Особенности сделок с участием несовершеннолетних

В Гражданском кодексе РФ (далее – ГК) несовершеннолетние подразделяются на две категории – несовершеннолетние, не достигшие 14 лет (малолетние), и несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет. Вторая категория отличается от первой тем, что наделена большими правами при заключении гражданско-правовых сделок.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет уже имеют полное право принимать участие в совершении сделок: они самостоятельно заключают договоры, расписываются в документах и т.д. Однако все их действия происходят с письменного согласия родителей или же других законных представителей. Малолетние граждане подобных прав не имеют, за них участие в сделках принимают родители или другие законные представители.

Законными представителями несовершеннолетнего ребенка являются его родители либо усыновители. При отсутствии родителей, усыновителей, а также в случаях, когда несовершеннолетние по иным причинам остались без родительского попечения, например: при лишении судом родителей родительских прав или когда родители уклоняются от их воспитания, законными представителями являются – опекун (для малолетних граждан) или попечитель (для детей от 14 до 18 лет) Данные представители совершают от имени несовершеннолетних и в их интересах все юридически значимые действия.

Законные представители подтверждают свои полномочия соответствующими документами: родители – паспортом и свидетельством о рождении ребенка, усыновители – свидетельством об усыновлении, опекуны и попечители – документами, выданными им органами местного самоуправления. Если ребенок воспитывается в приемной семье, то представляется документ о передаче ребенка на воспитание в приемную семью, выданный органами опеки и попечительства. Если ребенок находится в государственном учреждении для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, то руководитель данного учреждения является его опекуном, который действует от имени и в интересах ребенка на основании решения уполномоченного органа о помещении ребенка в учреждение, а иное лицо представляет доверенность, подтверждающую его полномочия действовать от имени учреждения (если функции опекуна/попечителя осуществляются таким учреждением).

При обращении за государственной регистрацией прав и сделок с объектами недвижимого имущества, заявление и другие необходимые документы от имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет подают их законные представители, они же подписывают и договоры. Если же ребенку от 14 до 18 лет, то он подписывает договор, подает заявление о государственной регистрации прав и документы на регистрацию – самостоятельно.

Помимо заявления и предусмотренных законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документов, необходимых для её проведения, на государственную регистрацию прав предоставляются и иные установленные законодательством Российской Федерации документы, в том числе:
— документ, подтверждающий полномочия законных представителей несовершеннолетнего,
— документ, подтверждающий право несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет распоряжаться имуществом самостоятельно, без согласия законных представителей: решение органа опеки и попечительства либо суда о признании несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, полностью дееспособным (эмансипированным), свидетельство о заключении брака несовершеннолетним (в случаях, установленных ст.21 и ст. 27 ГК);
— письменное согласие законных представителей на совершение сделки несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 26 ГК, п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ – далее СК);
— разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 ГК, п. 3 ст. 60 СК);
— разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет на распоряжение имуществом (п. 1 ст. 26, п. 2 ст. 37 ГК, п. 3 ст. 60 СК).

Непредставление вышеуказанных документов на государственную регистрацию прав повлечет отказ в государственной регистрации сделки.

Разрешение (согласие) органа опеки и попечительства является обязательным в следующих случаях:
— сдача имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, в аренду;
— отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетнему;
— передача имущества несовершеннолетнего в безвозмездное пользование;
— передача имущества несовершеннолетнего в залог;
— отказ от принадлежащих несовершеннолетнему прав, в том числе отказ от права преимущественной покупки доли в праве собственности, отказ от участия в приватизации, отказ от наследства;
— раздел имущества несовершеннолетнего;
— сделки, влекущие уменьшение имущества несовершеннолетнего;
— отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чём известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.

Следует иметь в виду, что разрешение (согласие) органа опеки и попечительства потребуется не только при отчуждении имущества несовершеннолетнего. Например: ребенок может получить в наследство или в порядке дарения денежные средства, и, следовательно, может быть способным оплатить расходы, связанные с приобретением недвижимости на свое имя. Если недвижимость приобретается за счет средств несовершеннолетнего, и таким образом уменьшаются его денежные средства как вид имущества, то в данном случае необходимо также получить разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на совершение такой сделки.

Что касается особенностей сделок с участием несовершеннолетних, то в российском законодательстве предусмотрены запреты на некоторые из них. В соответствии с п.3 ст. 37 ГК опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечными, за исключением передачи подопечному имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. С учетом ст. 28 ГК, а также ст. 60 СК названное требование закона распространяется и на случаи участия в сделке родителей несовершеннолетних детей в качестве их законных представителей.

Согласно данной норме невозможно, к примеру, продать квартиру, принадлежащую малолетнему гражданину, за которого действует его мать, родителям матери или иным близким её родственникам. Таким образом, возмездные сделки между несовершеннолетними и их законными представителями запрещены, независимо от того, выступают ли дети приобретателями или отчуждателями имущества. Поэтому законные представители (либо их родственники) могут только подарить ребёнку свою недвижимость (или долю в праве общей собственности), то есть могут заключать безвозмездные договоры, влекущие приращение имущества малолетнего.

В соответствии со ст. 575 ГК не допускается дарение от имени малолетних их законными представителями, запрещена и безвозмездная уступка имущественного права ребёнка.

Законодательством установлены следующие основания для признания сделок с участием несовершеннолетних недействительными:
совершение сделки малолетним, не достигшим 14 лет;
совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без письменного согласия его родителей или усыновителей.

Сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, и в ее регистрации будет отказано.

С 01 января 2016 года сделки, связанные с отчуждением недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, с распоряжением недвижимым имуществом недееспособных лиц и несовершеннолетних детей, оставшихся без попечения родителей, подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

sonotarius.ru

Как правильно провести сделку с жильем, принадлежащим несовершеннолетнему?

Законными представителями несовершеннолетних детей являются их родители. Заключая сделку, связанную с улучшением жилищных условий, родителям необходимо учитывать, что по общему правилу сделки по распоряжению недвижимостью подопечного запрещены. Чтобы осуществить сделку по распоряжению имуществом подопечного, необходимо учесть ряд особенностей, о которых расскажет юрист ГК «Авентин» Станислав Бородаев.

Статья 20 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» устанавливает общий принцип, применяемый к сделкам с недвижимостью, которая принадлежит несовершеннолетнему: запрет совершения действий, направленных на ухудшение жилищных условий для несовершеннолетнего. Указанная статья также устанавливает перечень сделок, которые разрешается совершать в интересах подопечного. До совершения сделки с недвижимостью несовершеннолетнего необходимо получить согласие органов опеки и попечительства. В Санкт-Петербурге функции органов опеки и попечительства возложены на органы местного самоуправления.

В случае совершения сделки при отсутствии согласия органов опеки и попечительства указанная сделка будет оспоримой. В соответствии с пунктом 4 статьи 21 вышеуказанного закона органы опеки и попечительства обязаны обратиться в суд с требованием о признании сделки недействительной. Поскольку данные сделки являются оспоримыми, то срок исковой давности по таким сделкам составляет один год. Функции контроля за совершаемой сделкой также возложены на Федеральную службу государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В частности, при отсутствии письменного согласия органов опеки и попечительства возможен отказ в совершении регистрационных действий.

Для получения одобрения органов опеки и попечительства необходимо представить документы, которые будут подтверждать, что условия жизни несовершеннолетнего будут улучшены. В течение 15 дней орган опеки и попечительства должен предоставить мотивированные согласие либо отказ. Отказ может быть обжалован в судебном порядке. В такой ситуации решение суда будет служить заменой решения органов опеки и попечительства.

В случае если несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет распорядился своим имуществом самостоятельно, но сделка не была одобрена органами опеки и попечительства, данная сделка является недействительной. Однако родители вправе обратиться в суд с требованием о признании сделки действительной, если указанная сделка совершена к выгоде несовершеннолетнего.

При совершении сделки по распоряжению недвижимостью с участием несовершеннолетнего возможно возникновение многочисленных трудностей. Именно поэтому необходимо обратиться за квалифицированной юридической помощью на раннем этапе, чтобы быть уверенным, что сделка в отношении недвижимости состоится.

www.zhan26.ru

Особенности сделок с несовершеннолетними

Согласно российскому законодательству несовершеннолет ними считаются граждане, не достигшие возраста 18 лет. Несовершеннолетн ие в возрасте от 14 до 18 лет уже имеют полное право принимать участие в совершении сделок: они самостоятельно заключают договоры, расписываются в документах …Однако все их действия происходят с письменного согласия родителей или же других законных представителей. Совершая сделки, где одной из сторон является ребенок, прежде всего, необходимо понять, кто является его законным представителем, то есть, чье участие необходимо в сделке, и какие документы подтверждают представительств о.

Итак, законными представителями несовершеннолетн его ребенка являются его родители либо усыновители. Данные представители совершают от имени несовершеннолетн их и в их интересах все юридически значимые действия.

Законные представители подтверждают свои полномочия соответствующими документами: родители – паспортом и свидетельством о рождении ребенка, усыновители – свидетельством об усыновлении, опекуны и попечители – документами, выданными им органами местного самоуправления

При обращении за государственной регистрацией пра в и сделок с объектами недвижимого имущества, заявление и другие необходимые документы от имени несовершеннолетн их в возрасте до 14 лет подают их законные представители, они же подписывают и договоры. Если же ребенку от 14 до 18 лет, то он подписывает договор, подает заявление о государственной регистрации прав и документы на регистрацию – самостоятельно.

Помимо заявления и предусмотренных законодательство м о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документов, необходимых для её проведения, на государственную регистрацию прав предоставляются и иные установленные законодательство м Российской Федерации документы, в том числе:

— документ, подтверждающий полномочия законных представителей несовершеннолетн его ,

— документ, подтверждающий право несовершеннолетн его в возрасте от 14 до 18 лет распоряжаться имуществом самостоятельно, без согласия законных представителей: решение органа опеки и попечительства либо суда о признании несовершеннолетн его, достигшего 16 лет, полностью дееспособным (эмансипированны м), свидетельство о заключении брака несовершеннолетн им ;

— письменное согласие законных представителей на совершение сделки несовершеннолетн ими в возрасте от 14 до 18 лет

— разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет ;

— разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетн им в возрасте от 14 до 18 лет на распоряжение имуществом.

Непредставление вышеуказанных документов на государственную регистрацию прав повлечет отказ в государственно й регистрации сделки.

Запрос от нотариуса;

Заявление родителей несовершеннолетн его, а в случаях их отсутствия- документ, подтверждающий данный факт (свидетельство о смерти, решение суда о лишении родительских прав);

ОБЯЗАТЕЛЬНО личное присутствие обоих родителей в органах опеки и попечительства;

Заявление несовершеннолетн его, участвующего в сделке, достигшего 14 лет;

Заявление всех совершеннолетних лиц, участвующих в сделке;

Свидетельство о рождении ребенка;

Документы, подтверждающие право собственности на объекты, участвующие в сделке( свидетельство о государственной регистрации);

Справки БТИ о стоимости недвижимости, участвующей в сделке;

Выписки из домовых книг;

Копии лицевых счетов;

Выписки по задолженности на недвижимость.

И в заключение хотелось бы отметить, что совершая операции с недвижимостью, вы должны максимально обезопасить себя от рисков и тщательно проверять все документы. Если в соответствии с законом необходимо письменное согласие законного представителя, разрешение органа опеки и попечительства для совершения сделки, то требуйте эти документы. В случае необходимости можно самостоятельно посетить орган опеки и попечительства, и узнать подробную информацию о законных представителях несовершеннолетн его, тем самым обезопасить себя от возможной подделки документов.

Помните, что сделка, не соответствующая требованиям зако на, ничтожна, и в ее регистрации будет отказано.

Адреса органов опеки и попечительства:

realty-chel.ru

Особенности регистрации прав при совершении сделок с участием несовершеннолетних

Особенности регистрации прав при совершении сделок с участием несовершеннолетних

Управление Росреестра по Тверской области напоминает об изменениях в законодательстве, связанных с государственной регистрацией сделок с участием несовершеннолетних.

В соответствии с положениями Семейного кодекса Российской Федерации и Гражданского кодекса Российской Федерации все сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних в возрасте до 18-ти лет находятся под контролем органов опеки и попечительства, которые уполномочены защищать имущественные права несовершеннолетних детей при проведении таких сделок.

Ранее при отчуждении имущества несовершеннолетних граждан основной обязанностью родителей (законных представителей) детей являлось получение разрешения органа опеки и попечительства на такие сделки. Сами сделки заключались в простой письменной форме.

С 29 декабря 2015 года сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, перед подачей документов на государственную регистрацию должны были пройти процедуру нотариального удостоверения.

В 2016 году законодатель ужесточил требования к заключению сделок с имуществом детей. Со 2 июня 2016 года любые сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, в обязательном порядке должны быть нотариально удостоверены. Указанные изменения были внесены в Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Федеральным законом от 02.06.2016 № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Нотариальное удостоверение сделок с несовершеннолетними обеспечивает дополнительную защиту их имущественных прав от мошеннических действий, мнимых продаж и иных правонарушений. Регистрация сделок с недвижимостью через нотариуса имеет еще один положительный момент — сокращенный срок государственной регистрации: три рабочих дня с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, а в случае поступления таких заявления и документов в электронной форме — в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления соответствующих документов.

Статьей 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации также установлено, что если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса.

Вместе с тем необходимо отметить, что нотариальное удостоверение сделок увеличивает и стоимость оформления недвижимости, однако данные затраты несравнимы с рисками утраты имущественных прав несовершеннолетних на недвижимое имущество.

www.rbologoe.ru

Особенности сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних и недееспособных

Для начала нужно определиться с понятием «дееспособности». Дееспособность – это способность лица своими действиями приобретать гражданские права и нести гражданские обязанности. Дееспособность может быть полной и ограниченной.

Соответственно, для совершения сделки с недвижимостью, нужно обязательно определиться с дееспособностью противоположной стороны.

И уже в зависимости от того, является ли противоположная сторона сделки дееспособной, либо же она является недееспособной или ограничено дееспособной, необходимо определиться, как будет происходить регистрация перехода права собственности для того, чтобы не возникало каких-либо проблем в дальнейшем.

Могут быть сделки с участием несовершеннолетних лиц, лиц недееспособных и лиц, ограниченных в дееспособности.

Несовершеннолетние – это граждане, не достигшие 18 лет. На самом деле, дееспособность может наступить ранее, но не ранее 16 лет.

То есть в период между 16-18 годами, если гражданин в этот период времени вступил в брак и в случае его эмансипации, когда он работает по трудовому договору, либо по гражданско-правовому договору, родители при этом не возражают и орган опеки и попечительства выдал соответствующий документ.

Причем полная дееспособность однажды возникнув, уже никуда не пропадает. Если, например, гражданин женился, после этого успел развестись до исполнения ему 18 лет, он все равно остается полностью дееспособным.

Лишенные дееспособности – это совершеннолетние лица, которые решением суда признаны недееспособными, вследствие наличия у них психического заболевания, в результате которого они не могут понимать значения своих действий и руководить ими.

Лица, ограниченные в дееспособности, – совершеннолетние граждане, которые в силу наличия того же психического заболевания, но не настолько выраженного, чтобы они вообще не могли участвовать в правоотношениях (совершать сделки купли-продажи каких-нибудь мелких вещей), либо это лица, которые вследствие злоупотребления алкоголем, наркотиками или страдающие игровой зависимостью, в такой степени, что они ставят себя и свою семью в сложное финансовое положение.

То есть, в последнем случае, это лица, которые играют, злоупотребляют спиртными напитками, употребляют наркотики, вследствие чего суд ограничивает их дееспособность.

Необходимо учитывать, что несовершеннолетние лица недееспособны в силу возраста, а ограничить или лишить дееспособности совершеннолетнее лицо можно только решением суда.

Из этого следует, что даже если есть какие-либо справки о наличии психического заболевания, либо если лицо находится на учете в НД (наркологическом диспансере), ПНД (психоневрологическом диспансере), то это совершенно не означает невозможность совершения с данным лицом сделок.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка.

Можно ли продать квартиру, если прописан несовершеннолетний, читайте тут.

Соответственно, даже если лицо стоит на учете или имеет справки о наличии психических заболеваний либо зависимости, но нет решения суда, вступившего в законную силу о лишении (ограничении) его дееспособности, то у него есть право самостоятельно совершать сделки с недвижимостью.

Итак, существует, по сути, два правовых статуса, в соответствии с которыми определяют особенности заключения сделок с недвижимостью.

Несовершеннолетние лица, не достигшие 14 лет, и совершеннолетние лица, решением суда лишенные дееспособности, самостоятельно совершать сделки с недвижимостью не могут. За них любые действия совершают законные представители.

Последними являются, как правило, родители несовершеннолетних детей. Оба родителя обладают совершенно одинаковым статусом и, соответственно, совершенно не важно, кто именно из родителей будет заключать в интересах их ребенка договор.

Однако следует учитывать, что органы опеки и попечительства всегда требуют либо нотариально удостоверенное, либо личное заявление другого родителя о том, что он не возражает против продажи недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему ребенку.

Для лиц, признанных недееспособными, законными представителями являются их опекуны, назначенные органами опеки и попечительства.

Полномочия опекуна подтверждаются удостоверением, выданным органом опеки и попечительства. Для несовершеннолетних лиц, содержащихся в специальных учреждениях, законным представителем будет являться руководитель этого спец. учреждения, где находится ребенок.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, а также лица, ограниченные в дееспособности, могут совершать сделки, но только с согласия своего попечителя либо законного представителя.

Для несовершеннолетнего все правила такие же, как и в случае с малолетним. Законные представители – это родители либо представители специализированного учреждения, в котором находится несовершеннолетний ребенок.

Для лиц, решением суда ограниченных в дееспособности, представителем будет являться попечитель, который также назначается органом опеки и попечительства.

Следовательно, договор подписывает сам несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, либо ограниченное в дееспособности лицо, но только с согласия законного представителя или попечителя.

Обязательно нужно учитывать, что сделки с недееспособными лицами совершаются только в нотариальной форме. Если несовершеннолетнее или недееспособное лицо приобретает недвижимость, то с этим никаких проблем не возникает, просто недвижимость оформляется в собственность этого лица.

Если же недееспособное лицо продает недвижимость, то здесь ситуация немного сложнее. Родители или опекун недееспособного лица обязаны обратиться в органы опеки и попечительства для получения разрешения на заключение договора по отчуждению недвижимого имущества.

Органы опеки и попечительства дают такое разрешение только в той ситуации, если недееспособное лицо в результате такой сделки улучшит свои жилищные условия.

Например, в собственность этого лица приобретается квартира большей площадью, в лучшем районе, с лучшими качественными характеристиками.

Если нужно продать квартиру своего ребенка и при этом оформить на него другую находящуюся у себя в собственности квартиру (к примеру, полученную по наследству), органу опеки представляется, что квартира ребенка будет продана, но ему будет передана другая, а деньги с продажи квартиры ребенка будут использованы на другие нужды.

Как правило, органы опеки и попечительства на такой родственный обмен согласия не дают, поскольку, по их мнению, улучшения жилищных условий, в данной ситуации, для ребенка не наступает.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 490-03-84
Москва, Московская область

+7 (812) 425-30-56
Санкт-Петербург, Ленинградская область

+8 (800) 550-72-15
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

o-nedvizhke.ru