Оценка недвижимости для нотариуса для чего

Как проводится и сколько стоит оценка квартиры для вступления в наследство

Смерть человека является основанием для начала процедуры наследования всего его имущества. Как правило, основным активом, который остается после смерти наследодателя, является квартира.

Согласно действующему российскому законодательству, наследование квартиры невозможно без определения ее стоимости профессиональным оценщиком. Рассмотрим подробнее, зачем нужна оценка квартиры для вступления в наследства, и какова процедура оценки недвижимости.

Зачем оценивать квартиру при оформлении наследства?

Во-первых, формальная оценка квартиры для нотариуса при получении наследства является обязательным условием для вступления в право владения недвижимым имуществом.

Хотя законодательство не предусматривает уплату подоходного налога при вступлении в наследство близких родственников покойного, которые чаще всего и являются наследниками, существует необходимость уплаты государственной пошлины за осуществление нотариальных действий по оформлению наследства. Размер такой пошлины исчисляется в процентном отношении от стоимости квартиры.

При этом единственным документом, который принимается нотариусом для установления стоимости квартиры, является отчет профессионального оценщика.

Во-вторых, оценка квартиры необходима для того, чтобы установить долю квартиры в общем имуществе покойного. В таком случае, следует проводить анализ стоимости не только квартиры, но также и всего остального имущества покойного. Такая оценка часто нужна наследникам, для того, чтобы определить долю каждого из них, если наследство состоит сразу из нескольких объектов движимого и недвижимого имущества. Особенно актуальным бывает такая процедура, когда покойный не оставил завещания или же не расписал в завещании конкретные объекты недвижимости, которые переходят в собственность каждого из наследников.

Наконец, третьей причиной проведения оценки квартиры при получении наследства является судебный процесс между наследниками. Чтобы справедливо поделить имущество, судья должен знать его стоимость, определить которую можно только с помощью официальных механизмов оценивания недвижимости.

Процедура проведения оценки недвижимости

Кто может проводить оценку?

Оценка недвижимости может быть проведена только квалифицированным оценщиком, являющимся участником одной из саморегулирующихся организаций (СРО). Отчеты любых иных специалистов, вне зависимости от реальной квалификации оценщика, не имеют значения для нотариуса или суда и не являются основанием для определения реальной стоимости имущества. Поэтому, всегда проверяйте, состоит ли оценщик в одной из саморегулируемых профессиональных организаций.

Отдельно следует отметить, что оценка рыночной стоимости недвижимости, которая необходима для получения наследства, осуществляется частными оценщиками. В то же время, оценка квартиры по кадастровой стоимости находится в компетенции БТИ. Оценка по кадастровой стоимости необходима для уплаты налогов при дарении или продаже квартиры, в то время как оценка рыночной стоимости недвижимости нужна для нотариального оформления наследства.

Какие документы нужны для оценки квартиры?

документы, на основании которых квартира находилась в собственности наследодателя
справка из БТИ (форма 11-а)
документы, подтверждающие наличие каких-либо обременений (залог, договор аренды, сервитут), снижающих реальную стоимость недвижимости.

Процедура оценивания состоит из анализа оценщиком всех предоставленных ему документов, а также посещения квартиры. Некоторые оценочные компании осуществляют оценку квартиры исключительно на основании предоставленных им документов. Такой метод не позволяет достаточно точно установить стоимость квартиры, однако иногда является единственно возможным, как, например, в том случае, когда квартира находится в распоряжении других наследников, которые не пускают туда оценщика и заказчика оценочных работ.

Специалисты используют комплексный метод оценивания недвижимости, утвержденный соответствующими государственными стандартами. Этот метод включает в себя как сравнительный анализ квартиры по сравнению с подобными предложениями на рынке, так и использование коэффициентов для максимально точного определения стоимости квартиры исходя из ее технического состояния, общего состояния жилого дома, месторасположения, удаленности от метро и т.п.

Вся процедура оценки жилой недвижимости, как правило, не занимает более 2-3 дней. Некоторые оценщики предоставляют услуги по ускоренному определению стоимости недвижимости, предоставляя в распоряжение заказчика отчет в течение одного рабочего дня.

Сколько стоит оценка квартиры?

Стоимость оценки квартиры зависит от города, где производится оценка, площади недвижимости и квалификации оценщика. Средняя стоимость услуг оценщика в 2018 году составляет 2-4 тысячи рублей.

Так как отчет оценщика содержит допущение, согласно которому стоимость квартиры оценивается на момент смерти наследодателя, срок действия оценки квартиры фактически равен сроку принятия наследства (6 месяцев), если отчет необходим для нотариуса. Если же отчет предполагается использовать в судебном процессе по разделу наследства, то заключение оценщика является бессрочным, так как показывает стоимость квартиры именно на момент открытия наследства.

Оценка квартиры при наследовании является скорее технической процедурой, чем тем этапом получения наследства, где могут возникнуть реальные сложности. Тем не менее, только работа с сертифицированными оценщиками и получение отчета об оценки позволит оформить квартиру в собственность наследника. Поэтому не стоит откладывать процедуру оценки квартиры на последние дни срока принятия наследства.

Оценка имущества для наследства

Оценка имущества при вступлении в наследство является одним из важных этапов процедура оформления права собственности наследуемой собственности.

О необходимости проведения оценки имущества при вступлении в наследство, о видах оценки и механизмах ее проведения мы расскажем в нашей статье.

Правовые нормативы проведения оценки имущества для наследства

Процесс оформления наследства регламентируется следующими законодательными актами:

часть 3 Гражданского Кодекса РФ;
статья 35 Конституции РФ.

Конституция обеспечивает наследнику право наследования и гарантирует, что законный получатель не может быть лишен наследуемого имущества.

Гражданский кодекс описывает механизмы вступления в наследство и получения права собственности на имущество. Для получения в пользование наследуемое владение необходимо пройти следующие этапы:

Получить документы, подтверждающие факт смерти наследодателя (свидетельство о смерти);
Получить подтверждение места открытия наследства (выписка из домовой книги, подтверждающая последнее место жительства умершего);
Обратиться к нотариусу с заявлением о принятии наследства для открытия наследственного дела;
Предоставить нотариусу документы о праве на наследуемое имущество (завещание или подтверждение родства);
Оценить наследуемое имущество и получить соответствующее заключение для передачи нотариусу;
Получить свидетельства о правах на наследство.
Одним из документов, обязательным для предоставления нотариусу, является подтверждение цены имущества. Оценка имущества для наследства необходима не только для документальной фиксации его материальной составляющей на дату смерти наследодателя.

Налоговый кодекс РФ обязует наследника оплатить в бюджет госпошлину, сумма которой напрямую зависит от цены имущества, указанной в оценочном заключении. Государственный сбор в данном случае является оплатой нотариальных издержек за оформление свидетельства о праве на наследуемое имущество.

Виды оценки имущества для вступления в наследство

Налоговый кодекс РФ, в частности статья 333.25, дает наследнику право выбора механизма оценки наследуемой собственности и вида оценщика.

Оценка наследственного имущества для нотариуса может проводиться любым из способов, при этом плательщик госпошлины может предоставить документ, в котором будет определена одна из нижеуказанных стоимостей:
инвентаризационная стоимость;
кадастровая стоимость;
рыночная стоимость.
Заключение об оценке может быть выдано как государственными органами, так и независимыми компаниями.

Важным фактом является то, что стоимость имущества о отчете об оценке должна быть указана на дату смерти наследодателя.

Оценка кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость применяется к оценке недвижимости и земельных участков и определяется как стоимость, внесенная в государственный кадастровый реестр недвижимости.

Независимая оценка имущества по кадастровой стоимости осуществляется в порядок, который регламентируется законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ. Согласно закону, муниципалитет принимает решение о проведении оценки и после проведения тендера заключает договор с независимым. По факту выполнения оценки и составления заключения, данные о стоимости объекта (объектов) вносятся в Государственный кадастр (ГК).

Наследник может получить информацию о кадастровой стоимости завещаемой собственности с помощью электронного ресурса Росреесра, который позволяет:
заказать выписку о стоимости имущества, заполнив соответствующее заявление на сайте;
найти необходимый объект по кадастровому номеру на карте, после чего получить информацию о его кадастровой стоимости и прочих характеристиках;
получить информации по объекту онлайн;
загрузить электронный отчет о результатах проведенной кадастровой оценки.
Кроме того, документальное подтверждение кадастровой стоимости объекта наследования можно получить непосредственно в Федеральной кадастровой палате Росреестра, обратившись туда с соответствующим заявлением. При правильном оформлении запроса справка о стоимости будет предоставлена заказчику в течение пяти рабочих дней. Нотариус обязан принять полученную справку в качестве документа для расчета госпошлины.

В 2018 году нередким случаем стало оспаривание оценки имущества, произведенной независимым оценщиком и включенной в Кадастровый реестр. Если, по мнению наследника, кадастровая стоимость не является эквивалентной, то он может обратиться в коммерческую компанию для получения отчета о реальной цены наследства.

Оценка инвентаризационной стоимости

Инвентаризационная стоимость объекта наследования определяется по заключению оценщика-эксперта БТИ. Для получения справки наследнику необходимо обратиться в БТИ с заявлением и паспортом.

Следует отметить, что в 2018 году практика использования инвентаризационной стоимости для расчета госпошлины при наследовании фактически отсутствует. Это связано с тем, что стоимость объекта по оценке БТИ включает малое количество критериев оценки и не принимает во внимание место расположения постройки, ее инфраструктуру и прочее. Как следствие, цена недвижимости, определенная БТИ, существенно ниже ее реальной стоимости. Размер госпошлины, уплачиваемый в таком случае, считается заниженным.

Данная позиция подтверждается письмом Министерства финансов №03-05-06-03/57471 от 26.12.2013 года. В то же время подобные письма не являются законодательными актам. Т.е в случае оформления наследником права собственности в 2018 году, нотариус обязан принять отчет об инвентаризационной стоимости для расчета госпошлины.

Оценка рыночной стоимости

Рыночная стоимость исчисляется как цена, по которой объект оценки можно купить (или продать) на рынке в условиях конкуренции. Такой показатель считается наиболее актуальным, так как при оценке учитываются не только эксплуатационные характеристики объекта, его назначение и полезность, но и влияние рыночной среды.

Именно поэтому расчет рыночной цены при оплате госпошлины при наследовании получил наиболее широкое применение в оценочной деятельности 2018 года.

Также следует отметить, что объектом наследования может выступать не только недвижимость или земельный участок. Если наследник претендует на право собственности движимого имущества или мелких материальных ценности, то оценить их возможно только по рыночной цене.

Для получения заключения о рыночной оценке наследнику необходимо обратиться в независимую компанию, которая имеет лицензию на осуществление подобного вида деятельности. Заказчик и компания-оценщик заключают договор о предоставлении услуг, в котором указывают, что необходимо оценить и сколько стоит оценка имущества. После заключения договора независимый эксперт компании проводит процедуру оценки, которая включает в себя:
осмотр имущества;
определение количественных и качественных характеристик объекта (объектов);
анализ рынка;
выбор метода оценки;
обобщение результатов;
составление и выдача заказчику письменного отчета об оценке.
После получения от эксперта документального подтверждения рыночной цены имущества, наследник предоставляет отчет нотариусу для расчета госпошлины.

Видео: Определение стоимости наследственного имущества

Расчет госпошлины

Величина госпошлины рассчитывается как коэффициент от оценочной стоимости наследства и определяется в зависимости от степени родства наследника.

Родственники первой степени родства (дети, родители, супруги) обязаны оплатить в бюджет 0,3% от цены имущества, но при этом сумма пошлины не должна превышать 100 000 рублей. Более дальние родственники перечисляют 0,6% от оценочной стоимости наследства, но не больше 1 000 000 рублей.

Существуют категории граждан, которые законодательно освобождены от уплаты госпошлины при вступлении в наследство. Согласно пп.5 п.1 ст.333.38 Налогового кодекса это:
несовершеннолетние;
граждане, проживавшие с наследодателем;
наследники имущества лиц, погибших при исполнении служебных обязанностей;
наследники банковских вкладов и страховых сумм.
По факту предоставления нотариусу квитанции об оплате госпошлины в установленном размере наследник получает свидетельство на право пользования наследуемой собственностью.

В заключении хотелось бы отметить, что при выборе вида оценки имущества наследуемой собственности, наследнику прежде всего стоит стремиться не к минимизации размера госошлины, а к получению документа с реальной и объективной ценой имущества.

expert-nasledstva.com

Оценка для нотариуса

Вы можете on-line:

Мы перезвоним в удобное Вам время!

Заявка на бесплатную консультацию специалиста

Ответы на любые вопросы по услугам

Для оформления наследства и совершения некоторых других нотариальных действий часто требуется проведение независимой оценки рыночной стоимости имущества, являющегося объектом этих нотариальных действий. К таким случаям относятся дела по оформлению наследства, залога или купли-продажи некоторых видов имущества.

В каких случаях нужна оценка для нотариуса?

Чаще всего, независимая оценка для нотариуса проводится в отношении различной недвижимости, принадлежащей физическим лицам (квартир, домов, гаражей, земельных участков), автомобилей, а также долей в ООО (обществах с ограниченной ответственностью) и акций акционерных обществ. Во всех этих случаях рыночная стоимость имущества, определенная независимым оценщиком в процессе оценки, для нотариуса будет являться законной базой расчета величины госпошлины, взимаемой за осуществление нотариальных действий в соответствие с действующим законодательством.

Оценка для нотариуса в отношении долей в ООО может проводиться не только в интересах физических лиц (оформление наследства), но и в интересах юридических лиц (залог или купля – продажа долей). Сама процедура оценки акций и долей как для физических, так и для юридических лиц одинакова.

Необходимость проведения оценки акций и других ценных бумаг для нотариуса вытекает из требований Налогового кодекса РФ (статья 333.25), где сказано, что стоимость наследуемых акций должен определить независимый оценщик. Для оформления наследства могут оцениваться не только акции акционерных обществ, но и доли в обществах с ограниченной ответственностью.

Независимая оценка стоимости акций и долей для нотариуса проводится на основании данных бухгалтерского баланса предприятия на отчетную дату, ближайшую к дате оценке. В случае оценки акций открытого акционерного общества, их бухгалтерская отчетность может быть взята оценщиком из открытых источников, но если требуется оценить акции закрытого акционерного общества, то в этом случае заказчик оценки должен сам предоставить оценщику копии бухгалтерского баланса (форма 1 и 2). Для оценки акций при оформлении наследства также потребуется выписка из реестра акционеров, выданная по состоянию на дату смерти наследодателя, которая удостоверяет, кому принадлежали акции.

Некоторые трудности в отношении документов могут возникнуть при оценке долей ООО, находящихся на упрощенной системе налогообложения и не ведущих бухгалтерскую отчетность. В этом случае, оценка для нотариуса может быть проведена на основании данных книги доходов и расходов предприятия или на основании справки о совокупных доходах и расходах за последние три года, а если общество действует менее трех лет – то за весь период деятельности. В случае оценки долей в ООО, в качестве документа, устанавливающего право собственности на оцениваемые доли, нужно предоставить копию устава общества или выписку из единого государственного реестра юридических лиц.

Особенности оценки для нотариуса

Методологически, оценка имущества для нотариуса мало чем отличается от оценки этого же имущества для других целей. Такая оценка должна проводиться на основании закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и в строгом соответствие с федеральными стандартами оценки ФСО №1-3. Для проведения оценки сначала нужно обязательно заключить договор с оценщиком. В договоре на оценку нужно указать вид определяемой стоимости – для нотариуса всегда определяется рыночная стоимость. Результаты своей работы оценщик обязан оформить в виде письменного отчета об оценке, скрепив его своей подписью и печатью. Здесь следует особо подчеркнуть, что российским законодательством не предусмотрена какая-либо упрощенная форма отчета – форма отчета об оценке всего одна и обязательные требования к оформлению отчета содержатся в уже упомянутом законе «Об оценочной деятельности в РФ» и в федеральном стандарте оценки ФСО №3 «Требования к отчету об оценке». Этот отчет используется нотариусом для расчета величины госпошлины за совершение нотариальных действий по оформлению наследного дела и в дальнейшем хранится в архивах нотариальной конторы в соответствие с установленными нормами хранения архивных документов.

pcbc.ru

Каким образом происходит оценка квартиры или иного недвижимого имущества для вступления в наследство на нее?

Процедура вступления в наследство — процедура платная и размер расходов при этом напрямую зависит от стоимости имущества, оставшегося у умершего собственника.

Для чего производится оценка недвижимости в процессе наследования?

Вступление в наследство – процедура, требующая нотариального оформления. При этом на основании ст. 333.25 НК РФ необходимо уплатить госпошлину за получение материальных благ.

При этом размер государственной пошлины будет зависеть от рыночной стоимости квартиры. Оценку имущества при его наследовании, проводят специализированные компании.

Однако большинство обычных граждан разбирается весьма смутно — в чем суть такой процедуры, для чего необходима, кто обязан ее осуществлять, и какие документы для этого необходимы.

Оформляя вступление в права наследования у нотариуса необходимо заплатить нотариальный тариф. Его также сумма зависит именно от оценочной стоимости квартиры.

Куда обратиться, и кто уполномочен производить оценку?

Определить стоимость наследуемых объектов недвижимости могут только квалифицированные специалисты. В роли таковых выступают независимые эксперты, обладающие лицензией на занятие подобного рода деятельностью в соответствии с нормами закона №135.

При этом оценка проводится лишь после смерти наследодателя, на момент открытия наследства. Согласно ст.7 закона «Об оценочной деятельности в РФ», осуществлять ее раньше указанного срока нельзя. Заблаговременное вступление в права наследования считается нелегитимным.

Оценку квартиры для вступления в наследство проводить могут не только частные эксперты, но и государственные учреждения. Так для этого можно обратиться в БТИ.

При обращении к частному оценщику, нужно обязательно удостовериться в наличии у него лицензии.

Каким образом происходит расчет стоимости?

Как правило, оценка имущества при вступлении в наследство занимает немного времени.

Алгоритм действий при проведении оценки выглядит следующим образом:
1. Лицо, являющееся наследником недвижимого имущества, находит подходящего эксперта. При этом важно найти организацию, работающую продолжительное время и имеющую безупречную репутацию. В этом случае можно быть уверенным в оперативном проведении объективной оценки. Квалифицированный специалист в силу своего опыта сможет максимально подробно проанализировать соответствующий рыночный сегмент.
2. После обсуждения требуемой услуги с представителями компании, назначается время осмотра квартиры, устраивающее обе стороны. Чаще всего такая работа проводится в рабочие дни с 9 часов утра до 6 часов вечера. В некоторых случаях при сотрудничестве с частными оценщиками возможен индивидуальный подбор времени осмотра, исходя из требований клиента.
3. Оценщик приходит в назначенное время, по указанному адресу, имея при себе договор, кассовый чек и приходный ордер. На месте между заказчиком и выбранной организацией подписывается соглашение о предоставлении услуг и тут же осуществляется их оплата.
4. Потенциальный наследник должен показать представителю оценивающей организации квартиру и предоставить дубликаты и оригиналы всех необходимых документов.
5. После ознакомления с документацией оценщик составляет документ именуемый «Сведения об объекте оценки». Следующим этапом становится тщательный осмотр квартиры и занесение в документ всех необходимых отметок об ее характеристиках.
6. Спустя пять рабочих дней отчет об оценочной стоимости объекта недвижимого имущества будет готов и можно получить его на руки.
С отчетом об оценке имущества можно отправляться к нотариусу и оформлять бумаги, необходимые для вступления в права на наследство. Желательно предварительно выяснить в соответствующих органах наличие льгот, которые предоставляются некоторым категориям граждан.

Рыночная стоимость квартиры определяется при помощи сравнительного метода. То есть посредством анализа рынка, выводится средняя цена, по которой продаются аналогичные квартиры.

Какие документы потребуются?

В преддверие проведения оценки необходимо заранее подготовить все необходимые документы, которые потребуется предоставить специалисту для осуществления оценки стоимости определенного объекта недвижимости.

Если наследником является лицо физическое, потребуются следующие документы:
- реквизиты паспорта, при этом в обязательном порядке требуется предоставление, как дубликата, так и оригинала;
- правоустанавливающие документы, как то копия свидетельства о праве собственности на наследуемое имущество;
- техническая документация (проектно-разрешительная документация, кадастровый паспорт, паспорт БТИ и прочее).
- реквизиты юридического лица;
- техническую документацию;
- правоустанавливающие документы.