет собой опыт комплексного юридического

          7 исследования залога недвижимости в современной России. С учетом новых проблем ипотечного кредитования, возникших в России на современном этапе ее развития, автором предпринята попытка изучения целостной системы общественных отношений по залогу недвижимости и связанных с ними общественных отношений, в том числе проблем понятия и функционального назначения ипотеки, регулирования отношений по залогу отдельных видов недвижимости и построению договорных связей на первичном рынке ипотечного кредитования, проблем организации вторичного рынка ипотечного кредитования, обращения взыскания и реализации предмета ипотеки.

          На защиту выносятся следующие теоретические положения:

          В диссертации делается вывод о необходимости придания залогу недвижимости по российскому праву оборотной функции, которая состоит в предназначенности субъективного залогового права ипотечного кредитора как объекта гражданских прав для имущественного оборота.

          В исследовании выдвигается предложение о правовом механизме залога нежилых зданий (сооружений), основанном на двух взаимоисключающих принципах: принципе следования судьбы нежилого здания (сооружения) судьбе закладываемого земельного участка, на котором расположено здание (сооружение) — для земельных участков, границы которых шире части земельного участка, необходимой для функционального обслуживания здания (сооружения), и принципе следования судьбы земельного участка судьбе закладываемого нежилого здания (сооружения) -для земельных участков, предназначенных для функционального обслуживания зданий (сооружений).

          Выносится на защиту положение о необходимости правовой организации первичного рынка ипотечного жилищного кредитования, под которой понимается разработка и применение субъектами гражданского оборота систем договорных связей с использованием ипотеки в сфере строительства и приобретения в кредит жилых помещений. В диссертации

          8 выявляются основные системы договорных связей в сфере ипотечного жилищного кредитования, подробно изучаются их функции и порядок построения.

          В исследовании формулируется вывод о приемлемости для России одноуровневой (европейской) модели организации вторичного рынка ипотечного кредитования, основанной на самостоятельном рефинансировании ипотечными кредиторами выданных ипотечных кредитов, раскрываются причины указанного явления, обосновывается необходимость сосредоточения государственных усилий на создании в России данной модели рефинансирования.

          На защиту выносится предложение считать недопустимым отступлением от сущности ипотеки такого способа прекращения обеспеченного ипотекой обязательства как предоставление предмета ипотеки в собственность залогодержателя в качестве отступного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.

          На основе теоретических положений в исследовании формулируются предложения по совершенствованию действующего российского законодательства о залоге недвижимости, практики его применения, даются рекомендации субъектам гражданского права касательно оптимальных вариантов договорного регулирования отношений по залогу недвижимого имущества. Эти предложения и рекомендации состоят в следующем:

          1. Последовательная реализация в законодательстве оборотной функции залога недвижимости требует нормативного закрепления в ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации 4 принципа материальной гласности поземельной книги, призванного обеспечить правовую защиту добросовестных приобретателей вещных прав на недвижимость, и

          * Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1. Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Ст.3301. Далее- ГК РФ.

          9 дополнения Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 5 нормами, описывающими конструкцию оборотной ипотеки — ипотеки, исключающей с момента ее внесения в поземельную книгу необходимость доказывания существования основного обязательства, его размер (сумму долга), возможность предъявления к залогодержателю возражений из основного обязательства, не внесенных в поземельную книгу (возражений, не относящихся к ограничениям публичной достоверности).

          2. Исследование правового механизма залога нежилых зданий
          (сооружений) позволило сформулировать следующие предложения по
          совершенствованию действующего законодательства Российской Федерации
          об ипотеке.

          Абзац 1 ст. 64 Закона об ипотеке предлагается изложить в следующей редакции: «Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся на этом участке и принадлежащие залогодателю на праве собственности здания, сооружения и иные объекты недвижимости»;

          Абзац 2 ст. 69 Закона об ипотеке предлагается изложить в следующей редакции: «Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, который занят зданием (сооружением) и необходим для его использования, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка».

          3. Изучение правовой организации первичного рынка ипотечного
          жилищного кредитования позволяет дать следующие рекомендации
          гражданам и юридическим лицам по договорному регулированию
          отношений в сфере строительства и приобретения в кредит жилых
          помещений:

          s Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ (ред. от 05.02.2004). Российская газета. N 137. 22.07.1998. Собрание законодательства Российской Федерации. 20.07.1998. N 29. Ст. 3400. Текст взят из правовой информационной системы «КонсультантПлюс». Далее -Закон об ипотеке.

          3.1. При приобретении в собственность жилых помещений с
          использованием ипотечного кредита наибольшую полноту правового
          регулирования отношений между продавцом жилого помещения,
          покупателем-заемщиком, банком-кредитором, учет их взаимных интересов
          обеспечивает конструкция трехстороннего смешанного договора,
          включающего элементы договора купли-продажи и ипотеки жилого
          помещения.

          3.2. При привлечении инвестором кредитных (заемных) средств для
          финансирования строительства многоквартирных жилых домов с целью
          последующей продажи жилых помещений возврат инвестором строительного
          кредита (займа) должен обеспечиваться не залогом жилых помещений в
          многоквартирном жилом доме, а иными способами обеспечения обязательств
          (поручительством, ипотекой иного недвижимого имущества,
          принадлежащего инвестору или третьему лицу, и т.д.). Если же инвестор
          привлекает кредитные (заемные) средства с целью финансирования
          строительства жилого дома для собственных нужд, возврат строительного
          кредита (займа) может быть обеспечен возникающей на основании закона
          ипотекой объекта недвижимости.

          Для реализации в России одноуровневой (европейской) модели вторичного рынка ипотечного кредитования необходимо принятие специального закона об ипотечных кредитных организациях (эмитентах облигаций с ипотечным покрытием), призванного детально урегулировать их правовое положение.

          Поскольку приобретение предмета ипотеки в собственность залогодержателя по соглашению о предоставлении отступного, заключенному после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки, противоречит сущности залогового правоотношения и действующему Закону об ипотеке, представляется необходимым изменение подхода судов общей юрисдикции и арбитражных судов к указанным сделкам, которые в настоящее время оцениваются судами как

          11 соответствующие действующему гражданскому законодательству Российской Федерации.

          Практическая значимость и апробация результатов исследования. Практическое значение диссертации заключается в возможности использования содержащихся в работе научных положений и практических выводов законодателем при совершенствовании действующих нормативных актов о залоге недвижимости; правоприменителем (судом) -при разрешении споров, связанных с применением законодательства об ипотеке; субъектами гражданского оборота — при договорном регулировании отношений по залогу недвижимости, обосновании своих требований и возражений в суде. Положения, содержащиеся в диссертации, могут быть использованы для дальнейшего изучения правовых проблем ипотечного кредитования и оборота недвижимости.

          Результаты исследования апробированы автором в ходе юридической деятельности в коммерческих организациях и преподавательской работы в Московской государственной юридической академии.

          Структура диссертации. Диссертация состоит из трех глав. В Главе 1 дается понятие залога недвижимости (1), рассматриваются обеспечительная и оборотная функции ипотеки (2). В 3 Главы I определяется сфера применения ипотеки, рассматриваются проблемы залога нежилых зданий, их частей, инженерных сооружений и участков под ними.

          Залог недвижимости (ипотека) есть гражданское правоотношение, в котором одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой (основному обязательству), имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями» установленными федеральным законом.

          Сущность залога недвижимости состоит в том, что «для обеспечения исполнения долга из имущества известного лица выделяется какой-либо определенный объект»6 (недвижимая вещь). «Этот объект должен доставить удовлетворение кредитору в случае, если оказанное должнику доверие не оправдается и не последует то действие, которое обязан произвести должник»7.

          Таким образом, содержанием залогового права является право «требовать публичной продажи вещи с целью получения удовлетворения по долгу»8. Само залоговое право представляет собой «абсолютное право на уплату определенной суммы, направляемое против обладателя

          определенного имущественного объекта и осуществляющегося в виде исключительного права взыскания»9.

          Уникальность залога состоит в том, что залог обладает свойствами как вещных, так и обязательственных отношений.

          О вещно-правовой природе залога свидетельствуют его следующие черты:

          1. Право следования: вещный характер залогового права состоит в том, что, «имея своим объектом вещь, оно всюду следует за нею, независимо от права собственности на нее, которое может переходить от одного лица к другому»10. Согласно п. 1 ст. 353 ПС РФ при переходе права собственности или права хозяйственного ведения на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате отчуждения указанного имущества или в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.

          2. «При залоге коллизия кредиторов разрешается по принципу старшинства. чего не бывает при коллизии обязательств.. .»п.

          3. Залоговый кредитор наделяется вещно-правовыми способами защиты своих прав: ст.ст. 347, 301, 302, 304 ГК РФ.

          4. Несмотря на то, что залоговое право не дает залогодержателю ни владения, ни пользования заложенной вещью, оно «дает субъекту его несравненно большее правомочие, чем другие вещные права — оно может повлечь за собой лишение собственника принадлежащего ему права собственности»12.

          5. Залог «приводит к возникновению такого тесного отношения между кредитором и заложенной вещью, что оно оказывается более сильным, нежели установленные позже на ту же вещь jura in re.. .»

          Организация первичного рынка ипотечного кредитования

          Проблемы залога нежилых зданий, помещений, инженерных сооружений и земельных участков под ними рассмотрены в Главе 1.

          В настоящем параграфе исследуется правовая организация рынка жилищного кредитования. В указанной сфере залог недвижимости применяется наиболее активно, что объясняет возникновение здесь наибольшего числа правовых проблем.

          Под термином «организация» понимается комплекс договорных связей, применяемых в сфере ипотечного жилищного кредитования.

          «К сожалению, вопросы структурного конфигурирования договоров . почти не исследуются в юридической науке и теории менеджмента. Об этом нет теоретических трудов и методических разработок .

          Указанные проблемы относятся к совершенно новой области знания — так называемым организационным технологиям. В России имеются исследования по организационным технологиям, организации управления деятельностью коллективов. К сожалению, при наличии общей теории пока мало прикладных разработок, а в области правовой деятельности их почти нет»115.

          В зависимости от цели предоставления кредита на первичном рынке ипотечного жилищного кредитования выделяются две разновидности кредитования: предоставление кредитов для приобретения (покупки) жилых помещений; предоставление кредитов для строительства жилых зданий.

          Исходя из этого, договорные связи в сфере ипотечного жилищного кредитования предлагается классифицировать соответствующим образом:

          1 система договорных связей с применением ипотеки при покупке в кредит жилых помещений;

          2. система договорных связей с применением ипотеки при кредитовании строительства жилых зданий.

          Система договорных связей с применением ипотеки при покупке в кредит жилых помещений Государством ипотечное жилищное кредитование рассматривается как одно из «приоритетных направлений реализации жилищной политики на современном этапе» . Социально-экономическая сложность жилищной проблемы влечет усложнение правовых средств ее решения. От элементарной договорной схемы, состоящей из основного договора и договора об ипотеке, систему договорных связей с применением залога недвижимости при покупке в кредит жилых помещений отличает:

          — увеличение общего количества элементов договорной схемы, используемой при приобретении в залог жилых помещений;

          — усиление их взаимосвязи;

          — упорядочение процесса создания договорной схемы: появление последовательных стадий возникновения договорной схемы, соответствующих этапам деятельности по приобретению в кредит жилых помещений.

          Система договорных связей с применением ипотеки, созданная для приобретения в кредит жилых помещений, будет рассмотрена в соответствии с порядком деятельности по приобретению жилых помещений в кредит.

          Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации (п. 2.3) предусматривает следующие основные стадии процесса получения ипотечного кредита:

          1. Предварительная квалификация (одобрение) заемщика.

          2. Оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита (андеррайтинг заемщика).

          3. Подбор жилого помещения, соответствующего финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора.

          4. Оценка жилого помещения — предмета ипотеки.

          5. Заключение договора купли — продажи жилого помещения между заемщиком (покупателем) и продавцом и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором. Регистрация права собственности заемщика на жилое помещение и его обременение залогом по договору об ипотеке или по закону.

          6. Проведение расчетов с продавцом жилого помещения.

          7. Страхование предмета ипотеки от риска повреждения, риска утраты права собственности на приобретаемое жилое помещение, страхование жизни и здоровья заемщика.

          На стадии предварительной квалификации (одобрения) заемщика заемщик получает всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита (условиях кредитного договора и договора об ипотеке). Кредитор, в свою очередь, оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит.

          Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество

          Основанием для обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество согласно п.1 ст.50 Закона об ипотеке является неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплата или несвоевременная уплата суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

          Взыскание на заложенную недвижимость может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает (п.1 ст.348 ГК РФ, п. 3 ст. 50 Закона об ипотеке).

          Согласно п.1 ст.54 Закона об ипотеке в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Критерии «крайней незначительности» и «явной несоразмерности» в законе не раскрываются; вопрос, таким образом, оставляется на усмотрение суда, исходя из конкретных обстоятельств дела. Исключением из данного правила является норма п. 2 ст. 50 Закона об ипотеке: обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. Норма п. 2 ст. 50 Закона об ипотеке является диспозитивной: договором об ипотеке могут быть предусмотрены иные правила. На практике банки, осуществляющие ипотечное кредитование граждан, используют диспозитивный характер п. 2 ст. 50 Закона об ипотеке для установления в договорах об ипотеке более строгих оснований, при наличии которых на заложенное жилое помещение может быть обращено взыскание (например, при просрочке осуществления ежемесячного платежа и уплате начисленных процентов более чем на 30 (Тридцать) календарных дней).

          Неисполнение или ненадлежащее исполнение обеспеченного ипотекой обязательства является главным, но не единственным основанием обращения взыскания на заложенную недвижимость. Согласно п. 4 ст. 50 Закона об ипотеке при ненадлежащем обеспечении сохранности заложенного недвижимого имущества, нарушении правил о его отчуждении, при принудительном изъятии государством залогодержатель имеет право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования — обращения взыскания на заложенную недвижимость, даже если основное обязательство надлежащим образом исполняется. По словам О.П. Плешановой, здесь досрочное обращение взыскания на предмет ипотеки «выступает . способом защиты прав залогодержателя» от нарушений залогодателем договора об ипотеке. Юридическое значение и порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество

          Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество по российскому законодательству является «способом для получения основания

          реализации залогового права» . Это предполагает активную роль суда в процедуре обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество: суд является тем органом, который наделен «правом принятия решения об обращении взыскания»180. Внесудебный порядок обращения взыскания является факультативным: согласно п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодателем и залогодержателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.

          В ряде государств Восточной и Западной Европы стадия обращения взыскания на заложенную недвижимость имеет иное юридическое значение.

          Так, по законодательству ФРГ с момента неисполнения должником основного обязательства залогодержатель приобретает право продажи заложенного имущества и получения удовлетворения из вырученной суммы. Участие суда при обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество служит лишь целям «контроля правомерности использования залогодержателем своего права» .

          Указанный подход к обращению взыскания на заложенное имущество расширяет возможности использования внесудебного порядка обращения взыскания.

          Например, по ипотечному законодательству Венгрии возможны два порядка внесудебного обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество:

          1. «После возникновения права на удовлетворение требования, обеспеченного ипотекой (курсив мой — Р.А.), стороны могут заключить соглашение о совместной реализации ипотечного имущества, оговорив его минимальную цену и срок продажи» .

          www.dslib.net