Льготы по налогу при продаже квартиры

Подоходный налог при продаже квартиры (комнаты)

Если же срок владения проданной недвижимостью составил менее чем пять лет (для недвижимости, купленной до 1 января 2016 г. — менее 3-х лет), из полученного дохода вычитается 1 млн. рублей или по выбору сумма документально подтвержденных расходов на ее приобретение, и из оставшейся суммы выплачивается 13-ти процентный подоходный налог.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ Вы обладаете правом на имущественный. налоговый вычет в сумме, полученной от продажи квартиры, при условии, что она находилась в вашей собственности менее 5-ти лет (для квартиры, купленной до 1 января 2016 г. — менее 3-х лет), но не более 1 млн. руб. Таким образом, если квартира продается по цене, превышающей указанный лимит, то с данного превышения вам необходимо будет уплатить налог (НДФЛ) по ставке 13%.

Налоговые льготы

Продажа квартиры, даже с целью покупки другого жилья, считается получением доходов и облагается подоходным налогом в 13%. Согласно Налоговому Кодексу РФ действуют следующие правила взимания налога и освобождение от него:

Продавец жилья полностью освобождается от уплаты налога, если он является собственником этого жилья не менее 5-ти лет (для недвижимости, купленной до 1 января 2016 г. — 3-х лет). Не имеет значения, каким образом Вы стали владельцем квартиры — купили, приватизировали, получили по наследству. Чтобы получить налоговую льготу, нужно написать заявление в налоговую инспекцию по месту регистрации, иначе вас могут вынудить заплатить как сам налог, так штраф и пени, если Вы не сделаете этого вовремя (до 1 мая следующего года после регистрации сделки).

Если продавец является собственником квартиры менее пяти лет (для недвижимости, купленной до 1 января 2016 г. — менее 3-х лет), он обязан заплатить подоходный налог в размере 13% с суммы, превышающей 1 миллион рублей, полученной в результате продажи квартиры. Даже если вы прожили в квартире по договору социального найма несколько десятков лет, а затем приватизировали ее, но с момента приватизации прошло менее 5-ти лет (для недвижимости, оформленной в собственность до 1 января 2016 г. — менее 3-х лет), то при продаже недвижимости вы будете обязаны заплатить подоходный налог. Если квартира досталась вам по наследству или по договору дарения, и вы решили ее продать до истечения пятилетнего срока (для недвижимости, оформленной в собственность — до 1 января 2016 г. — 3-х летнего срока, вы также будете должны заплатить подоходный налог.

Покупатель

Покупатель имеет право на освобождение от уплаты подоходного налога с суммы не более чем два миллиона рублей. Т.е., купив квартиру (дом, земельный участок или долю в них) за два миллиона рублей и дороже, по вашему заявлению в налоговую инспекцию с суммы два миллиона рублей вам будет предоставлен налоговый вычет. Такая возможность у человека есть всего один раз в жизни. При действующей налоговой ставке подоходного налога 13%, покупатель может вернуть себе максимум 260 тысяч рублей.

Если стоимость квартиры или строительства дома оказались меньше двух миллионов рублей, то освобождение от уплаты подоходного налога будет распространяться на размер потраченной суммы. Полмиллиона рублей потрачено, значит, вычет будет с 500 тысяч рублей и составит 65 тысяч рублей. Но если приобретенное жилье стоит менее двух миллионов рублей, в расходы на его приобретение можно включить и покупку отделочных материалов, и работы связанные с отделкой квартиры (ст. 220 Налогового Кодекса РФ). Эти расходы должны быть подтверждены кассовыми и товарными чеками.

Для получения налогового вычета нужно обратиться в налоговую инспекцию с соответствующим заявлением и предоставить следующие документы:

• Свидетельство о регистрации права собственности на жилье.
• Договор купли-продажи; документ, подтверждающий оплату и свершение сделки, а именно, расписку от продавца о получении денег (желательно нотариально заверенную) и акт приема — передачи.

Помните, что налоговый вычет может быть произведен только с налогооблагаемых доходов (заработной платы, премии, доходов от продажи и аренды). То есть, если Вы заработали за год 100 тысяч рублей, а налоги заплатили с 10 тысяч, то и возврат налога составит 1 300 рублей (13% от 10 000). Пенсии, стипендии, пособия налогом не облагаются, следовательно, налогового вычета в данном случае тоже нет.

Возврат подоходного налога может продолжаться неограниченное количество времени, хоть всю жизнь, пока вся сумма налога (260 тысяч рублей максимум) не будет вам возвращена полностью.

Второй вариант возврата подоходного налога — покупка новой квартиры взамен проданной в течение календарного года. Допустим, Вы продали квартиру стоимостью 3 миллиона рублей, которой владели менее пяти лет (для недвижимости, оформленной в собственность до 1 января 2016 г. — менее 3-х лет). С суммы, превышающей один миллион рублей, вы обязаны заплатить подоходный налог в размере 13% (130 тысяч рублей с суммы 1 миллион рублей). Однако, если в течение одного календарного года вы успеваете купить другую квартиру, стоимостью 2 миллиона рублей или более, то с суммы в 2 миллиона рублей Вы имеете право на возврат подоходного налога в размере 13%, то есть 260 тысяч рублей. В этом случае налог с продажи может быть по вашему заявлению взаимозачтен. Но такая возможность есть всего один раз в жизни.

Налоговый вычет получает только собственник жилья. Если квартира приобретена в долевую или совместную собственность, вычет распределяется пропорционально долям. В этом случае налоговая льгота считается использованной для каждого и при повторной покупке жилья применяться не будет. Налоговый вычет не предоставляется, если жилье для налогоплательщика приобретает работодатель или иное лицо. Налоговый вычет также не предоставляется, если сделка купли-продажи совершается между супругами или близкими родственниками.

Налог на наследование и дарение для близких родственников

В нынешней редакции Налогового кодекса действуют поправки, отменяющие налог на наследование и дарение для близких родственников. При этом налог на наследование полностью упразднен. Налог на дарение сохранен только для граждан, не состоящих в родстве.

www.juryst.ru

Нужно ли платить налог пенсионеру при продаже квартиры

Многие неработающие люди пенсионного возраста, планирующие продать собственность, задаются вопросом, а платят ли пенсионеры налог с продажи квартиры?

Эта тема в наши дни как никогда актуально. Ведь хорошо известно, что люди пенсионного возраста — самая незащищенная часть нашего общества, и размера пенсии часто не хватает на самые необходимые вещи. А уж когда речь заходит о дополнительных налогах…

Ведь не секрет, что часто пожилые люди продают недвижимость или же другое имущество не от хорошей жизни. А размеры налоговых пошлин при таких сделках во много раз превышают их ежемесячный доход.

Рассмотрим ряд ситуаций и выясним, берется ли налог с продажи квартиры с пенсионеров, а также когда этого делать не требуется и можно существенно сэкономить.

Нюансы налоговых выплат после реализации квартиры

Законодательством РФ предусмотрено, что когда квартира находилась в собственности пенсионера (да и любого гражданина РФ) свыше 3-х лет, после ее продажи платить подоходный налог не требуется. Также отсутствует необходимость заполнять и отправлять декларацию по форме 3-НДФЛ.

Но согласно внесенным изменениям от 01.01.2016 срок безналогового владения жилыми объектами увеличен: с 3-х до 5-ти лет. Правда, это относится к жилью, которое будет покупаться, начиная с 2016 года.

Если же имущество принадлежало лицу менее трех лет (или менее пяти после 2016), тогда сделка облагается налогом на доходы: НДФЛ придется уплатить. Но в ряде случаев есть возможность применить налоговые льготы, которые могут существенно снизить платеж, а иногда и вовсе уменьшить налогооблагаемую базу до 0. Давайте пошагово разбираться с разными возможностями.

Учитываем кадастровую стоимость

Для расчета налоговой суммы требуется продажная цена квартиры и кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7.

Если после применения коэффициента 0,7 получится цифра, превышающая продажную стоимость, в облагаемый налогом доход частного лица включается кадастровая стоимость. Если меньше — к прибыли относят договорную цену.

Не забываем про имущественные вычеты

Налоговый Кодекс РФ предусматривает возможность применения налоговых льгот при финансовых операциях, в которых реализуется личная собственность:

• 1 млн.р. — это стандартная льгота, которую можно применять в любом случае при сделках с жилыми помещениями;
• в сумме расходов на первоначальное приобретение продаваемой квартиры, если эту цифру можно подтвердить документально.

Нужно иметь в виду, что одновременно обе льготы применить нельзя, поэтому необходимо выбирать ту, которая в каждом конкретном случае будет наиболее выгодна будущему плательщику налога на доходы. Более подробно о том, как применяется налоговая привилегия читайте в отдельной статье или посмотрите это видео.

Сроки владения

Для того, чтобы избежать налогообложения при реализации жилой недвижимости, нужно помнить о продолжительности владения собственностью. С 2016 года для всех покупаемых объектов недвижимости он установлен равным 5 годам. В связи с этим, если пенсионер не будет спешить с продажей, то по истечении 5 лет он сможет это сделать максимально выгодно: ни уплаты налога, ни составления налоговой декларации не потребуется.

Нужно помнить, что срок владения жильем, купленным до 2016 года, остается прежним: 3 года. Именно после этого периода любую квартиру или дом можно будет продать без уплаты дополнительных сборов и налоговой отчетности.

Также остался ряд объектов недвижимости, находящихся в собственности более трех лет и менее пяти, при реализации которых можно не платить НДФЛ. Это касается:

• Сделок с жильем, полученным по наследству.
• Сбыта недвижимости, которую лицо приобрело в дар от таких родственников, как родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, (не)полнородные братья, сестры.
• Имущества, приобретенного по договору ренты (предполагается пожизненное иждивение).
• Жилья, полученного в собственность после оформления приватизации.

Для всех этих объектов даже после 2016 года срок безналогового владения остается прежним: 3 года.

Примеры расчета

На конкретных примерах рассмотрим, нужно ли при продаже квартиры платить налог пенсионеру и как рассчитать точную сумму. Рассмотрим варианты, когда сумма, за которую продается квартира, превышает его кадастровую стоимость. Поэтому берем цифру, которая указана в договоре купли-продажи объекта недвижимости.

Пример 1: Иванов продал дом за 2,5 млн., который ранее получил в подарок от сына. Имуществом владел менее 3-х лет, и поэтому 13% необходимо уплатить с суммы, превышающей 1 млн. То есть НДФЛ к оплате составляет: (2 500 000 — 1 000 000 (вычет)) * 13% = 195 000 рублей (налоговая сумма, которую требуется оплатить).

Пример 2: Продажная цена недвижимости Петрова равняется 1.2 млн. 2 года назад он приобрел это жилье за ту же сумму, при этом все документы на покупку у него сохранились. Доход для оплаты государству рассчитывается: 1 200 000 (сумма продажи) — 1 200 000 (расходы на покупку) = 0 рублей. Доход равен нулю, значит, лицо от уплаты сбора автоматически освобождается.

Обратите внимание, что если бы пенсионер Петров был менее дальновидным и применил стандартный имущественный вычет в размере 1 млн.р., то ему пришлось бы уплатить подоходный налог: (1,2 млн. — 1 млн.) * 13% = 26 000 руб. Для государства — это выгодно, а для Петрова… вряд ли.

Пример 3: Продажная цена дачи Сидорова составляет 850 тыс. Расчет налоговой суммы к уплате 850 000 — 1 000 000 (вычет)= -150 000 рублей. Сбора к оплате нет.

Оплата пенсионером налога с продажи другого вида имущества

Нужно ли лицу, находящемуся на пенсии по возрасту, платить налог после реализации гаража или машины? Ответ зависит от таких обстоятельств, как:

• период владения на правах собственности;
• его продажная цена.

Российское налоговое законодательство исключает какие-либо льготы относительно реализации собственником пенсионного возраста нежилой недвижимости или транспортного средства. При условии, что, реализовав гараж, овощехранилище, автомобиль, физическое лицо получает доход, 13% необходимо заплатить.

При реализации движимого имущества, а также нежилых помещений тоже существуют имущественные вычеты:

1. 250 тыс.р. — стандартная налоговая льгота;
2. в размере расходов на покупку этого имущественного объекта.

   Можно использовать любой из этих вариантов для уменьшения налоговой базы. К сожалению, применить оба не получится.

   Опять же оговорка: если человек владеет собственностью более трех лет, сбор платить нет необходимости. Если менее трех лет — обязательно. Рассмотрим пример:

   Пример 1. Частное лицо владело гаражом меньше 3-х лет, и документов на его покупку не сохранилось. Цена реализации: 350 тыс. Гражданин имеет право на вычет, равный 250 тыс. (напомним, что для жилой недвижимости — это 1 млн.). То есть расчет налоговой суммы к уплате в государственную казну будет выглядеть так: (350 000 — 250 000) * 13%= 13 тыс. рублей — сумма к оплате.

   Если бы продажная стоимость гаража составляла 250 тыс., либо меньше, то при расчете получился бы нулевой доход. Это значит, что оплачивать налог не потребовалось бы.

   Следует помнить, что от каждой сделки помимо договора купли-продажи, акта приема передачи имущества, у физического лица должна остаться расписка, либо чек, доказывающие факт оплаты сделки.

   Рассмотрим пример расчета НДФЛ с продажи автомобиля, находившемся в собственности менее трех лет. Для данного расчета потребуется не только цена продажи, но и стоимость покупки машины.

   Пример 2. Если пенсионер продает авто за 700 тыс. рублей, а купил его за 550 тыс. рублей, то расчет будет выглядеть: (700 000 — 550 000) * 13% = 19 500 — сумма к оплате. В данном случае, применить стандартный вычет в 250 тыс.руб — менее выгодно.

   Пенсионеры вправе пользоваться имущественными льготами относительно каждого отдельного объекта, если могут документально подтвердить сумму его начальной покупки.

   Если же лицо владеет несколькими гаражами, которые были проданы в течение 1 года, при этом используется стандартный вычет в 250 тыс.руб., то льгота будет распространяться только на один из них. По другим объектам придется платить подоходный налог, принимая во внимание полную сумму продажи.

   Еще больше примеров и секретов выгодной реализации Вы можете найти в отдельной статье: «Платится ли налог с продажи авто и как его можно не платить».

   Обязательные налоговые платежи от реализации акций

   Нужно ли платить налог с продажи акций физическим лицом — пенсионером? Когда налог от таких продаж не подлежит уплате? Касательно акций ключевой момент также заключается в сроке непрерывной принадлежности ценных бумах конкретному налогоплательщику.

   Речь также идет о периоде менее, чем три года. Уменьшить налоговую базу возможно, если остались подтверждающие документы приобретения акций, где указана стоимость покупки.

   Тогда аналогично расчету НДФЛ после реализации автомобиля из продажной стоимости вычитают цену приобретения. Из получившейся цифры высчитывают 13%. Это и будет сумма к уплате.

   Если документов о приобретении ценных бумаг нет, тогда пользуются стандартным расчетом: цифру продажной стоимости умножают на 13%.

   Если акции приобретались через брокерское агентство, стоимость услуг в качестве расходов учитывать нельзя.

   Таким образом, величина налога НДФЛ после продажи жилого/нежилого имущества, машин, ценных бумаг напрямую зависит от срока владения ими пенсионером. Для людей, вышедших на пенсию, особых льгот по НДФЛ нет. Они являются такими же налогоплательщиками, как и все прочие граждане РФ.

   Но при расчете суммы налога нужно не забывать своего права пользоваться имущественными вычетами, позволяющими снизить налоговую сумму к уплате.

   НДФЛ и отчетность

   Многие представители старшего поколения считают, что имущественный налог и НДФЛ с продажи — это одно и то же. Налог на имущество для пенсионеров имеет ряд особенностей, которые будут рассмотрены отдельно. Но если лицо освобождено от его уплаты, то это не означает, что НДФЛ при реализации жилья платить не нужно.

   В Российском законодательстве отсутствуют льготы для пенсионеров, совершающих сделки по купле-продаже недвижимости. Независимо от возраста продавца, каждое физическое лицо обязано своевременно платить сборы.

   Ставка НДФЛ от реализации любой собственности равна 13%. Это означает, что все налогоплательщики должны руководствоваться одинаковыми правилами выплаты сбора после продажи имущества. Речь идет не только о реализации недвижимости и транспортных средств. Сюда же относится доход от аренды помещений.

   Все доходы и расходы от финансовых сделок необходимо отражать в декларации 3-НДФЛ. Ее предоставляют в ИФНС России до 30.04 включительно того года, который идет следующим за отчетным.

   Пример. Сделка по реализации квартиры состоялась в 2016 г. (месяц не имеет значения). Теперь продавцу следует подать декларацию до 30.04.2017 г.

   И даже в том случае, если, исходя из расчетов по реализации жилья, сумма НДФЛ получается нулевая, сдать декларацию все равно нужно. Иначе налоговая инспекция вправе начислить штраф около одной тысячи рублей.

   Пенсионеры освобождены от уплаты НДФЛ после продажи жилья, когда его стоимость равна одному миллиону или менее.

   Иные случаи предусматривают уплату налога, равного 13%. Главное, помнить про уменьшение налоговой базы

   • на 1 млн. рублей (вычитать 1 млн. из продажной цены квартиры);
   • на стоимость покупки этого объекта недвижимости.

   Если Вам нужна личная консультация или помощь в оформлении декларации 3-НДФЛ, смело оставляйте заявку на нашем сайте. Мы работаем быстро и с удовольствием! И в подтверждение этому отзывы наших любимых клиентов! ?

   Если информация была полезна для Вас, поделитесь этой статьей со своими друзьями! Кнопочки социальных сетей находятся чуть ниже.

   nalog-prosto.ru

   Налоговые льготы при продаже недвижимости

   В наше время одними из самых частых вопросов, возникающих в повседневной жизни, являются вопросы по уплате налогов. Не обходят они стороной и сферу сделок с недвижимым имуществом.

   Операция по продаже квартиры, даже в случаях, когда впоследствии планируется приобретение нового жилья, все равно будет считаться получением дохода физического лица. Таким образом, возникает обязательство по уплате в государственный бюджет подоходного налога. Ставка на территории России в настоящее время по данному виду налога составляет 13%. Ориентируясь на положения НК РФ важно понимать, что помимо основных правил по взиманию налога, также действуют и определенные правила по освобождению от него. Существующие налоговые льготы при продаже квартиры действуют как в отношении продавца, так и покупателя, только различаются они своим содержанием.

   Продавец жилья может быть полностью освобожден от уплаты налога, в случаях, если он является непосредственно собственником этого жилого имущества не менее 3 лет. Совершенно не важно, каким образом было оформлено право собственности. Это может быть приватизация, покупка или же получение наследства. Важен лишь тот срок, который поспособствует освобождению от уплаты налога, а именно три года с момента признания права собственности на жилье. Чтобы получить налоговые льготы при продаже квартиры в этом случае, понадобится письменное заявление, которое необходимо будет направить в налоговую инспекцию исключительно по месту регистрации. Это обязательное условие, так как обращение в другой орган может повлечь за собой взимание налога в полном объеме, так и уплату всех пени и штрафа, если эту процедуру не проделать вовремя.

   В случае, когда продавец квартиры является собственником этого имущества не менее трех лет, то он обязан уплатить подоходный налог в размере 13% с суммы, которая будет больше 1 миллиона рублей, полученная в результате продажи квартиры. Даже если в квартире ее владелец прожил больше десяти лет по договору социального найма, и потом ее приватизировал, но с этого момента прошло менее трех лет, то обязанность по уплате подоходного налога все равно имеет место быть. Это право распространяется и на квартиры, полученные по наследству, договору дарения, в случаях, когда продажа состоится до истечения трехлетнего срока.

   Для покупателя условие, освобождающее его от уплаты налога, возникает при сумме большей, чем два миллиона рублей. Иными словами, приобретая квартиру, которая стоит 2 миллиона рублей и более, можно смело оформлять заявление для налоговой инспекции на предоставление налогового вычета с суммы в 2 миллиона рублей. Такая возможность появляется у человека единожды на протяжении всей его жизни. Максимально, при ставке подоходного налога, равной 13% процентам, покупатель может вернуть только 260 тысяч рублей.

   Если на строительство дома или приобретение квартиры понадобилась сумма меньше, чем обозначенные выше 2 миллиона рублей, то освобождение от обязанности по уплате подоходного налога распространяется на всю потраченную сумму денежных средств. Если приобретенное жилье стоит меньше 1 миллиона рублей, то в расходы по приобретению такого недвижимого имущества можно включить приобретение всех необходимых отделочных материалов, стоимость всех работ по отделке квартиры. Правда, понадобится подтверждение понесенных убытков в виде товарных или кассовых чеков.

   В случаях, когда речь идет о приобретении жилья в ипотеку, можно рассчитывать на возврат в размере всего налога с той суммы, которая была потрачена на выплату процентов по осуществлению кредитной программы. Это многократное право, в котором нет ограничения суммы.

   waytop.ru

   Налоги и налоговые вычеты в недвижимости

   «Заплати налоги, и спи спокойно», – убеждают нас непреклонные представители фискальных органов. Спорить с ними – себе дороже. Но знание правил исчисления налогов и налоговых вычетов при покупке или продаже квартиры поможет нам сохранить значительные средства.

   Ниже речь пойдет только о налогах и налоговых льготах, возникающих при совершении сделок с квартирами. Откроется в новой вкладке.»>Налог на владение имуществом физлиц (в т.ч. недвижимым), ежегодно взимаемый с каждого собственника, мы оставим за кадром, так как к сделкам он отношения не имеет (подробнее о нем см. по ссылке).

   Как известно, при получении дохода, нужно платить налог государству. Получение денег за проданную квартиру – это доход гражданина. И в отношении него, в общем случае, действует ставка НДФЛ (налог на доходы физических лиц) = 13% (Откроется в новой вкладке.»>ст.224 НК РФ).

   Но к радости этих самых физлиц (как Продавцов, так и Покупателей), и для стимулирования рынка недвижимости, государство предусмотрело ряд льгот в виде налоговых вычетов, существенно уменьшающих налогооблагаемую базу при купле-продаже квартир, а то и вовсе сводящих ее к нулю.

   Налоговый вычет – это та сумма, которая вычитается из налогооблагаемой базы, перед тем как с оставшейся суммы взимается налог (13%). По сути, вычет – это налоговая льгота, стимулирующая граждан активней решать свои жилищные вопросы.

   Налоговые вычеты бывают «стандартные» (ст. 218 НК РФ), «социальные» (ст. 219 НК РФ), «имущественные» (Откроется в новой вкладке.»>ст. 220 НК РФ), и «профессиональные» (ст. 221 НК РФ). Непосредственно к сделкам купли-продажи квартир относятся «имущественные вычеты».

   При продаже квартиры, у Продавца возникают как налоги (на полученный доход от продажи своей квартиры), так и налоговые вычеты (уменьшение суммы, подлежащей налогообложению).

   При покупке квартиры, у Покупателя возникают только налоговые вычеты (т.е. льготы при уплате 13% НДФЛ с его зарплаты, например).

   Рассмотрим случаи продажи и покупки квартиры по очереди.

   Налог и налоговые вычеты при продаже квартиры
   

   От какой суммы рассчитывается налог НДФЛ-13% для Продавца при продаже квартиры, находившейся в его собственности?

   Налогооблагаемая база Продавца до 2016 года отсчитывалась от той суммы, которая указана в Откроется в новой вкладке.»>Договоре купли-продажи квартиры (ДКП). Теперь для уплаты налога с продажи квартиры стали учитывать ее кадастровую стоимость, которая сегодня максимально близка к рыночной.

   С января 2016 года, налогооблагаемой базой при продаже квартиры является та сумма, которая оказалась больше – либо цена, указанная в ДКП, либо кадастровая стоимость квартиры, умноженная на коэффициент 0,7 (п. 5, Откроется в новой вкладке.»>ст.217.1 НК РФ). Но (важный момент!) это правило применяется к продаже только тех квартир, которые были ранее приобретены Продавцом в собственность после 01.01.2016 (см. Откроется в новой вкладке.»>п.3, статьи 4 вводного закона №382-ФЗ от 29.11.2014).

   У этого правила есть и еще две оговорки, указанные в статье 217.1:

   • если окажется, что кадастровая стоимость квартиры не определена по состоянию на 1 января года, в котором продается квартира, то налогооблагаемая база рассчитывается «по старинке», т.е. от заявленной суммы в ДКП;
   • размер понижающего коэффициента 0,7 может быть уменьшен в субъектах РФ (на усмотрение местных властей), вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков.

   Как узнать кадастровую стоимость квартиры?

   Это не сложно. На сайте Росреестра есть Откроется в новой вкладке.»>онлайн-сервис, который по кадастровому номеру квартиры или по ее адресу позволяет получить общедоступную информацию об объекте недвижимости, в том числе о его кадастровой стоимости (см. по ссылке).

   Что касается продажи квартиры в новостройке по переуступке прав требования (когда права собственности еще не существует), то здесь налогооблагаемой базой по-прежнему служит цена, заявленная в Откроется в новой вкладке.»>Договоре уступки прав требования.

   А как определяются налоговые льготы (вычеты) для Продавца при продаже квартиры?
   

   Первое и самое важное здесь – это срок владения квартирой. Если гражданин имеет квартиру в собственности более трех лет, то он полностью освобождается от уплаты НДФЛ при продаже этой квартиры (п. 17.1 Откроется в новой вкладке.»>ст. 217 НК РФ). Официально это именуется – «получение налогового вычета в размере стоимости жилья».

   Но с января 2016 г. вступили в силу поправки к этой статье (см. пп. 10 и 11 Откроется в новой вкладке.»>ФЗ-382 от 29.11.2014), суть которых в том, что указанный выше трехлетний срок сохранился только для Откроется в новой вкладке.»>приватизированных, Откроется в новой вкладке.»>подаренных близким родственникам, и Откроется в новой вкладке.»>полученных в наследство квартир, а также квартир, полученных по Откроется в новой вкладке.»>Договору пожизненного содержания с иждивением.

   Для всех остальных квартир, в т.ч. купленных на Откроется в новой вкладке.»>первичном или Откроется в новой вкладке.»>вторичном рынке, этот срок увеличился до 5 лет! (п. 4, Откроется в новой вкладке.»>ст.217.1 НК РФ)

   Применяется этот новый 5-ти летний срок владения к тем владельцам квартир, которые стали таковыми после 1 января 2016 года (согласно п. 3, ст.4 Откроется в новой вкладке.»>ФЗ-382 от 29.11.2014). Другими словами, если квартира была куплена до 2016 года, то применяется старый срок владения – 3 года.

   Тот же закон дал имя этому сроку, теперь он официально называется – «минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества».

   Такая поправка к закону, очевидно, сделана с целью сократить спекулятивные перепродажи новых квартир, и обеспечить более широкий выбор новостроек для тех, кто покупает квартиру для собственного проживания. Кстати, в том же ФЗ-382 (п.11, пп.6) указано, что субъекты РФ вправе на свое усмотрение уменьшать этот минимальный предельный срок владения.

   Если же гражданин владеет квартирой менее трех лет (или купил эту квартиру менее пяти лет назад — по новому правилу), то налогооблагаемая база у него возникает! Но она все равно может быть уменьшена. В зависимости от ситуации, к ней (к базе) может применяться (по выбору гражданина) один из двух типов имущественных налоговых вычетов:

   • Вычет в 1 млн. руб. (вычитается из цены продажи квартиры, а на остаток начисляется налог), (пп.1, п.2, Откроется в новой вкладке.»>ст. 220 НК РФ),
     либо
   • Вычет в размере расходов на первоначальную покупку этой квартиры (т.е. по сути, налог начисляется на прибыль, полученную от перепродажи квартиры), (пп.2, п.2, Откроется в новой вкладке.»>ст. 220 НК РФ).

Показанные в этих примерах вычеты иллюстрируют их применение в случае, когда Продавец единолично владел квартирой. Если же продаваемая квартира находилась в совместной или долевой собственности у нескольких владельцев, то налоговые вычеты могут распределяться между ними разными способами (как указано ниже).

Налоговый вычет при продаже квартиры, находившейся в совместной или долевой собственности

При продаже квартиры, которая находилась в Откроется в новой вкладке.»>совместной или долевой собственности у нескольких владельцев (Продавцов), имущественные налоговые вычеты из полученного каждым Продавцом дохода распределяются между ними следующим образом (пп.3, п.2, Откроется в новой вкладке.»>ст. 220 НК РФ):

• по договоренности между бывшими совладельцами (в случае совместной собственности);
• пропорционально доле каждого владельца (в случае долевой собственности).

Кроме того, владельцы долевой собственности имеют возможность получить налоговый вычет в 1 млн. руб. не пропорционально своим долям, а по 1 млн. руб. – каждому. Для этого долевым собственникам нужно будет продать свою квартиру не как единый объект недвижимости (по одному Договору купли-продажи), а по отдельным Договорам купли-продажи для каждой доли.

Что касается применения к налогооблагаемой базе «вычета в размере понесенных расходов», то эти расходы (если они были) необходимо подтвердить документально, иначе зачесть их для уменьшения налога не получится.

Все эти правила для налоговых вычетов относятся не только к продаже квартиры на «вторичке», но и к продаже имущественных прав на строящуюся квартиру на «первичке» (например, когда новостройка продается по Договору уступки прав требования).

При продаже квартиры имущественный налоговый вычет предоставляется неограниченное число раз. Т.е. сколько раз продаешь свои квартиры, столько раз можешь применять вычет. Правда, для вычета в 1 млн. руб. существует ограничение – он может применяться только один раз в году. Другими словами, при продаже, например, двух своих квартир за один год, вычет в 1 млн. руб. применяется к обеим этим квартирам сразу, а не к каждой в отдельности.

Налоговые вычеты при покупке квартиры (возврат НДФЛ)


Очевидно, что при покупке недвижимости Покупатель не получает доход в результате сделки, а наоборот, он тратит свои деньги на покупку жилья. Именно это и поощряется государством – Покупателю предоставляется приятная налоговая льгота в виде налогового вычета по уплате НДФЛ. То есть за покупку квартиры ему вернут из госбюджета часть «излишне уплаченного» им подоходного налога в течение нескольких лет, следующих за покупкой. Как это выглядит?

Имущественный налоговый вычет для Покупателя квартиры означает, что при уплате 13%-налога с любых своих (сторонних) доходов, подлежащих налогообложению НДФЛ (например, с зарплаты), гражданин может уменьшить свою налогооблагаемую базу (например, равную размеру зарплаты за несколько лет) на сумму фактически понесенных расходов, потраченных им на покупку квартиры (пп.3, п.1, Откроется в новой вкладке.»>ст. 220 НК РФ).

Максимальный размер такого вычета – 2 000 000 руб. (пп.1, п.3, Откроется в новой вкладке.»>ст. 220 НК РФ).

До 2014 года имущественный налоговый вычет за покупку квартиры предоставлялся Покупателю только один раз в жизни (т.е. на одну покупку жилья). С 2014 года этот вычет может применяться несколько раз (т.е. к нескольким покупкам жилья), но в сумме все равно не должен превышать установленного максимума в 2 млн. руб.

Примечание: Те Покупатели, которые использовали свое право на возврат НДФЛ до 2014 года, но не выбрали максимально допустимую сумму в 2 млн. руб., уже не смогут дополучить остаток вычета при покупке другого жилья после 2014 года. Для них действуют старые правила – однократное получение вычета.

Но если они использовали для покупки другого жилья ипотечный кредит (после 01.01.2014), то налоговый вычет по процентам для них доступен (подробнее о процентах ниже в статье).

Таким образом, сейчас при покупке квартиры гражданин может сэкономить на налогах (т.е. не доплатить в бюджет) сумму, равную = 2 000 000 руб. х 13% = 260 000 руб. Это максимум.

Сумма может быть и меньше, если стоимость купленной квартиры – менее 2 млн. руб. (соответственно, вычет тогда окажется на всю сумму покупки). На оставшуюся неиспользованной (от 2-х млн. руб.) сумму Покупатель также сможет получить вычет, если купит себе второе жилье.

Например, при покупке квартиры за 1,5 млн. руб., Покупатель получает налоговый вычет на всю сумму покупки, т.е. на все 1,5 млн. руб. (вычет = 1,5 млн. х 13% = 195 000 руб.). А на оставшуюся неиспользованной льготу 500 тыс. руб., он сможет получить вычет (= 500 тыс. х 13% = 65 000 руб.), если купит себе еще один объект жилой недвижимости (например, дачу).

Возврат НДФЛ – каждому собственнику


С того же 2014 года этот налоговый вычет при покупке квартиры применяется теперь к каждому собственнику квартиры отдельно (раньше вычет применялся один на квартиру, независимо от числа собственников). Т.е. теперь если квартира куплена и оформлена на двоих (например, на мужа и жену), то вычет в 2 млн. руб. применяется как к зарплате мужа, так и к зарплате жены одновременно.

Другими словами, семья из двух человек теперь может получить налоговый вычет при покупке квартиры уже в размере (максимально): 2 млн. + 2 млн. = 4 млн. руб., и соответственно, обеспечить себе: 260 тыс. руб. + 260 тыс. руб. = 520 тыс. руб. – к возврату! (см. видео на эту тему – ниже).

То же касается и случаев, когда квартира оформляется на большее число собственников, например: муж + жена + теща, или муж + жена + ребенок. Право на вычет в 2 млн. руб. здесь имеет каждый собственник. Откроется в новой вкладке.»>Налоговый вычет за ребенка могут получить его родители (подробнее об этом – по ссылке).

Как могут распределяться вычеты между супругами при совместной и долевой собственности – рассказано в статье далее.

— Новые правила получения налогового вычета при покупке квартиры, вступившие в действие с 2014 года. Налоговый вычет теперь привязан не к объекту недвижимости, а к налогоплательщику.

Эта «сэкономленная» сумма будет подлежать возврату из уплаченного НДФЛ (т.е. из уплаченных в бюджет 13% с зарплаты Покупателя). Технически эта операция может производиться разными путями, например – можно не удерживать НДФЛ в течение нескольких лет из будущей (после покупки квартиры) зарплаты Покупателя, или осуществить возврат через те же несколько лет из бюджета суммы НДФЛ, «излишне уплаченного» за это время.

За какие периоды считается налоговый вычет за покупку квартиры? То есть, за какие годы можно вернуть НДФЛ?


Этот вычет предоставляется начиная с года, когда возникло право на его получение, и за все последующие годы. До тех пор, пока не будет выбрана вся положенная сумма вычета.

Право на получение налогового вычета за покупку квартиры возникает по-разному, в зависимости от типа договора, по которому приобреталось жилье. На вторичном рынке право на вычет возникает с момента государственной регистрации собственности (по Договору купли-продажи). А на первичном рынке право на вычет возникает с момента подписания Передаточного акта у Застройщика (по Договору долевого участия).

За возвратом НДФЛ за покупку жилья можно обратиться в любом из последующих годов, следующих за годом, в котором возникло это право.

Но есть нюанс! Покупатель квартиры может подавать заявление на возврат НДФЛ только за предыдущие 3 года. Вернуть уплаченный налог 5-ти летней давности не получится. Это подтверждается разъяснительным письмом Минфина РФ от 11 июня 2014 г. N 03-04-05/28218, и Откроется в новой вкладке.»>п.7 ст. 78 НК РФ.

То есть, если Покупатель купил квартиру, скажем, в 2012 году, а заявление на получение налогового вычета (возврата НДФЛ) подал в 2017 году, то ему доступен будет возврат только за 2014, 2015 и 2016 годы. И если в эти годы он не работал (и не уплачивал НДФЛ, соответственно), то и возврата подоходного налога тоже не будет. Вернуть НДФЛ, например, за 2012 или 2013 годы он уже не сможет.

И еще пара нюансов на эту тему.

Покупателю квартиры не вернут НДФЛ, если окажется, что квартиру он купил у своего ближайшего родственника.

Покупателю квартиры не вернут НДФЛ, если для покупки квартиры (в т.ч. для погашения ипотеки) были использованы средства материнского капитала или средства работодателя (например, субсидия). Об этом сказано в п.5, ст.220 НК РФ.

Имущественный налоговый вычет для Покупателя действует как при покупке квартиры на «вторичке», так и при покупке квартиры на «первичке» (в строящемся доме), по Откроется в новой вкладке.»>Договору долевого участия в строительстве (ДДУ).

Кроме того, в фактически понесенные расходы Покупатель может включить дополнительно и стоимость ремонта квартиры – т.е. стоимость отделочных материалов и стоимость услуг по ремонту (пп.4, п.3, Откроется в новой вкладке.»>ст. 220 НК РФ). Для этого необходимо будет документально подтвердить эти расходы.

Налоговый вычет при покупке квартиры в кредит


При ипотеке, помимо, обычных (перечисленных выше), добавляется еще одна налоговая льгота, смягчающая Покупателю бремя уплаты процентов банку.

В случае Откроется в новой вкладке.»>покупки квартиры в ипотеку, Покупателю предоставляется дополнительный имущественный налоговый вычет – на сумму уплаченных процентов по кредиту (пп.4, п.1, Откроется в новой вкладке.»>ст. 220 НК РФ).

Максимальный размер такого вычета – 3 млн. руб. (п.4, Откроется в новой вкладке.»>ст. 220 НК РФ). Соответственно, максимальная сумма, которую можно вернуть из уплаченных по кредиту процентов = 3 000 000 руб. х 13% = 390 000 руб.

Это ограничение на максимальную сумму действует с 1 января 2014 года. Для кредитов, полученных ранее этой даты, такое ограничение не действует – там вычет можно получить на всю сумму уплаченных банку процентов.

Этот налоговый вычет при покупке квартиры касается только целевых займов и банковских ипотечных кредитов (в т.ч. при перекредитовании), и не распространяется на ссуды от работодателя, гос. субсидии, использование материнского капитала, и т.п.

Налоговый вычет по кредитным процентам технически не связан с вычетом по расходам на покупку жилья (см. выше), и поэтому он может быть получен по отдельной квартире.

Возвращать налог по уплаченным процентам можно по мере того, как эти проценты выплачиваются банку, даже если ипотека еще не погашена полностью.

Правда, в отличие от вычета на сумму затрат на покупку жилья (см. выше), вычет на сумму уплаченных процентов по кредиту предоставляется только в отношении одной купленной квартиры (абз.2, п.8, ст. 220 НК РФ).

Таким образом, покупая квартиру с использованием ипотечного кредита, можно вернуть себе уплаченный в госбюджет НДФЛ на максимальную сумму:

260 000 руб. (макс. возврат из суммы покупки) + 390 000 руб. (макс. возврат из суммы уплаченных банку процентов) = 650 000 руб.

На практике это очень полезная льгота и, как правило, большинство Покупателей ею пользуются. Главное – правильно фиксировать в документах уплаченные за жилье и за проценты суммы, чтобы потом было что предъявить к вычету.

Налоговый вычет при покупке квартиры в совместную или долевую собственность


Если квартира приобретается гражданами в Откроется в новой вкладке.»>общую совместную собственность (например, супругами), то налоговый вычет (возврат НДФЛ) распределяется между ними по договоренности.

По умолчанию вычет при совместной собственности, как и сумма расходов на покупку квартиры, распределяется между супругами в равных долях (50% х 50%), и если квартира куплена после января 2014 года, то каждый из супругов имеет право на вычет в 2 млн. руб. (т.е. 260 тыс. руб. к возврату каждому – это максимум, если позволяет стоимость квартиры).

Если же стоимость квартиры не позволяет обоим супругам получить по максимальному вычету для каждого супруга, то они могут перераспределить вычеты в пользу одного из супругов (см. пример).

Если квартира приобретается в Откроется в новой вкладке.»>общую долевую собственность, то размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами строго пропорционально их долям, и никто из них не может отказаться от своей доли в пользу совладельца, или получить вычет за другого.

Если квартира куплена после января 2014 года, то налоговый вычет для долевой собственности применяется к каждому из совладельцев отдельно, и так же ограничен максимальной суммой в 2 млн. руб. для каждого.

Если же квартира была куплена в браке, но оформлена только на одного из супругов, то тут действует правило Откроется в новой вкладке.»>общего имущества супругов (подробнее – по ссылке). Согласно ему, все имущество, приобретенное в браке, признается нажитым совместно (в том числе и деньги, потраченные на жилье). А значит, при покупке квартиры не имеет значения, на кого оформлены документы, и кто фактически потратил деньги. Оба супруга имеют равные права на возврат подоходного налога (т.е. применяется правило для общей совместной собственности – см. выше).

То же касается и уплаты процентов по ипотечному кредиту: все расходы супругов считаются общими. Поэтому муж и жена вправе самостоятельно распределить между собой вычет по процентам в любой пропорции, независимо от того, кто фактически выплачивал кредит. Для этого они пишут в налоговый орган соответствующее заявление и передают его вместе декларацией по форме 3-НДФЛ.

Декларация 3-НДФЛ при продаже и покупке квартиры


Для оформления имущественных налоговых вычетов как при продаже, так и при покупке квартиры, Продавцу или Покупателю, соответственно, необходимо заполнить и подать в свою ИФНС (по месту своей прописки) налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ.

При продаже квартиры, декларация (о полученных доходах и применяемых вычетах) подается с 1-го января по 30-е апреля года, следующего за годом регистрации сделки (и получения дохода, соответственно). В случае продажи квартиры, к которой по закону применяется налоговый вычет в размере полной стоимости жилья (см. выше об этом) – декларация о полученном доходе все равно подается, но обязанность по уплате налога НЕ возникает.

Адреса налоговых инспекций (ИФНС) г. Москвы – Откроется в новой вкладке.»>здесь (если сменить там регион, то получишь адреса инспекций любого региона России).

При покупке квартиры, декларация (с указанием понесенных расходов и заявлением на возврат НДФЛ) может подаваться в любой год и в любой месяц, начиная с января, следующего за покупкой года. Такая свобода действий здесь предоставляется потому, что использование Покупателем этой налоговой льготы является его правом, а не обязанностью. При этом, сам налоговый вычет за покупку жилья посчитают только за 3 года, предшествующие подаче заявления (см. выше об этом).

Возврат уплаченного из зарплаты Покупателя налога НДФЛ происходит после завершения налогового периода (года), исчисляется он за истекший налоговый период, при условии, что у плательщика налога (т.е. Покупателя квартиры) в этот период был доход (зарплата и т.п.), с которого уплачивался НДФЛ в бюджет. Невозвращенный остаток переносится на следующий год.

Возврат НДФЛ происходит до тех пор, пока не вернется вся положенная к возврату сумма.

Сбор и подача документов на получение налогового вычета (в т.ч. заполнение декларации по форме 3-НДФЛ) может производиться как самостоятельно, так и с помощью сторонних исполнителей (такие услуги предлагаются на рынке).

Как оформляется возврат НДФЛ за покупку жилья? Порядок действий Покупателя квартиры для оформления налогового вычета, и Откроется в новой вкладке.»>перечень документов для возврата НДФЛ – см. по ссылке.

Как быть, если продал и купил квартиру одновременно? Будет ли здесь Откроется в новой вкладке.»>взаимозачет налога и вычета – см. по ссылке.

Поддержка профильного юриста снижает риски сделки с квартирой ВСЕГДА.
Такую поддержку можно получить Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ (по телефону, Skype, WhatsApp, или email).

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте « Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ » (откроется во всплывающем окне).

kvartira-bez-agenta.ru